原標(biāo)題：房貸利率“換錨”青島首套降至3.15%

來(lái)源：青島日?qǐng)?bào)

原標(biāo)題：房貸利率“換錨”青島首套降至3.15%

來(lái)源：青島日?qǐng)?bào)

樓市觀察

在市場(chǎng)呼聲中，“降息”靴子落地。7月22日，LPR年內(nèi)第二次下調(diào)，青島首套房貸利率可以執(zhí)行3.15%，“史上最寬松買房政策”再次加碼。有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，三季度是市場(chǎng)復(fù)蘇的關(guān)鍵期，“517新政”后一系列降首付、降利率和松綁限購(gòu)等政策使市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，隨著相關(guān)政策持續(xù)出臺(tái)，更好支持剛性和改善性住房需求，銷售端數(shù)據(jù)有望得到改善，更加有利于市場(chǎng)信心復(fù)蘇。

首套房貸利率降至3.15%

7月22日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場(chǎng)利率報(bào)價(jià)（LPR）為：1年期3.35%，5年期以上3.85%。兩個(gè)期限的報(bào)價(jià)均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。與此同時(shí)，與5年期以上LPR掛鉤的房貸利率也迎來(lái)新一輪下降，調(diào)整后，青島主流首套房貸利率由原本的3.25%變?yōu)?.15%，二套由3.75%降到3.65%。這是春節(jié)以來(lái)，青島房貸利率的第五輪調(diào)降。

“今天新公布的兩期LPR均下降10個(gè)點(diǎn)。按照房貸利率定價(jià)公式，首套房貸利率在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上減70BP，二套房貸利率減20BP來(lái)執(zhí)行，新發(fā)的房貸利率首套是3.15%，二套是3.65%。”7月22日，青島一股份制銀行工作人員向記者介紹。

記者發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)此次LPR統(tǒng)一調(diào)降后，青島的國(guó)有商業(yè)銀行和股份制銀行房貸利率站上統(tǒng)一戰(zhàn)線，首套房貸利率均為3.15%，二套房貸利率均為3.65%，而此前，部分國(guó)有商業(yè)銀行的二套房貸利率仍為3.95%。

今年青島房貸利率五連降

自春節(jié)以來(lái)，青島新發(fā)房貸利率已經(jīng)歷了五輪下調(diào)。

首先是2月20日，龍年開工第三天，央行送來(lái)了大禮包，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)）利率：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為3.95%。一次降息25個(gè)基點(diǎn)，創(chuàng)下2019年LPR改革機(jī)制以來(lái)最大幅度降息。青島房貸利率也因此進(jìn)入“3”時(shí)代，首套房貸利率由4%降為3.75%，二套房貸利率4.15%。

緊接著，時(shí)隔一個(gè)多月，青島首套房貸利率再次下調(diào)。3月29日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國(guó)人民銀行青島市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整青島市新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率下限的通知》，從4月1日起，我市階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。記者從我市銀行獲悉，4月1日起，網(wǎng)簽的首套房貸利率按3.45%執(zhí)行，二套房貸利率不變，仍為4.15%。此次下調(diào)原因是截至今年3月，青島新建商品住宅銷售價(jià)格同比、環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下降，滿足階段性放寬首套房貸利率下限的條件。

隨后，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，5月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布多項(xiàng)支持房地產(chǎn)的金融舉措，包括取消房貸利率下限、下調(diào)首付比例等，青島跟進(jìn)執(zhí)行。首付比例方面，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；利率方面，首套房貸利率未出現(xiàn)明顯變化，依然保持在3.45%，二套房貸利率略有不同，部分國(guó)有大行依然執(zhí)行4.15%，而股份制銀行降到3.95%。

“517”新政滿月后，青島房貸利率再次松動(dòng)。國(guó)有商業(yè)銀行帶頭突破房貸利率下限，首套二套房貸利率均下調(diào)20BP，主流房貸利率變?yōu)槭滋?.25%，二套3.75%。7月22日，央行再次宣布降息，我市房貸利率實(shí)現(xiàn)了五連降，達(dá)到了近年來(lái)房貸利率最低點(diǎn)。

存量房可享受LPR下調(diào)紅利

LPR是貸款利率定價(jià)主要參考基準(zhǔn)，也是個(gè)人住房貸款利率的定價(jià)“錨”。目前的LPR已經(jīng)處于歷史低位，也意味著借款人的利息處于低位。

今年5月17日，房地產(chǎn)“一攬子”政策落地，央行等部門明確宣布要從全國(guó)層面降低首付比、取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率。不過(guò)上述政策紅利主要針對(duì)新購(gòu)住房者，而存量房貸利率則暫未出現(xiàn)調(diào)整。

不論是新購(gòu)住房還是存量房，本次LPR下降帶來(lái)的房貸“優(yōu)惠”更加直接，存量房貸與新購(gòu)住房房貸均可享受。以首套房貸200萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款方式計(jì)算，每月房貸可以少還約116元，折合每年約1392元，總的貸款利息可以省約41312元，在一定程度上減輕了購(gòu)房者的成本，提振了樓市需求。

值得注意的是，存量房貸客戶并不能馬上享受利好，要區(qū)分兩種情況。如果選擇每年1月1日為再定價(jià)日，那還得再等5個(gè)月，到明年1月才能調(diào)整。如果選擇對(duì)年對(duì)月為再定價(jià)日，那就得根據(jù)貸款合同簽訂日期和條款來(lái)確定。

本報(bào)樓市觀察員李鵬飛認(rèn)為，此次LPR調(diào)整，更深刻的意義在于，目前國(guó)內(nèi)一二線城市的房產(chǎn)租售比平均大約在2-3%之間，此次LPR下調(diào)用房租抵月供，買房持有成本更加可以忽略不計(jì)，這或許成為市場(chǎng)信心恢復(fù)的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。

市場(chǎng)自我修復(fù)動(dòng)能不斷積蓄

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布6月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格，從二手房市場(chǎng)情況來(lái)看，70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比扭轉(zhuǎn)全跌局面，雖然66城二手房?jī)r(jià)下跌，二手房市場(chǎng)”以價(jià)換量”特征仍在，但本月突破了“0”上漲局面，有4城二手房?jī)r(jià)格上漲。其中，上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，杭州二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，南京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%。具體到青島，雖然二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，但是降幅收窄。

市場(chǎng)下行期間，既不能忽視政策引導(dǎo)的力量，也不能忽視市場(chǎng)自身修復(fù)的力量。市場(chǎng)在收縮之后會(huì)積蓄自發(fā)修復(fù)的動(dòng)能。

克而瑞青島市場(chǎng)分析師表示，居民有追求美好生活、改善居住條件的力量，房子有自然更替的需求。改善時(shí)代下，大三房、全能四房成為主流產(chǎn)品，逐漸讓中小面積產(chǎn)品迎來(lái)了差異化競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)遇。目前，新建商品住宅存量的面積段結(jié)構(gòu)中間高兩頭低，110-120平方米成為絕對(duì)的市場(chǎng)主力，截至6月末存量約1.7萬(wàn)套。市內(nèi)四區(qū)有兩類產(chǎn)品存量相當(dāng)：110-120平方米、140-150平方米。110-120平方米產(chǎn)品主要位于市北科技大學(xué)、新都心、東李及李滄北部板塊，140-150平方米產(chǎn)品主要位于張村河南、東李、市北浮山后板塊。目前青島全市90-100平方米的產(chǎn)品存量約6770套，具體到市內(nèi)四區(qū)存量更少，個(gè)別板塊存在市場(chǎng)空缺。近期東李新盤將主力產(chǎn)品定為119平方米三房，并搭配108平方米、98平方米三房，正是瞅準(zhǔn)了這一時(shí)機(jī)。

呂 蕾 徐 晶

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