原標題：16461元/平米 2023年青島二手房成交均價創近5年新低

來源：大眾報業·半島新聞

原標題：16461元/平米 2023年青島二手房成交均價創近5年新低

來源：大眾報業·半島新聞

半島全媒體記者　江海峰

2023年,青島二手房市場上,共有約6.6萬個家庭順利完成買房和換房計劃。供應上,次新房和大戶型房源供應量增加,掛牌量逼近12萬套；成交方面,100平米以內房源占比最大,但改善房源的占比提高；政策層多維并舉,市場環境寬松,房價創近5年來新低。今天,我們就一起來分析一下2023年青島二手房數據背后的市場。

2023年二手房成交均價創近5年新低

據貝殼數據統計,2023年,青島共計成交二手房65679套,同比上漲23.76%。除了短暫“小陽春”時出現的成交量陡增外,其他月份均相對比較平穩。

值得一提的是,近幾年青島二手房的成交均價在不斷降低。貝殼找房統計的近5年房價顯示,2019年,限購、限售政策剛起效第一年,市場尚未有明顯降溫,二手房成交均價高達21150元/平米；之后兩年,隨著政策的趨緊,房價也開始下行,2020年降至19499元/平米,2021年降至19603元/平米；到了2022年,樓市逐漸進入冷凍時期,市場活躍度不夠,導致二手房成交壓力變大,房價出現較大的下行,降至18210元/平米；剛剛過去的2023年,雖有各項救市政策不斷出現,但市場并未擺脫懈怠,購房者的觀望情緒十分濃厚,二手房主的議價空間不斷加大,為了促進成交,只能不斷降價,房價達到16461元/平米。

從上述數據可以看出,2023年青島二手房成交均價,達到近5年來的新低。因此有業內人士指出,當前是比較不錯的入市時機,因為房價低,房源多,可選擇余地大。

西海岸成交套數居首,TOP10商圈占6個

將2023年青島二手房的成交數據分區域來對比,西海岸、市北和城陽位列成交套數前三名,成交量分別為16073套、11923套和8373套。除此之外,李滄成交7503套,即墨成交6050套,市南成交4671套,膠州成交3946套,嶗山成交2906套,萊西成交2280套,平度成交1825套。

從數據來看,各區域上半年的成交量均實現同比增長,其中,膠州、即墨、西海岸的漲幅排前三名,漲幅分別為52.9%、31.4%和25.4%。

從商圈來看,上半年的成交熱門商圈TOP10中,位于西海岸的占6個,包括安子片區商圈、東方影都商圈、江山南路商圈、香江路商圈、薛家島商圈和保稅區商圈。其中,東方影都商圈排名第一位,成交均價約為11675元/平米。剩余的4個商圈,則被李滄、城陽和市北“瓜分”。分別為下王埠商圈、海云庵商圈、東方城西商圈和高新區商圈。

2023年成交前10名的小區中,維多利亞灣、海爾山海灣和萬科未來城分列前3名,前兩者位于西海岸,成交均價分別為7802元/平米、14045元/平米,后者位于市北區,成交均價為22242元/平米。除此之外,怡和嘉園北區、卓越蔚藍群島、中鐵華胥美邦、風和日麗、鑫江水青花都二期、鳳凰城也躋身前10名。分區域來看,熱銷前10名的小區,西海岸占5個,城陽占3個,市北占1個,即墨占1個,均價在7203元/平米~22242元/平米。其中,僅有維多利亞灣和觀瀾國際成交均價低于10000元/平米。

剛需仍是成交主力,改善群體逐步追趕

從數據來看,二手房市場也反映出一個趨勢:剛需仍為目前的主力人群,但改善客群也在不斷增加,市場正進入大戶型時代和改善時代。

眾所周知,目前青島,尤其是主城區的新項目,面向的多數是改善級以上的人群,房源有單價高、面積大、總價高三個特點。以近幾年比較熱門的浮山后、東李、新都心、歡樂濱海城為例,在售的項目面積段多數集中在100~150平米之間,套成交總價多數在300萬元以上。郊區不想去,主城新房價太高的現狀,將不少剛需人群擠向了二手房市場。

從貝殼發布的數據來看,2023年成交的二手房中,100平米以內的房源占比最大,約為68.5%。分居室來看,二居室房源的成交幾乎占據半壁江山,約為47.5%。這說明,剛需人群仍是目前二手房市場的成交主力,一些面積小、總價低的房源,仍十分受青睞。

但值得一提的是,改善人群在二手房成交中的占比逐漸擴大。2023年,100~120平米、120~140平米、140~180平米、180平米以上的房源成交占比分別為14.4%、9.7%、5.4%、2.0%,同比分別上漲2.1%、1.2%、0.2%、0.3%。同時,分居室來看,三居、四居和四居以上的二手房,2023年成交占比分別為36.4%、4.1%、1.0%,分別同比增長2.6%、0.8%、0.1%。這說明,購房者的偏好正在發生變化,大戶型、居室多的房源越來越受歡迎。

成交單價也能看出市場的人群劃分。貝殼數據顯示,2023年,單價1萬元/平米~1.5萬元/平米價格段的房源為成交主流,占比約為36.5%。同時,單價在1萬元/平米以內的房源,成交量占比約為19.8%,這兩項加起來,占比約為56.3%。而總體來看,這兩個剛需的單價段房源,成交量均實現上漲。

未來改善房源將越來越吃香

從2023年的數據可以看出,目前青島的二手房市場上,剛需房源仍是成交主力,但不得不注意的是,改善房源也因為近兩年不少次新房的上市,占比越來越高。這與目前青島進入改善市場的現狀也十分契合,未來‘老破小’的市場將逐漸縮小,改善房源將越來越吃香。”樓市分析專家張斌說。

貝殼找房市場分析專家陳晶認為,2023年,青島二手房總體的供應量比較大,目前貝殼找房平臺在掛牌的二手房源已逼近12萬套,這對購房者來說是好事。“供應量大,說明房源豐富,購房者可選擇的余地大,而且議價空間也大。同時,當前的樓市政策多維并舉,無論是房貸利率,還是首付比例都達到近幾年的新低點,正是選房好時機。”陳晶同時表示,對于剛需或“賣一買一”的改善群體來說,切忌跟著市場漲跌來買房賣房,有合適的房源,應及時入手,以免錯過最佳時機。

那么,目前市場上二手房掛牌量這么大,對急于出手的房主來看,如何能保證“賣得快”呢?鏈家浮山后片區趙經理建議,房主在掛牌前,不光要參考同片區同等類型房源的掛牌價,還要關注一些近期剛成交的同品質房源的成交價格,而且后者顯得尤為重要。“成交價意味著市場的真實情況,不能一味地報價太高,那樣有價無市,銷售周期會拉長,反而浪費不少精力。”

想爆料？請登錄《陽光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網官方微博（@齊魯網）提供新聞線索。齊魯網廣告熱線0531-81695052，誠邀合作伙伴。