原標(biāo)題：“鄰居”也上拍了！青島今年第二套千萬(wàn)級(jí)海景法拍房拍賣(mài)，兩人11輪競(jìng)拍后1355萬(wàn)元成交

來(lái)源：大眾報(bào)業(yè)·半島新聞

原標(biāo)題：“鄰居”也上拍了！青島今年第二套千萬(wàn)級(jí)海景法拍房拍賣(mài)，兩人11輪競(jìng)拍后1355萬(wàn)元成交

來(lái)源：大眾報(bào)業(yè)·半島新聞

半島全媒體記者 尹彥鑫

我有一套房可觀(guān)大海，相信這是不少市民的理想住宅。新年伊始，島城海景法拍房市場(chǎng)大戲不斷上演。1月12日上午10點(diǎn)1分，隨著一紙成交確認(rèn)書(shū)的公布，青島市嶗山區(qū)香港東路221號(hào)上實(shí)·海上海小區(qū)3號(hào)樓2701戶(hù)法拍房經(jīng)過(guò)兩位報(bào)名人11輪的競(jìng)拍最終以1355萬(wàn)元的價(jià)格成交。就在八天前的1月4日上午，香港東路221號(hào)上實(shí)·海上海3號(hào)樓2702戶(hù)以1313萬(wàn)元的底價(jià)成交，兩個(gè)同小區(qū)同樓座同樓層的海景房被法拍，這在島城法拍行業(yè)尚屬首次。

法拍房?jī)?nèi)部

上拍：評(píng)估價(jià)1739萬(wàn)元海景房1305萬(wàn)元起拍

1月4日上午，香港東路221號(hào)上實(shí)·海上海3號(hào)樓2702戶(hù)以1313萬(wàn)元的價(jià)格成交，島城新年首套海景法拍房成交成為全網(wǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。1月11日，同小區(qū)同樓座同樓層的2701戶(hù)房產(chǎn)正式開(kāi)拍，引得超過(guò)4000人圍觀(guān)。競(jìng)買(mǎi)公告顯示，樂(lè)清市人民法院于2024年1月11日10時(shí)至2024年1月12日10時(shí)（延時(shí)除外）在樂(lè)清市人民法院淘寶網(wǎng)司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)活動(dòng)。

法拍房所在的樓座

據(jù)拍賣(mài)平臺(tái)顯示，該房屋規(guī)劃用途為住宅，權(quán)屬人為牛某某與隔壁成交的房屋并不是同一位房東。該房屋的建筑面積328.24平方米，套內(nèi)面積260.92平方米，是一套妥妥的海景大平層。這套房屋的評(píng)估價(jià)為1739.4422萬(wàn)元，起拍價(jià)1305萬(wàn)元，競(jìng)拍者需要交納保證金260萬(wàn)元，增價(jià)幅度5萬(wàn)元。

拍賣(mài)公告中，浙江省樂(lè)清市人民法院提醒，競(jìng)買(mǎi)人務(wù)必先確定在當(dāng)?shù)鼐哂匈?gòu)房資格，青島市房產(chǎn)限購(gòu)政策請(qǐng)自行咨詢(xún)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)主管部門(mén)，因不符合條件造成無(wú)法過(guò)戶(hù)的后果視為買(mǎi)受人知曉并接受；拍賣(mài)對(duì)象現(xiàn)狀以拍賣(mài)后交付時(shí)為準(zhǔn)，本院不承擔(dān)本標(biāo)的的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地看樣了解拍賣(mài)標(biāo)的物現(xiàn)狀，附件資料僅供參考。

法拍房所在的小區(qū)

法拍房?jī)?nèi)部

記者了解到，2701戶(hù)這套房產(chǎn)與之前成交的2702戶(hù)同樣具有無(wú)敵的觀(guān)海視野，是島城比較稀缺的在核心位置的觀(guān)海大平層。稀缺的資源、誘人的價(jià)格吸引了有實(shí)力的競(jìng)買(mǎi)者報(bào)名，截止到12日，該套法拍房有兩人報(bào)名競(jìng)拍。

新年第一套千萬(wàn)級(jí)海景法拍房

背后：因借貸合同糾紛被查封

記者了解到，這套海景房之所以被法拍，起因于一起民間借貸合同糾紛。浙江省樂(lè)清市人民法院一則民事判決書(shū)顯示，2017年10月1日，原告朱某某與被告某某簽訂了一份《委托代理合同》，該合同主要約定：委托事項(xiàng)及具體要求包括原告委托被告代辦成立某某金融資產(chǎn)交易中心，負(fù)責(zé)取得相關(guān)證照和資管業(yè)務(wù)批文等事項(xiàng)（第一條）；代理期限自2017年9月12日至2017年12月31日（第二條）；被告牛某某完成上述第一條約定的任務(wù)后可獲報(bào)酬3000萬(wàn)元。未完成本合同最終要求前，被告牛某某不得要求支付報(bào)酬，所需款項(xiàng)可從原告處借用等事項(xiàng)（第三條）；被告牛某某未能在代理期限內(nèi)達(dá)成第一條委托事項(xiàng)之要求，被告需在2018年1月30日之前歸還向甲方所借款項(xiàng)（第五條）。

上述合同簽訂后，原告分別于2017年9月12日、2017年9月30日通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式向被告交付款項(xiàng)200萬(wàn)元、500萬(wàn)元，合計(jì)700萬(wàn)元。之后，被告于2018年6月12日通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬向原告歸還款項(xiàng)100萬(wàn)元，尚欠2018年1月30日至2018年6月12日期間的逾期利息、借款本金600萬(wàn)元及逾期利息，經(jīng)原告多次催討，被告拒不償還，原告遂訴至法院。

法院審理認(rèn)為，原、被告之間就所借款項(xiàng)的金額、還款期限等事項(xiàng)進(jìn)行特別約定，雙方已達(dá)成借款合意，屬于民間借貸糾紛。后牛某某提起上訴，因無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，浙江省溫州市中級(jí)人民法院按撤訴處理。之后，原告向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，查封了被告人名下的該處海景房。

競(jìng)拍：競(jìng)買(mǎi)人加價(jià)迅速勢(shì)在必得

1月11日上午10點(diǎn)，拍賣(mài)正式開(kāi)始后，兩位競(jìng)拍人均采取了按兵不動(dòng)的策略，一直到12日上午9點(diǎn)40分，兩位競(jìng)拍人都沒(méi)有出價(jià)。1月12日 9點(diǎn)41分2秒，就在距離拍賣(mài)還有不到20分鐘結(jié)束的時(shí)候，U8820號(hào)競(jìng)拍人出價(jià)1305萬(wàn)元，拉開(kāi)了競(jìng)拍的序幕。

房屋起拍價(jià)

3分鐘后，另一位競(jìng)拍人V4539加價(jià)，壓上一頭，兩分鐘后U8820號(hào)競(jìng)拍者繼續(xù)加價(jià)，兩位競(jìng)拍者的“較量”正式開(kāi)始。在后續(xù)的4個(gè)回合8輪的競(jìng)拍中，每當(dāng)V4539號(hào)競(jìng)拍者出價(jià)后，U8820號(hào)競(jìng)拍者都在短短10秒鐘左右的時(shí)間內(nèi)迅速出價(jià)，以這種方式向?qū)Ψ秸故咀约旱膭?shì)在必得。

競(jìng)拍記錄

9點(diǎn)56分19秒時(shí)，第11輪競(jìng)拍中U8820報(bào)出1355萬(wàn)元的價(jià)格后，V4539號(hào)競(jìng)拍者沒(méi)有再繼續(xù)加價(jià)，10點(diǎn)01分，因五分鐘內(nèi)無(wú)人加價(jià)，新年第二套海景法拍房以1355萬(wàn)元的價(jià)格成交，高于起拍價(jià)50萬(wàn)元，較1月4日成交的隔壁的一套海景法拍房?jī)r(jià)格高出了42萬(wàn)元。

法拍房成交價(jià)

競(jìng)買(mǎi)成功的用戶(hù)，必須依照標(biāo)的物《競(jìng)買(mǎi)須知》、《競(jìng)買(mǎi)公告》要求，按時(shí)交付標(biāo)的物網(wǎng)拍成交余款、辦理相關(guān)手續(xù)。

網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)成功確認(rèn)書(shū)上載明，競(jìng)買(mǎi)成功的用戶(hù)，必須依照標(biāo)的物《競(jìng)買(mǎi)須知》、《競(jìng)買(mǎi)公告》要求，按時(shí)交付標(biāo)的物網(wǎng)拍成交余款、辦理相關(guān)手續(xù)。競(jìng)買(mǎi)公告顯示，拍賣(mài)剩余價(jià)款需在2024年2月2日前繳納。標(biāo)的物最終成交以樂(lè)清市人民法院出具拍賣(mài)成交裁定為準(zhǔn)。

對(duì)比：成交單價(jià)低于同小區(qū)二手房?jī)r(jià)格

記者了解到，上實(shí)·海上海小區(qū)是當(dāng)年嶗山區(qū)的豪宅項(xiàng)目，房屋設(shè)施和設(shè)計(jì)都要領(lǐng)先很多同價(jià)位樓盤(pán)，房屋多是一梯一戶(hù)，私密性非常好。小區(qū)有獨(dú)立的健身會(huì)所、兒童游樂(lè)場(chǎng)、籃球場(chǎng)等，配套齊全綠化率高。時(shí)至今日，由于其優(yōu)越的地理位置，仍然是有實(shí)力群體的購(gòu)房熱盤(pán)。

記者在某房產(chǎn)交易APP上查詢(xún)獲悉，目前該小區(qū)有37套在售房源，掛牌均價(jià)在5.2萬(wàn)元左右。320平米左右的這個(gè)戶(hù)型共有5套在售，在售掛牌價(jià)格在1420萬(wàn)元至2200萬(wàn)元不等。

該小區(qū)2019年來(lái)成交了兩套相似戶(hù)型的海景房，成交總價(jià)均為1630萬(wàn)元，成交單價(jià)在5萬(wàn)元左右。 328平米的面積最終以1355萬(wàn)元成交，該套法拍房最終的成交單價(jià)為每平米4.13萬(wàn)元，較成交的二手房來(lái)講還是有比較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

“從該小區(qū)出的這兩套法拍房順利拍出可以看出，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)小區(qū)的位置以及房屋的戶(hù)型、配套等還是非常有信心的。”某輔拍公司工作人員介紹，但是從最后成交的價(jià)格來(lái)看，較房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱時(shí)候來(lái)說(shuō)競(jìng)拍者比較理性。“成交價(jià)格都低于市場(chǎng)上掛牌的二手房?jī)r(jià)格，也低于已經(jīng)成交的二手房?jī)r(jià)格，競(jìng)拍者出價(jià)在某一個(gè)價(jià)位后就不再加價(jià)，可以看出，他們自己都有一個(gè)心理價(jià)位，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)如此低迷的情況下參與法拍的競(jìng)拍者比較常見(jiàn)的心理。”

說(shuō)法：稀缺海景房法拍不愁賣(mài)

雖然整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，二手房交易量維持在一個(gè)低位，但上拍即成交，今年島城這兩處價(jià)格超千萬(wàn)元的海景法拍房切切實(shí)實(shí)證明了島城前海一線(xiàn)優(yōu)質(zhì)法拍房的受歡迎程度，從一個(gè)側(cè)面也證明了有實(shí)力的買(mǎi)家看好島城前海一線(xiàn)海景的稀缺資源。

山東恩實(shí)輔拍有限公司總經(jīng)理李敏表示，青島的海景法拍房之所以備受青睞主要是因?yàn)椤跋∪薄薄！半m然經(jīng)濟(jì)低迷，但是總有實(shí)力充足的買(mǎi)家，他們?cè)谶@個(gè)時(shí)候出手，更容易抄底。”

“無(wú)論是司法拍賣(mài)平臺(tái)還是普通的二手房平臺(tái)，青島高端的一線(xiàn)海景房掛牌量都比較少，這也導(dǎo)致了進(jìn)入司法拍賣(mài)程序的高端海景房受到全國(guó)范圍內(nèi)有實(shí)力競(jìng)拍者的關(guān)注。”李敏告訴記者，法拍房會(huì)出現(xiàn)撿漏的情況，這也是法拍房吸引客戶(hù)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。

“客戶(hù)愿意參與撿漏的一個(gè)重要原因是有漏可撿，而青島的稀缺海景法拍房就是那個(gè)漏。法拍房經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，真正的出現(xiàn)天上掉餡餅的大漏已經(jīng)幾乎不可能了，競(jìng)拍者更多的是撿的這套房產(chǎn)以后在市場(chǎng)回暖后增值的漏。”李敏告訴記者，從這個(gè)角度上講，在法拍市場(chǎng)上，這樣稀缺的海景房并不愁賣(mài)。“從這幾年高端海景房法拍成交率上就是一個(gè)很好的體現(xiàn)。”

雖然法拍市場(chǎng)火熱，但是法拍房畢竟不同于一般的二手房，由于存在房源信息不透明度高的情況，因此在購(gòu)買(mǎi)法拍房時(shí)更需謹(jǐn)慎。李敏表示，老百姓對(duì)法拍房的興趣很高，但是需要注意的是法拍房的競(jìng)拍風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，市民在參與司法拍賣(mài)的過(guò)程中，尤其是在法拍房的競(jìng)拍過(guò)程中一定要注意法拍房的稅費(fèi)及其他未清償費(fèi)用問(wèn)題、房屋處于出租狀態(tài)或原房主已給其他特定關(guān)系人設(shè)定的居住權(quán)的情況下房屋無(wú)法現(xiàn)實(shí)交付問(wèn)題、房屋的學(xué)籍學(xué)位被占用問(wèn)題、以及競(jìng)買(mǎi)資格問(wèn)題，尤其是自2022年1月1日起，全國(guó)法拍房將納入各地房地產(chǎn)限購(gòu)政策范圍之內(nèi)，受限購(gòu)政策限制的競(jìng)買(mǎi)人將不被允許參與法拍房競(jìng)拍。“還有一個(gè)貸款辦理的問(wèn)題，雖然現(xiàn)在有法拍貸能夠給競(jìng)拍者提供貸款，但是這項(xiàng)工作一定不要忽視，一定提前測(cè)算自己的貸款額度，我們之前就遇到過(guò)拍下法拍房后無(wú)法申請(qǐng)足額貸款的競(jìng)拍人，最后只能按毀拍處理。”

數(shù)據(jù)：京東平臺(tái)2024年10天成交11套千萬(wàn)級(jí)法拍房

1月12日，京東數(shù)據(jù)顯示，2024開(kāi)年僅10天，就有11套成交價(jià)超千萬(wàn)元的法拍房在京東資產(chǎn)交易平臺(tái)成功處置，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

這些成交的千萬(wàn)級(jí)法拍房中，部分房產(chǎn)以低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的價(jià)格成交，為買(mǎi)家提供了難得的撿漏兒機(jī)會(huì)，天河區(qū)花城大道37號(hào)3001房、3002房（合并拍賣(mài)、不包含室內(nèi)財(cái)產(chǎn)），在1人報(bào)名、1次出價(jià)的情況下，僅以2701萬(wàn)元就成功拿下2處房產(chǎn)，以低于評(píng)估價(jià)700萬(wàn)元成交，引發(fā)5416人圍觀(guān)。深圳南澳鎮(zhèn)南農(nóng)村洋疇灣花園33棟復(fù)式B、山東省青島市嶗山區(qū)香港東路221號(hào)上實(shí)·海上海3號(hào)樓2702戶(hù)兩處房產(chǎn)也以同樣方式被買(mǎi)家撿漏兒拍下，分別以低于評(píng)估價(jià)700萬(wàn)元、300萬(wàn)元的價(jià)格成交。

據(jù)了解，有的法拍豪宅競(jìng)拍過(guò)程激烈，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)才最終塵埃落定，比如位于北京市海淀區(qū)東北旺西路8號(hào)院33號(hào)樓7層9單元8018，共吸引14人報(bào)名，經(jīng)過(guò)186次競(jìng)價(jià)“鏖戰(zhàn)”之后，以1318萬(wàn)元成交，而位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)四海路7號(hào)院19號(hào)樓1至2層2單元102，也在111次競(jìng)價(jià)后以2045萬(wàn)元成交，溢價(jià)約1000萬(wàn)元。更有甚者，廣東省深圳市南山區(qū)蛇口街道鴻威海怡灣畔花園TB-103在98次出價(jià)后，最終以6111萬(wàn)元成交，溢價(jià)超3000萬(wàn)元。

鏈接：起拍價(jià)25425370元，銀豐玖璽城一處房屋被法拍

隨著新年伊始島城兩套法拍房順利拍出，今年的法拍市場(chǎng)活躍程度，眾多網(wǎng)友已經(jīng)有目共睹。記者在阿里法拍平臺(tái)上看到，位于青島市嶗山區(qū)香港東路177號(hào)高端小區(qū)玖璽城瓏府5號(hào)樓2單元1601室房屋將于1月29日上午10時(shí)開(kāi)拍。這套房產(chǎn)的建筑面積為342.63平方米。

銀豐玖璽城小區(qū)是島城建成較新的高端豪宅，小區(qū)前排的一些樓盤(pán)更是憑借看海的屬性一房難求。從法拍平臺(tái)以及評(píng)估報(bào)告提供的照片來(lái)看，這套房子視野開(kāi)闊，向南望去南側(cè)的大海一覽無(wú)余，房子的正前方?jīng)]有任何遮擋，屬于看海大平層。

平臺(tái)信息顯示，這處房產(chǎn)是由高密市人民法院上拍的，據(jù)青島青房房地產(chǎn)土地評(píng)估事務(wù)所有限公司出具的評(píng)估報(bào)告顯示，這套房屋的評(píng)估價(jià)格為2991.22萬(wàn)元，起拍價(jià)2542.537萬(wàn)元，保證金200萬(wàn)元，增價(jià)幅度5萬(wàn)元及其整倍數(shù)。

記者從平臺(tái)上了解到，該房產(chǎn)曾與2023年6月份上拍，當(dāng)時(shí)發(fā)布的開(kāi)拍時(shí)間為2023年6月12日10時(shí)至2023年6月13日10時(shí)，后由于申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方達(dá)成和解協(xié)議，申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)撤回拍賣(mài)，該房屋的拍賣(mài)被中止。此次該房屋重新上拍，說(shuō)明雙方達(dá)成的和解協(xié)議已經(jīng)破裂。

想爆料？請(qǐng)登錄《陽(yáng)光連線(xiàn)》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線(xiàn)0531-66661234或96678，或登錄齊魯網(wǎng)官方微博（@齊魯網(wǎng)）提供新聞線(xiàn)索。齊魯網(wǎng)廣告熱線(xiàn)0531-81695052，誠(chéng)邀合作伙伴。