原標(biāo)題：濟(jì)南“關(guān)聯(lián)操作”訴訟案例值得行業(yè)借鑒

來(lái)源：濟(jì)南日?qǐng)?bào)

原標(biāo)題：濟(jì)南“關(guān)聯(lián)操作”訴訟案例值得行業(yè)借鑒

來(lái)源：濟(jì)南日?qǐng)?bào)

“售后返租、投資穩(wěn)賺”這樣的廣告是不是聽(tīng)起來(lái)很誘人？“黃金旺鋪、全城發(fā)售，商鋪只賣住宅價(jià)，售后返租讓你10年就能回本。”這樣的高收益是不是讓你怦然心動(dòng)？近幾年來(lái)，有一些商鋪開(kāi)發(fā)商正是以這種“售后返租”的高額回報(bào)，把商鋪?zhàn)龀伞袄碡?cái)產(chǎn)品”，吸引你高價(jià)購(gòu)買商鋪。從表面上看，這種可以看作“理財(cái)產(chǎn)品”的商鋪收益很可觀。尤其在近兩年銀行存款利率持續(xù)下調(diào)的大背景下，吸引力就更大。

然而，你不知道的是，這種“商鋪理財(cái)”其實(shí)蘊(yùn)含著很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，看上去很美的“售后返租”就成了陷阱，很多人收不到約定的租金，甚至連自己商鋪的具體位置都找不出來(lái)。從全國(guó)的情況來(lái)看，不少人因“售后返租”陷入困境，甚至告到法院也無(wú)法追回?fù)p失。近日，濟(jì)南一起集體訴訟案例幫業(yè)主成功追回了損失，代理律師“關(guān)聯(lián)操作”的方式，或成為行業(yè)可借鑒的樣本。

商鋪“售后返租”存在違約風(fēng)險(xiǎn)

劉女士幾年前就是看到開(kāi)發(fā)商誘人的廣告，購(gòu)買了“售后返租”的商鋪。當(dāng)時(shí)，銷售人員告訴她，買了這種商鋪，有專門的運(yùn)營(yíng)公司幫他們托管商鋪，可以一次簽10年合同。每年按8%的收益率來(lái)算，10年就可以保底收益80%。如果再把每年的收益存成理財(cái)產(chǎn)品，綜合收益算下來(lái)，10年就可以妥妥地回本了。即便合同期過(guò)了無(wú)人托管，業(yè)主自己出租也沒(méi)有問(wèn)題，畢竟，經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，租金也會(huì)水漲船高。

劉女士購(gòu)買了商鋪之后，眼看著商鋪交付了，運(yùn)營(yíng)公司也進(jìn)駐了，但只收了一年的租金，運(yùn)營(yíng)公司就稱商鋪?zhàn)獠怀鋈ァ４藭r(shí)，劉女士聯(lián)系了和她一樣購(gòu)買商鋪的部分業(yè)主，去找開(kāi)發(fā)商，對(duì)方則稱商鋪已經(jīng)交由運(yùn)營(yíng)公司，和他們沒(méi)有關(guān)系。等他們?nèi)フ疫\(yùn)營(yíng)公司時(shí)，對(duì)方則表示商鋪?zhàn)赓U情況不理想，一年根本賺不到8%，雙方要么按市場(chǎng)實(shí)際租賃情況分成，要么就解除合同，由業(yè)主聯(lián)合起來(lái)出租。劉女士這才知道上了當(dāng)。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，像劉女士這種情況，在全國(guó)不少城市出現(xiàn)過(guò)。各類“售后返租”項(xiàng)目遍地開(kāi)花，火爆異常，在經(jīng)濟(jì)情況好的時(shí)候確實(shí)發(fā)展迅速，也能給業(yè)主帶來(lái)收益，一旦碰上市場(chǎng)行情不好，商鋪出租無(wú)法獲得相對(duì)較高的收益，運(yùn)營(yíng)公司就維持不下去，甚至干脆“躺平”來(lái)應(yīng)付業(yè)主。在這種情況下，業(yè)主就有可能損失慘重，甚至訴訟告贏了，因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)公司沒(méi)有財(cái)產(chǎn)和資金可以執(zhí)行，從而贏了官司依然拿不到錢。雖然很多商鋪組合起來(lái)是一家商場(chǎng)，但各個(gè)業(yè)主的商鋪并沒(méi)有明確的位置區(qū)間，因而沒(méi)辦法單獨(dú)出租，只能把所有的業(yè)主集合起來(lái)共同出租。人多了難達(dá)成一致，最后往往是商鋪收回，也沒(méi)有辦法保證平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，更別談穩(wěn)定的收益。

對(duì)此，劉女士后悔地說(shuō)，她當(dāng)時(shí)只看到“售后返租”省去了投資者自行出租的麻煩，能保證穩(wěn)定的收益，卻沒(méi)有考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

“售后返租”業(yè)主拿到賠償

那么，“售后返租”帶來(lái)的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商真的就沒(méi)有責(zé)任嗎？能否讓他們也跟著承擔(dān)責(zé)任？濟(jì)南一起集體訴訟案，通過(guò)對(duì)關(guān)聯(lián)公司提起訴訟，幫助545戶商鋪業(yè)主挽回了損失，該案例或可成為同類案件可借鑒的樣本。

在位于濟(jì)南繁華地段的一處36萬(wàn)平方米的某國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)，545戶商鋪業(yè)主與商管公司簽訂了10年委托經(jīng)營(yíng)合同，而接受經(jīng)營(yíng)委托的商管公司未按合同約定支付委托經(jīng)營(yíng)收益，且將商鋪又委托給了其關(guān)聯(lián)公司。業(yè)主無(wú)奈，一紙?jiān)V狀將商管公司及其關(guān)聯(lián)公司推上被告席，要求其足額支付保底收益金及利息。

根據(jù)合同相對(duì)性原則，該委托經(jīng)營(yíng)合同糾紛一般應(yīng)由簽署合同的濟(jì)南A商管公司承擔(dān)付款義務(wù)。這種情況就和全國(guó)其他城市差不多，往往因商管公司賬上沒(méi)有錢而陷入困境。承辦此案的山東中敬誠(chéng)律師事務(wù)所律師經(jīng)過(guò)詳細(xì)調(diào)查研判，發(fā)現(xiàn)此案存在轉(zhuǎn)委托及捆綁銷售等情況，經(jīng)與545戶業(yè)主訴訟代表人商議，決定將涉案商鋪的開(kāi)發(fā)商濟(jì)南B房地產(chǎn)公司及其關(guān)聯(lián)公司濟(jì)南C商管公司、廊坊D商管公司作為本案被告，要求其一并承擔(dān)連帶責(zé)任。接受委托后，山東中敬誠(chéng)律師事務(wù)所律師于2022年1月將本案起訴到濟(jì)南市歷城區(qū)人民法院。法院依法受理本案。

此案的代理律師吳麗麗、彭世政表示，委托代理人及團(tuán)隊(duì)人員進(jìn)行了反復(fù)大量的法律法規(guī)、案例檢索以及調(diào)查取證工作，取得了一些較為有力的依據(jù)和證據(jù)。比如，濟(jì)南A商管公司與濟(jì)南C商管公司存在轉(zhuǎn)委托情況，濟(jì)南A商管公司與濟(jì)南B房地產(chǎn)公司、濟(jì)南C商管公司之間存在頻繁巨額的資金往來(lái)，濟(jì)南B房地產(chǎn)公司前期在涉案銷售及簽署托管合同時(shí)作出的一些“宣傳承諾”等情況，這些情況為其承擔(dān)連帶責(zé)任在事實(shí)層面提供了大量的依據(jù)。

歷城區(qū)人民法院審理后，依法判決被告濟(jì)南A商管公司支付原告魏某等業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)收益款及利息1944萬(wàn)余元；濟(jì)南B房地產(chǎn)公司、濟(jì)南C商管公司、廊坊D商管公司對(duì)上述判決承擔(dān)連帶責(zé)任。一審判決后，濟(jì)南B房地產(chǎn)公司、廊坊D商管公司不服判決提出上訴。濟(jì)南市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后駁回上訴，維持原判。近日，545戶業(yè)主的債權(quán)已全部執(zhí)行到位。

（本報(bào)記者戴升寶）

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