二套最多貸25年 首套低于9折的利率早已絕跡

北京房貸進一步收緊后……

春節剛過完，銀行便再度對北京的房貸政策“下手”。在去年“9·30”政策之后，近日北京地區各家銀行普遍將二套房貸款最高年限調低，且多家銀行已經開始執行。

30年縮至25年

二套房貸款年限收縮

“現在銀行二套房貸款的最長年限，已經都從30年縮短到了25年。”招商銀行北京分行的工作人員向北京晨報記者表示，新規是從本周三剛剛開始執行。

昨日，記者走訪多家北京地區的銀行發現，交通銀行、興業銀行、廣發銀行等多家銀行均已將二套房貸的最長年限，縮短至25年，但二套房貸款利率，仍普遍維持在基準利率上浮1.1倍的水平上。

對于銀行集體縮短二套房貸款年限，一位銀行內部人士透露，這源于前幾日銀行業自律協會對各家銀行下發了一份內部通知，該通知要求各家成員銀行將二套房貸的最長期限縮短至25年。

在偉嘉安捷企劃經理吳昊看來，該政策對于二套房貸款所產生的實際影響只能算得上是“不痛不癢”，但對于市場的心理預期影響較大。

“從30年縮短至25年，每個月大概只多還款幾百元，但總體算下來貸款人應還利息則會相應減少。”吳昊表示，在實際操作購房中，二套房購買者大多不會將資金貸款到30年，且提前還款者較多。

實際上，銀行理論上房屋貸款期限最長為30年，但也因人而異、因房而異。一位銀行人士向北京晨報記者介紹，房齡越高，按揭貸款的期限就會越短。以房齡30年以上的二手房為例，銀行普遍不做按揭貸款，但也根據房屋地段及價值各有所異。而貸款人的年齡也是影響商業按揭貸款期限長短的重要因素，50周歲以上的貸款人貸款期限普遍只有10年左右，不少銀行不接受65歲以上的房屋按揭貸款人。

二套界定現分歧

認不認貸各銀行執行不同

所謂二套房貸款，是指針對第二套住房的按揭房貸，但是在記者走訪銀行時發現，當下銀行對于二套房貸的界定政策并不一致：認不認貸成了銀行政策的最大分歧點。

一位股份制銀行工作人員介紹說，現在銀行僅針對二套房貸款期限做出調整，其他房貸政策并未出現變動，也并未收到北京戶口房貸均算二套房的政策。“如果名下無房，貸款人將已有房貸還清，貸款還能按照首套房貸政策執行。”

不過，另一家股份制銀行工作人員則表示，銀行早已開始實行“認房又認貸”的政策，即便是名下無房，但在銀行有房貸記錄的，也要按照二套房的政策執行。

根據去年“9·30”政策，北京地區的二套房政策較此前有所改變。除了利率仍維持基準利率1.1倍以外，二套房還被劃分為普通住宅及非普通住宅，其中普通住宅首付比例為最低50%，而非普通住宅首付比例為最低70%。但并未對是否既認房又認貸做出明確說明。

首套貸款政策未變

銀行目前普遍最低打9折

在北京晨報記者走訪各家銀行時發現，目前各家銀行對于首套房貸的最低利率政策，普遍維持在基準利率基礎上打9折，較此前并未有所變動。而在今年年初少量仍然執行首套最低利率85折的銀行，如今也均已上調至最低9折。

一位國有銀行人士表示，銀行早在1月份就已經將首套房貸款最低利率從原先的85折改為9折。

實際上，在去年底，銀行業自律協會曾給各家銀行發文，要求各家銀行將首套房貸款最低利率，從基準利率的85折，提高至9折。而在1月1日正式實施日期之前，就已有銀行開始執行首套房9折的最低利率水平。這也是自“9·30”調控政策出臺以來，銀行業自律協會首次發文要求銀行收緊房貸政策。

據計算，從原先85折利率提升至9折，以貸款200萬20年為例，八五折利率時月供為12294.2元，而九折利率情況下則為12556.03元，每個月多出200多元的利息，而20年總利息需要多支付62839.79元。

吳昊介紹說，自銀行提高首套房首付利率以來，北京樓市的交易量的確有所下降。但由于今年春節較早，樓市真正的走勢還應看正月十五之后。（記者 姜樊）

■縱深

機構連夜解讀房貸收緊信號

“樓市觀望、議價情況或增加”

北京地區二套房貸款期限縮短至最長不得超過25年的消息，已經被多家銀行和房地產中介機構證實。對于房貸政策的繼續收緊，市場人士認為，貸款年限的縮短將增加月供，預計后期買賣雙方觀望情緒加重、議價現象增多。

節后成交將是三年低谷

對于這次政策的調整，多家房地產中介進行了解讀。

麥田房產品牌負責人張月認為，貸款年限縮短，會使得月供變高，對購房者收入審核要求也會相應變高，“對已簽約、尚未辦貸款的在途單影響較大，尤其是貸款額度高、收入要求剛好與月供擦邊的購房者，面臨合同約束下的資金或資質騰挪，同時對經紀服務的風險提示能力要求變高。”對于接下來市場的趨勢，張月表示，各方對“9·30”以來政策的疊加心理預期變強，對后市的價量預期走低，觀望和議價現象將變多，“預計今年節后成交將是三年低谷。”

中原地產首席分析師張大偉則認為，二套購房者還款能力強，一般貸款周期相對較短，政策的直接影響不大。不過，信貸是影響短期房價的最關鍵因素，雖然縮短按揭貸款年限這一政策和此前的提高首付、認房又認貸相比力度略小，但依然傳達出信貸收緊的信號，“銀行未來貸款額度收緊，價格上浮，貸款放緩或是常態。”

市場會以“慢交易”為主

根據以往的貸款政策，購房人向商業銀行申請貸款的期限最長為30年。如今北京地區貸款期限從30年縮短為25年，對購房人的影響究竟有多少？北京晨報記者以貸款200萬元等額本息的還款方式，按照目前銀行普遍執行的基準利率1.1倍的貸款利率計算，如果貸款30年，需支付總利息約160.97萬元，月供10027元。而若貸款年限為25年，需支付總利息約164.52萬元，月供額則變為12150元，增加了2123元。

從2016年9月30日開始，樓市政策不斷收緊，如今又縮短了二套房的貸款年限，經紀人的日子還會好過嗎？一位經紀人告訴北京晨報記者，市場的調整，可能在經紀人的人均收入上會減少，但是對于好的經紀人來說，選擇和被選擇的余地會更大，服務競爭也更充分，“樓市火的時候，客戶沒看幾套房子就買了，選房遠遠大于選人；不火的時候對經紀人的要求就會高，客戶會反復思量，如果自身專業和服務過硬，就更容易被選中。”該經紀人認為，與去年相比，未來市場會以“慢交易”為主，“我們做的業務主要在中高端領域，原本交易周期就比較長。政策的影響不會太大，反正我還會繼續做下去。”（記者 楊奕）

[責任編輯：楊凡、蘇琛]

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