原標題：濟南優化土地市場“十五條措施”出爐

來源：山東商報

原標題：濟南優化土地市場“十五條措施”出爐

來源：山東商報

進入第四季度以來，一攬子利好政策落地，在激發房地產市場止跌回穩的同時，房地產需求也在悄然發生變化。聚焦市場需求，合理控制供應增量，促進高品質住宅用地供應，支持商業用地用途優化調整，規范收購收回閑置存量土地，鼓勵住宅產品多樣化……近日，濟南市自然資源和規劃局印發《進一步優化土地市場的若干措施》（以下簡稱《措施》），“含金量”十足的“十五條措施”為新形勢下促進土地市場平穩健康發展提供了有針對性、可行性和實用性的政策支持。

◎山東商報·速豹新聞網記者 史尚靜

市場化、全鏈條

“十五條措施”出爐

黨的二十屆三中全會提出要“加快構建房地產發展新模式”，近期召開的中共中央政治局會議也強調，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。多項利好政策及信息，明確傳遞了國家對房地產市場平穩健康發展的支持態度。

為促進濟南市土地市場平穩健康發展，優化供求關系，激發市場活力，濟南市自然資源和規劃局印發《進一步優化土地市場的若干措施》，“15條措施”既有真金白銀的支持，也有切實可行的政策指導。濟南市自然資源和規劃局黨組成員、副局長申玉德解讀稱，《措施》制定目的主要是在新形勢下促進濟南市土地市場的平穩健康發展。優化土地供求關系，針對當前濟南市房地產市場供需局面，《措施》希望通過優化土地供應管理，保障市場平穩發展；引導激發市場活力，《措施》提出積極引導社會資本參與城中村改造、支持土地功能調整等，旨在激發市場活力，提升土地市場流通效率；提升土地利用效率，通過鼓勵土地二級市場交易、盤活閑置存量土地，推動未開發土地的再利用，防止土地資源浪費。

“《措施》的亮點主要體現在市場化和全鏈條兩個方面。”市場化是指制定措施堅持以市場需求為導向，積極優化供求關系，滿足市場需求。具體體現在鼓勵社會資本參與城中村改造、結合市場需求優化用地布局、根據供求變化促進高品質住宅用地供應、加大容積率支持力度等措施。全鏈條是指15條措施涵蓋了土地供應工作的各個階段，對不同階段提出具體的優化措施。具體體現在針對土地熟化、規劃編制、出讓管理、項目審批、閑置土地處置、不動產登記等工作程序明確具體優化措施，全面系統地提升用地保障服務質效。

支持“商改住”“商改公”

適當減小單宗住宅用地出讓面積

從具體《措施》來看，“十五條措施”，主要從土地供應管理、盤活閑置存量土地、降低房地產企業開發成本等三個方面，明確了優化濟南市土地市場的具體措施。

持續優化濟南市土地供應管理。《措施》提出，優化土地出讓管理。根據商品住房庫存去化周期，合理控制供應增量，科學安排供地時序。加強市場分析研判，主動適應供求關系變化，適當減小單宗住宅用地出讓面積、降低容積率指標，促進高品質住宅用地供應，滿足改善型住房需求。

嚴格落實存量住宅用地信息公開、住宅用地詳細信息清單等相關信息公開制度，主動、及時、準確地發布土地出讓信息。通過線下土地推介會及線上“泉地云”土地超市、“云上講地”、網上推介手冊等多種形式，全方位展示推介擬出讓宗地信息。

尤其是聚焦市場需求，《措施》明確土地熟化階段，支持熟化主體在保障片區發展定位的基礎上，從市場需求、人產關系和規劃布局等方面進行論證，充分結合市場主體投資意向優化用地布局。這樣一來，優化用地布局，提高了土地規劃的前瞻性。

同時，《措施》還提出積極引導社會資金參與城中村改造。構建社會資金參與城中村改造的競爭性準入機制，明確政策路徑，推行綜合評價出讓、帶設計方案出讓。支持“商改住”“商改公”，對于不在城市規劃核心商圈和區域商業中心服務業集聚區范圍內的未供應的商業用地，在完善公共服務配套設施的前提下，支持各區按程序申請調整性質用于住宅或新型產業、養老等用途。

解決企業燃眉之急

規范收購收回閑置存量土地

在積極盤活閑置存量土地方面，《措施》提出規范收購收回，防范房地產風險。積極消除開發建設障礙，優先鼓勵企業對閑置存量土地繼續開發，對于企業無力開發的土地，以及司法和破產拍賣中流拍的閑置存量土地，在遵循企業自愿、平等協商原則下，支持區縣政府從實際出發，按照合理價格回購。據介紹，如此一來既盤活了存量土地，使其可以盡快開發，又解決了企業的燃眉之急，使其渡過難關。

合理免除開竣工違約責任。對因疫情、自然災害等原因無法按出讓合同約定時間開竣工的，經企業舉證，自然資源部門核實確認，可合理免除相應的開竣工違約責任。對因政府及政府有關部門的行為導致不具備開發利用條件的地塊，開發障礙未消除前，不計算開竣工違約期。

合理調整開竣工日期。對于超出出讓合同約定開竣工時間一年以內的未開發土地，企業承諾在一定期限內動工開發的，經有審批權限的政府批準，可根據項目合理開發周期，重新約定開竣工時間。

此外，進一步優化土地二級市場，提升流通效率。積極開展土地二級市場的“帶押過戶”“帶封過戶”“帶封融資”等業務，保障“帶押”“帶封”土地交易安全，促進存量土地資源盤活利用。

提高地塊可售比

27米及以下住宅可設室外專有庭院

土地是房地產開發的重要成本之一，土地成本的增加直接壓縮了開發商的利潤空間，降低了投資的積極性。對此，《措施》針對合理降低房地產企業開發成本，提出鼓勵土地功能混合，促進空間集約利用。在城市更新及低效用地再開發片區、歷史文化街區及傳統風貌區、軌道交通場站及周邊等區域，按照“公益優先、保障安全、功能互利、環境相容”的原則，結合市場需求規劃設置混合功能用地。

增強用地功能管理彈性。以出讓方式取得的商業服務業、公共服務與公共管理、城鎮社區服務設施、工業等單一性質用地，在不損害公共利益的前提下，用地單位可在建設項目規劃方案審批時申請依照相關文件要求兼容一定比例的其他功能設施，無需補繳土地出讓價款。

值得一提的是，《措施》還著重對于加大容積率支持力度，鼓勵住宅產品多樣化給予明確，有助于提升住宅建筑品質、提高地塊可售比。建筑外立面采用磚石、金屬、陶板等高品質材料的，其飾面層不計入容積率；為居住小區配套的門衛、公廁、換熱站、垃圾收集房等公用設施不計入容積率；每套住宅用于放置集中空調外機等的設備平臺水平投影面積不大于5平方米的不計入容積率。新建居住小區滿足綠地率、道路通行等規劃要求，規劃建設27米及以下住宅樓，允許設置室外專有庭院（含下沉庭院）。室外專有庭院（含下沉庭院）不計入建筑密度、不計入綠地率計算。

與此同時，全面推行“拿地即開工”，加快項目落地速度。實施用地規劃許可與出讓環節合并，批前公示與出讓公告合并，實現出讓類建設用地規劃許可證“免申即領”。

支持用地單位以出讓合同辦理建設工程規劃許可證及建筑工程施工許可證，促進“拿地即開工”常態化，節約項目審批時限，全面加速項目落地。推行建設工程項目“一碼關聯”，用不動產單元碼串聯項目審批、規劃、供地、登記全過程。對建設工程項目驗收、登記、發證流程進行全鏈條再造，實行“交地即辦證”“驗收即辦證”“交房即辦證”。

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