原標題：山東連續兩年提現房銷售，釋放何種信號？

來源：濟南時報

原標題：山東連續兩年提現房銷售，釋放何種信號？

來源：濟南時報

2024年開年，“商品房預售制度改革”“現房銷售試點”成為多省住房和城鄉建設工作會議定調房地產市場的任務之一。

1月18日，山東省住房城鄉建設工作會議召開。會議強調，2024年將積極構建房地產發展新模式，探索商品房預售制度改革，總結現房銷售試點經驗，有力有序推行現房銷售。這是山東繼2023年提出“鼓勵有條件的地方先行先試，開展現房銷售試點”后，連續第二年部署現房銷售試點工作。那么，“一手交錢一手交房”的時代會很快到來嗎？構建新模式，建設好房子

對于房地產發展新模式的理解，住建部負責人曾解讀：建立“人房地錢”要素聯動新機制，建立房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制。在2023年12月召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住房和房地產板塊為2024年重點工作之首，構建房地產發展新模式成為重點之重。

隨即，2024年開年，浙江、四川、天津等地先后召開了住房和城鄉建設工作會議，構建房地產發展新模式，推進商品房預售制度等改革、開展現房銷售試點均成為重點。

山東部署構建房地產發展新模式，從“六個聚焦”方面著手，打出一套穩市場、防風險、促轉型、強保障、擴投資、優服務的“組合拳”。比如，在房地產市場及時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，探索發放房票及住房消費券、減免稅費等方式降低購房成本、穩定市場預期。在供給端探索商品房預售制度改革，總結現房銷售試點經驗，有力有序推行現房銷售。設區市要認真落實省高品質住宅開發建設指導意見，研究出臺實施細則，狠抓示范項目帶動，下大力氣建設好房子。

通過“穩、防、轉、保、擴、優”六字訣，建立“人房地錢”要素聯動新機制，以人定房、以房定地、以房定錢，引導房地產企業從開發銷售向開發運營管理轉型，建立房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制。現房銷售暫不會一步到位

實際上，“現房銷售試點”在2023年已成為房地產市場上的高頻詞匯。如2023年1月召開的全國住房和城鄉建設工作會議明確提出，“有條件的可以進行現房銷售”。隨后，山東、安徽、河南、四川等地均提出開展現房銷售試點。

在河南鄭州，該市出臺樓市新政，將推進“現房銷售”試點，著力抓好試點項目，2024年1月河南首個現房銷售試點項目用地在鄭州市成交。山東德州出臺支持現房銷售的政策，提高現售房屋的公積金貸款額度。在福建泉州，2024年1月，晉江出臺樓市新政，鼓勵現房銷售，開發企業可申請延期繳納城市基礎設施配套費；鼓勵金融機構向整體商品房現房銷售項目開發企業提供金融支持，并給予貸款利率優惠。

山東省住房和城鄉建設廳有關人士解釋，根據住建部每個省份選一個試點的要求，山東選擇德州作為試點，現階段現房銷售試點作為一項長期工作在探索中。而當前的商品房預售制度弊端日益顯現，到了不改不行的地步，在制度改革上，可能會考慮購房款交付方式、預售許可證發放等環節的改革，“基于當前房地產市場現狀，現房銷售并不會一步到位。”

在日前結束的濟南市兩會上，2024年市政府工作報告提出，“加強預售資金封閉運行監管，推進現房銷售等試點，構建房地產發展新模式”。對此，濟南業內人士認為，開展現房銷售試點的一個出發點是防風險、“保交樓”，從預售為主的模式到現售推開，還有一段不小的距離要走。據透露，濟南選定的現房銷售試點位于長清區，為2017年樓市最嚴調控政策出臺后一宗高溢價地塊。防風險、保交樓仍是重點

現房銷售為何一時難以推開？一是企業開發模式沒有改變；二是現房銷售增加開發成本、去化周期長，銀行貸款難以跟上。“預售制度下，企業項目開發資金雖然接受主管部門監管，但好歹項目能轉得動，但要是現房銷售，去化周期長，這種項目申請開發貸款可能就不吃香。”上述濟南業內人士稱，當前房地產市場不是缺需求，而是擔心房子有風險，只有樓市風險出清了，市場才會持續健康發展。

在2024年山東房地產市場的這套“組合拳”中，防風險、保交樓位列第二位。一方面，實施“一項目一方案”落實資金支持，一視同仁地滿足不同所有制房地產企業合理融資，防止債務違約風險集中爆發；另一方面，加強在建項目預售資金機關，防止出現新的風險，各地要合理調整預售監管資金標準，確定提取節點和留存比例，堅決杜絕資金抽逃行為。

配租+配售，住房更有保障

在念好“穩”“防”“轉”字訣之后，山東還在“保”“擴”字訣上發力。為解決中低收入等群體住房困難，籌建保障新租賃房4.7萬套（間）、公租房500套，發放租賃補貼5.3萬戶。加快推進新時代建設領域“三大工程”，濟南、青島建設配售型保障性住房8000套，開工城中村安置住房21.9萬套，配合發改部門推動328個“平急兩用”公共基礎設施項目落地。

值得注意的是，配售型保障性住房是住房保障體系中一個新型產品。配售型保障性住房是根據《國務院關于規劃建設保障性住房的指導意見》中提出的，按照保本微利原則配售給普通工薪收入群體的保障性住房。據了解，濟南、青島建設配售型保障性住房各領4000套。

（濟南時報·新黃河客戶端記者羅曉飛）

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（濟南時報·新黃河客戶端記者羅曉飛）

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