齊魯網·閃電新聞12月23日訊 12月10日，閃電新聞曾報道，聊城星光和園小區交付使用時，并沒有取得竣工綜合驗收備案手續。（詳細報道請點擊>>>聊城星光和園交房遭業主質疑：沒有竣工驗收備案且捆綁車位銷售）

新建小區應該具備怎樣的條件，才能交付使用？針對這一問題，省住房城鄉建設廳、省自然資源廳、省教育廳等部門曾聯合下發《山東省房地產開發項目竣工綜合驗收備案管理辦法》（以下簡稱《辦法》）的通知，《辦法》明確，房地產開發項目竣工綜合驗收合格并取得備案手續后，方可交付使用，方可申請終止商品房預售資金監管。

12月23日，山東省住房和城鄉建設廳公布了《山東省房地產開發項目竣工綜合驗收備案管理辦法》解讀。

一、竣工綜合驗收備案制度由來

2004年《山東省城市房地產開發經營管理條例》進行第二次修訂，為充分保護商品房買受人的合法權益，設立房地產開發項目竣工綜合驗收備案制度，規定：“開發項目竣工后，開發企業必須進行項目綜合驗收”，“開發項目經驗收合格后，方可交付使用；經驗收不合格的開發企業，不得交付，購買者和管理者有權拒絕接受使用。”“開發企業應當自綜合驗收合格之日起十五日內，將開發項目綜合驗收報告報開發主管部門備案。”“違反本條例第三十四條規定，開發項目未經綜合驗收或者經驗收不合格即交付使用的，由開發主管部門責令其限期改正，并可處以開發項目投資額百分之一以上百分之五以下的罰款。”

2005年3月，省十屆人大常委會第十三次會議通過的《山東省商品房銷售條例》對綜合驗收備案制度也作了銜接規定：“第三十七條 房地產開發企業交付商品房時，應當向買受人提供下列材料：(一)房地產開發項目綜合驗收報告及備案證明；……”。為貫徹落實房地產開發項目竣工綜合驗收備案制度，2009年省住房城鄉建設廳印發了《山東省房地產開發項目竣工綜合驗收備案辦法》（魯建發〔2009〕11號），對這一制度進行了細化和規范。

制度實施以來，通過明確預售商品房的交付節點，要求開發企業所交付房屋具有完全的使用功能，有力保障了購房群眾合法權益。據了解，2018年，全省大部分市縣（市、區）貫徹落實了該制度，部分未落實的縣（市、區）也基本上通過其它方式確保水電氣暖等基礎設施建設到位。

二、國家政策法規最新變動情況

2018年3月19日，國務院印發《關于修改和廢止部分行政法規的決定》（國務院令第698號），明確：將《城市房地產開發經營管理條例》第十七條修改為：“房地產開發項目竣工，依照《建設工程質量管理條例》的規定驗收合格后，方可交付使用。”

國務院令下發后，部分房地產開發企業以條例修改后的條款為依據，要求商品住宅工程單體質量驗收合格后即可向購房人交付，但處于這一工程節點的商品房，水、電、氣、暖及公共服務配套設施大部分尚未建設完成，不具備齊全的使用功能，導致購房群眾意見極大。是否繼續執行竣工綜合驗收備案制度，各地意見也不一致。

針對這一問題，省住房城鄉建設廳專門組織專家進行討論研究，認為：《建設工程質量管理條例》明確的“建設工程經驗收合格的，方可交付使用”，對于房地產開發項目中的“建設工程”，不僅僅是單體，還包括應該配套建設的基礎設施和公共服務設施，所以竣工綜合驗收備案制度與現行《城市房地產開發經營管理條例》有關規定并不沖突。

三、文件主要內容

（一）主要內容。一是明確了房地產開發項目綜合驗收主要內容，主要是符合用地和規劃要求、達成建設條件要求、質量驗收合格、水電氣暖通信等達到交付條件、區內市政設施驗收合格、配套公共服務設施達到交付條件、住宅專項維修資金繳齊、檔案齊全等。二是針對驗收內容，明確申請竣工綜合驗收備案所需提交的材料，特別提出有關材料在行政審批一窗受理時已經提交，或主管部門能通過部門間信息互通共享獲取相關信息的，不得要求開發企業重復提供。三是對竣工綜合驗收過程中的聯合驗收，與即將出臺的聯合驗收制度進行了統一；對魯政發〔2019〕9號文中有關水電氣暖通信等基礎設施報裝規定作了貫徹；對不同模式下組織實施新建居住區配套設施的建設驗收作了進一步明確。四是制定了《房地產開發項目竣工綜合驗收備案表》的示范文本，便于全省統一規范落實執行該制度。

（二）改進措施。一是簡化了竣工綜合驗收內容，去掉了前期物業管理是否落實、拆遷補償安置方案是否落實等內容；二是簡化了竣工綜合驗收備案提報的材料，去掉了《房地產項目開發建設合同書》、《房地產開發項目手冊》、落實前期物業管理的證明材料、物業質量保證金交納證明等材料；三是細化了部分驗收內容及提交材料要求，如針對新建居住區配套設施建設不同實施模式對應提交不同證明材料等；四是制定了《房地產開發項目竣工綜合驗收備案表》的示范文本，便于全省規范實施。

依法重新制定的《辦法》，進一步強調了實施房地產開發項目竣工綜合驗收備案制度，防止開發企業交付使用功能不完善的商品房；同時行政主管部門以備案審查的方式，為購房群眾把好商品房交付的最后一道關，進一步保障了購房群眾合法權益。

閃電新聞記者 唐福晨報道

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