原標(biāo)題：首批保租房REITs遭機(jī)構(gòu)瘋搶

來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào)

公募REITs正在持續(xù)擴(kuò)容，投資者的認(rèn)購(gòu)熱情也空前高漲。

8月16日至17日，包括紅土深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT、華夏北京保障房REIT三只保租房REITs正式發(fā)售。不過(guò)，無(wú)一例外，3只保租房REITs均一日售罄，公募REITs發(fā)行駛?cè)肟燔?chē)道。

分析人士認(rèn)為，公募REITs市場(chǎng)打新燃爆的原因在于，作為近期國(guó)內(nèi)表現(xiàn)最佳的大類(lèi)資產(chǎn)，當(dāng)前存量REITs整體的歷史累計(jì)漲跌幅平均約為24.6%（按流通市值加權(quán)測(cè)算），不僅如此，公募REITs產(chǎn)品發(fā)行時(shí)相對(duì)剛性的現(xiàn)金分派率要求，在當(dāng)前利率和信用環(huán)境之下越發(fā)具備吸引力。在資產(chǎn)品類(lèi)越來(lái)越豐富的背景下，供給相對(duì)不足的REITs新產(chǎn)品備受追捧就不足為奇了。

機(jī)構(gòu)踴躍參與網(wǎng)下詢(xún)價(jià)

此前，紅土深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT雙雙發(fā)布《基金份額發(fā)售公告》，2只基金募集總份額均為5億份，基金募集期同為8月16日—17日。紅土深圳安居REIT最終確定發(fā)售價(jià)格為2.484元/份，中金廈門(mén)安居REIT發(fā)售價(jià)格為2.6元/份。

公告顯示，紅土深圳安居REIT共收到83家網(wǎng)下投資者管理的252個(gè)配售對(duì)象的詢(xún)價(jià)報(bào)價(jià)信息，網(wǎng)下詢(xún)價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為133倍，這一數(shù)字刷新了國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs詢(xún)價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)最高紀(jì)錄。中金廈門(mén)安居REIT則有69家網(wǎng)下投資者管理的220個(gè)配售對(duì)象參與詢(xún)價(jià)，網(wǎng)下詢(xún)價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為108.96倍。

此外，華夏北京保障房REIT也于8月12日開(kāi)啟詢(xún)價(jià)，詢(xún)價(jià)區(qū)間為2.279元/份—2.643元/份。中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予華夏北京保障房REIT發(fā)售的基金份額總額為5億份，戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售、公眾投資者發(fā)售的數(shù)量分別為3億份、1.4億份和0.6億份。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)具備稀缺性

自去年5月國(guó)內(nèi)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs問(wèn)世以來(lái)，公募REITs因其分紅比率高、可上市交易等特征，受到市場(chǎng)格外追捧。截至目前，全市場(chǎng)共有14只公募REITs發(fā)行并上市，但公眾配售份額比例一直處于低位，屬于一份難求的緊俏產(chǎn)品。

相較于已上市的公募REITs項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保障性租賃住房REITs收益風(fēng)險(xiǎn)將更低，其項(xiàng)目的出租率更為穩(wěn)定，抗周期屬性強(qiáng)，現(xiàn)金流也更為穩(wěn)定。比如紅土深圳安居REIT本次發(fā)行選取了4個(gè)深圳優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目參與保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，項(xiàng)目均已取得保障性租賃住房認(rèn)定書(shū)且位于深圳核心區(qū)域或核心地段，整體出租率達(dá)99%，資產(chǎn)評(píng)估值約11.58億元。

華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)為北京市海淀區(qū)文龍家園和北京市朝陽(yáng)區(qū)熙悅尚郡兩處公共租賃住房項(xiàng)目。兩個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)近年來(lái)的培育與完善管理，已進(jìn)入運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定期，是北京市具有代表性的公共租賃住房項(xiàng)目。兩個(gè)項(xiàng)目總建筑面積約11.28萬(wàn)平方米，有2168套可出租房，總估值約11.51億元。

業(yè)內(nèi)人士表示，從已發(fā)行的公募REITs來(lái)看，不同類(lèi)型的資產(chǎn)收益率表現(xiàn)存在差異。未來(lái)公募REITs數(shù)量將越來(lái)越多，但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具備一定稀缺性，將持續(xù)受到市場(chǎng)追捧。

REITs或迎加速發(fā)行期

今年以來(lái)，公募REITs政策支持力度持續(xù)加強(qiáng)，各領(lǐng)域、各企業(yè)參與REITs申報(bào)發(fā)行的意愿逐步增強(qiáng)，且各參與方對(duì)非標(biāo)類(lèi)項(xiàng)目的處理經(jīng)驗(yàn)日漸豐富，后續(xù)公募REITs申報(bào)發(fā)行流程有望進(jìn)一步縮短，REITs或?qū)⒂瓉?lái)加速發(fā)行期。

值得一提的是，在公募REITs底層資產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)容的同時(shí)，新項(xiàng)目原始權(quán)益人也首度出現(xiàn)了民企的身影。8月15日，據(jù)上交所網(wǎng)站披露，國(guó)泰東久新經(jīng)濟(jì)REIT已獲正式受理。據(jù)悉，東久新經(jīng)濟(jì)REIT的發(fā)起人為東久工業(yè)。而東久工業(yè)則是東久新宜集團(tuán)旗下專(zhuān)注于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的專(zhuān)業(yè)綜合平臺(tái)。東久新宜集團(tuán)是中國(guó)新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施投資及開(kāi)發(fā)的民營(yíng)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

此外，近期除多部委及交易所發(fā)文支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目申報(bào)外，海南、浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等10余個(gè)省份亦提出支持REITs試點(diǎn)工作。8月12日，湖南省發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于建立盤(pán)活存量資產(chǎn)臺(tái)賬的通知》，將牽頭建立省級(jí)盤(pán)活存量資產(chǎn)臺(tái)賬。對(duì)具備相關(guān)條件的基礎(chǔ)設(shè)施存量項(xiàng)目，可采取基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、政府和社會(huì)資本合作PPP）等方式盤(pán)活。

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