原標題：上半年青島新房成交三萬六千余套

來源：青島日報

原標題：上半年青島新房成交三萬六千余套

來源：青島日報

行業觀察

2025年上半年，青島樓市在政策與市場的雙重作用下，經歷著深刻的變革與調整。開發商與樓盤、區域與戶型、板塊與面積段等均出現分化局面，產品力強與性價比高的項目，在樓市洗牌中脫穎而出。

行業普遍認為，目前青島樓市處于一個關鍵的轉型時期，接下來“分化”特征會更加明顯，各開發商應準確把握市場脈搏，順應市場趨勢，在不斷變化的市場中找到自己的位置。

6月新房成交小翹尾

根據青島卓易數據統計，今年上半年青島新房共成交36747套，較去年同期上漲4.82%，新房成交面積約459.55萬平方米，成交總價約653.52億元，成交均價為14221元/平方米。其中，新建商品住宅成交28094套，新建商品住宅成交362.15萬平方米，成交總價525.58億元，成交均價14513元/平方米。

在月度成交數據中，6月新房市場迎來“翹尾”行情。卓易數據統計，6月島城新房成交11531套，環比上漲73.32%，新房成交面積約141.72萬平方米，環比上漲61.66%，新房成交總價約207億元，成交均價為14606元/平方米。其中，新建商品住宅成交8516套，環比上漲46.52%，成交面積約111.47萬平方米，成交總價約168.63億元。

青島卓易數據分析師王玟琳分析認為，上半年樓市成績亮眼，政策“組合拳”持續發力起到了關鍵作用。去年9月以來樓市政策持續寬松，今年4月青島又出臺12條樓市新政，涉及面廣、力度大。尤其是信貸方面，商貸利率下調；青島公積金最高可貸170萬元，個人最高可貸110萬元。“疊加房企的市場產品定位、區域結構性供應關系變化，五、六月出現局部性翹尾行情，尤其是兩個首開的項目，城陽區海通桂語蘭庭以及市北區國信和悅出現了久違的首開熱潮。”王玟琳說。

從成交區域分布來看，上半年，西海岸新區新建商品住宅成交6048套，為區域成交量之冠；第二名為城陽區，上半年新建商品住宅成交5618套；即墨區緊隨其后，位列榜單第三名，新建商品住宅成交4053套。另外，膠州市新建商品住宅成交3708套，萊西市新建商品住宅成交2149套，市北區新建商品住宅成交2012套，平度市新建商品住宅成交1629套，嶗山區新建商品住宅成交1393套，李滄區新建商品住宅成交1389套，市南區新建商品住宅成交95套。

在面積段上，2025年上半年的商品住宅去化中，100平方米以下的占比17%，100-120平方米面積段成交最多占比37%，與120-150平方米兩個面積段加起來約70%。順行房屋（青島）咨詢總經理劉興說：“這足以說明，目前青島房地產市場以改善為主流了，而且幾乎所有開發商也都向這方面側重，這應該是近年來青島房地產市場發生的最大的變化。”可以說，改善型產品為市場支撐，越來越“卷”品質及產品的創新，改善型產品的增配明顯。另外，剛需客戶價格敏感，產品以降低價格門檻為主，主城區小戶型產品增多，因為控總價所以毛坯也成為一個趨勢。

去化周期縮至17.4個月

據最新統計顯示，在去化周期方面，截至目前，全市商品住宅市場的去化周期縮短至17.4個月。

其中，市北區原老市北板塊的去化周期最短，為9.6個月。銳理數據山東區域總經理劉元婧分析認為，缺乏新地供應是導致原市北區去化周期縮短的關鍵因素。6月市北新都心兩宗優質地塊成交，不僅打破了區域長期無新增用地的沉寂局面，更為新都心板塊乃至整個市北區帶來新項目的選擇。隨著新都心地塊和果品市場兩宗地塊的成功出讓，疊加棠玥和境項目也已正式亮相。未來，新都心板塊將形成 “三盤鼎力” 的競爭新格局。

作為剛需和剛改新寵的市北區老四方板塊，去化周期為13個月。其中，老四方板塊是主城區新盤最集中的區域，不僅有海信悅瀾山、中海云境、中信泰富濱海國際中心等流量盤，還有通和悅章、國信和悅等得房率大幅提升的品質樓盤。此外，綠城環海灣閻家灘地塊、富力海悅學府等預計在今年面世。

此外，李滄區去化周期為17.3個月。東李世博園板塊，作為青島城市發展的重要拼圖，近年來備受各方關注。隨著區域內森林公園、招商璀璨璟園等項目的穩步去化，存量房源逐漸減少，去化周期也明顯縮短，市場對于新鮮血液的注入愈發渴望。劉元婧介紹，目前，該板塊的存量房源，主要集中在青鐵芳華地和世園金茂府、青山湖岸二期等項目。由遠洋代建的萬竹云峰項目、海創地塊、去年億聯拿下的地塊，目前均未啟動。6月青特斬獲東李新地塊，無疑為板塊帶來新的項目選擇。該地塊占地面積18448.7平方米，容積率1.7，建筑密度30%，綠地率30%。如此低密的規劃指標，為打造高品質住宅產品提供了得天獨厚的條件。青特此次落子東李，也必將充分發揮自身優勢，給市場帶來新的驚喜。

在板塊方面，張村河由于地理位置優越且土地供應充足，吸引了眾多開發商入駐，成為市場競爭的熱點。該區域內包括魯信有鄰花園、越秀青鐵和樾府、海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、華潤嶗山悅府、嶗山尚境等項目。

下半場是“好房子”的競爭

業內普遍分析認為，樓市下半場，青島樓市政策有望繼續保持寬松態勢，以促進市場的持續穩定發展。在供給端，保障房的建設和供應將進一步加大，城市更新項目也將穩步推進，這將有助于優化住房供應結構，滿足不同層次購房者的需求。同時，隨著“預申請+優質地塊+好房承諾”土地出讓機制的深入實施，土地市場將更加規范和理性，優質地塊的供應將吸引更多實力房企參與，推動房地產市場的健康發展。

青島新榮房地產咨詢負責人高程表示，隨著市場逐漸成熟和購房者觀念轉變，未來青島樓市將進入品質競爭時代，產品力將成為房企在市場中脫穎而出的核心競爭力。

“房企將更加注重產品的品質提升，從建筑質量、戶型設計、景觀打造到物業服務，都將進行全方位的升級。例如，在戶型設計上，更加注重空間的合理性和實用性，滿足購房者對于多功能空間的需求；在景觀打造上，引入更多生態、環保的理念，打造舒適宜人的居住環境；在物業服務上，提供更加精細化、個性化的服務，提升業主的居住體驗。”高程說。

對于樓市下半場發展趨勢，王玟琳分析認為，一方面受大環境及預期等多種因素，以及市場優質供給仍偏弱，疊加二手房對新房的沖擊，下半年市場形勢仍處于筑底中。但隨著供應縮量以及政策拉動預期，跌幅將持續收窄，個別“高光盤”被市場青睞。另一方面，全國性的宏觀政策或進一步寬松，在繼續降低房貸利率、降低交易稅費等維度的執行和落地，房地產政策或將聚焦在“穩市場”“去庫存”等方面，“政府或平臺公司可能會加大力度收回、收購等方式盤活存量土地和存量房。”

劉興認為，樓市進入新周期后，供需結構的優化和品質競爭時代已經來臨，全新的理念將引領樓市朝著更加健康、穩定、高品質的方向發展。“好房子”會脫穎而出，最終贏得市場。對購房者來說，面對的機遇與挑戰會更加復雜。“無論是購房者還是房企，都需要準確把握市場脈搏，順應市場趨勢，才能在這個不斷變化的市場中找到自己的位置。”劉興說。 李鵬飛

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