原標題：青島全域取消限售限購 次新房扎堆上市分流新房購買力

來源：青島日報

原標題：青島全域取消限售限購 次新房扎堆上市分流新房購買力

來源：青島日報

樓市新政

9月11日，市住房和城鄉建設局發布消息，調整住房限購區域、優化住房上市交易年限，這意味著青島實行6年的限購、限售政策放開。記者梳理發現，本輪限購政策始于2017年3月15日，期間經歷多次“加碼”，而后又經歷多輪優化逐步“減碼”。業內人士認為，放開限購后將會釋放一批購房需求，提振交易活躍度，放開限售則對去庫存和增加市場活力有重要意義。新房市場短期內將面臨來自次新房的“搶客”壓力。

限購限售全面解除

今年6月松綁限貸、限售，僅3個月后，青島于9月11日再度取消“雙限”：全域取消限購，商品房拿證就能交易。記者梳理發現，本輪限購政策始于2017年3月15日，期間歷經多次“加碼”，而后又歷經多輪優化逐步“減碼”。6年后，青島全面解除限購、限售。限購限售政策全面放開后，引發廣泛討論。

9月11日上午，青島市住房和城鄉建設局通過官方微信公眾號發布消息稱，調整優化房地產政策：調整住房限購區域。將市南區、市北區（原四方區域除外）移出限購區域，全域取消限購政策；優化住房上市交易年限。在本市范圍內，商品住房取得《不動產權證書》即可上市交易。隨著市南、市北取消限購，意味著青島全域取消限購；而商品房取得《不動產權證書》可上市交易，則意味著銷售方面的限制也被取消。整體來看，青島全域取消限購限售。

2017年3月15日，青島市首次發布《關于保持和促進我市房地產市場平穩運行的通知》，打響了限購第一槍，限購范圍包括市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區（含高新區）。

2022年6月3日，青島市住房和城鄉建設局發文，住房限購區域由市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區（含高新區）調整為市南區、市北區、李滄區、嶗山區除王哥莊街道以外區域，將黃島區、城陽區（含高新區）、嶗山區王哥莊街道調出限購區域。

2022年9月15日，青島市再次調整限購范圍，除市南區、市北區（原四方區域除外）大部分區域也解除限購。今年6月1日，青島再次優化限售條件，支持剛需、改善需求。在限售方面，新建商品房出售條件由網簽滿5年變更為有條件網簽滿3年，取證滿2年。時隔3個月，青島不僅全域取消限購政策，限售政策也被取消。

本報樓市觀察員李鵬飛認為，取消限購，降低購房門檻，意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格，將會釋放一批購房需求，提振交易活躍度，對于去庫存和拉動市場活力作用明顯。同時，取消限售，將會加快房屋在市場的流通速度，同時改善換房時間限制大幅度松綁，有利于改善需求的釋放，提高市場活躍度。從政策沿革和調整力度來看，此次解除限售對樓市的影響應該比取消限購帶來的影響更大。由于次新房扎堆上市，新房市場短期內將面臨來自次新房的銷售壓力。

市場反應出現分化

全面取消限購限售政策發布之后，數據端的反饋立竿見影：9月11日上午9時，新政發布時貝殼青島平臺掛牌的二手房數量為105813套，截至9月12日9時，這一數據變成109291套，24小時內房源量增加了3478套。

“一整天都是咨詢房屋出售的，解除限售打開了次新房的掛牌空間。”在九水東路附近一家二手房中介經紀人介紹，9月11日政策發布當天，他就接到了大量房屋掛牌出售的咨詢電話。因為地處東李片區，附近大多是剛剛交付的樓盤，取得房產證都不到兩年，以前屬于限售范圍，如今限售解除，部分業主開始掛牌賣房。“之前青島二手房市場是買家市場，降價是主基調，新政出來之后，隨著大量次新房上市，買家的議價空間還會加大。”

青島鏈家商圈經理趙加強認為，取消房屋上市交易年限限制、全域取消限購，對于想在市南、市北這種原來是限購區域購房，但又不符合資質的人群來說是一項利好；對原先有售房意向，但房屋不滿足出售年限的業主來說，也可以加快售房進程。政策落地后，相信會有一批次新房進入市場，房源增加的背后也是購房需求的進一步釋放，一定程度上會加速二手房源的流通。對購房者來說，置業選擇范圍擴大，選擇性更多，也更容易買到符合心意的住房。另外，政策發布對于改善群體的刺激更為明顯，尤其是換房人群，更容易獲得首套購房資格，進一步降低了換房的首付成本、利率成本和稅費成本，加速換房進程。對于“老破小”會產生一定的沖擊，真正宜居、高品質的小區以及房源優勢會更為凸顯。

新房市場方面，記者采訪發現本次解除限購的市南區、市北部分區域新房供應有限，新房并未因限購調整而到訪大增。位于市北區浮山后的一個主打改善型產品的新盤，新政落地后該樓盤不再限購。“目前到訪量、咨詢量沒有增加，等周末客戶可能會多一些，現在真正能夠影響樓市的已經不再是政策而是市場的真實需求了。”一位售樓處銷售人員說。

本報樓市觀察員李鵬飛認為，目前看此次新政對二手房市場的影響大于新房市場，新房市場和二手房市場的反應出現分化。一方面，限購解除對外地購房者吸引力較大，而外地購房者在青島主要集中在嶗山、西海岸等山海資源聚集區，與前期保留限購政策的市南、老市北客群重疊度不高。另一方面，青島在過去幾年堅持嚴格的限售政策，所以導致次新房上市慢、上市少，東李、浮山后等相當一部分區域的新房價格比較堅挺，甚至部分區域的新房，因為區域供求不平衡出現逆勢上漲。此次全域解除限售，意味著積攢了多年的次新房將大量上市，部分區域新房可能會受到一定的沖擊。

政策效力逐漸顯現

值得一提的是，雖然政策整體調整放寬，但目前青島仍執行限貸政策，且不滿兩年的房屋交易時需繳納增值稅，并非全面“松綁”。

記者了解到，如果貸款買房，青島仍然要受最多貸款買2套房的限制，第3套房停貸。本輪政策調整后，青島全域首套房首付可做到20％，二套房首付可做到30％。此外，雖然“雙限”放開，但不滿兩年的房屋交易時還需繳納增值稅。按當前青島市的有關規定，市民購買的二手房滿2年，免征增值稅及附加稅；二手房不滿2年，需征收房屋交易總價的5．3％。另外，滿5年且該房屋是賣方家庭唯一住房的，買家可免征個人所得稅；如果購買普通二手房，則需征收房屋成交價的2％，作為個人所得稅。同時，2022年10月1日至2023年底，同時有賣房、買房的，可以申請個稅退還：新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例，退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

自三部門發文推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施后，已有超20城跟進落實相關舉措。從政策效果來看，根據中指研究院調查數據，政策執行后，全國置業意愿提升了15個百分點。據不完全統計，截至目前已有10個大中城市全面取消限購政策，9月開局以來，就有6大城市官宣取消限購或限售，其中不乏省會城市，比如南京、沈陽和濟南。業內人士認為，隨著各大城市取消“雙限”，除部分城市如北上廣深核心區域保持限購以外，會有越來越多的城市加入解除“雙限”大軍。 呂蕾

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