房地產調控組合拳之下，一線城市商品房價格終于被“摁”住。但最近不少一線城市的租房客發現，房租開始抬頭了，熱門區域的房租漲幅更大。

不少生活在北京等一線城市的朋友向記者反映，房租漲得有點快，很多單間都是500元、1000元的往上漲，實在難以承受。而事實上，不僅是房租在上漲，可供挑選的房源也在減少。

低價房難覓

記者在鏈家APP上發現，宣武門附近某小區不到50平米一居室的月租金已經高達8000元/月。

記者了解到，該小區房源基本是80年代左右的電梯房。年初時，類似戶型的一居室出租價格在6000元/月左右。北京租房中介費大約為一個月租金，主要由租客承擔。考慮到北京市最新的平均工資為8467元/月，8000元/每月的租金足以將絕大多數中等收入者排除在外。

郊區也并不樂觀。南五環外的高米店附近，稍新的一居室整租平均月租金在4000元以上。東五環的管莊附近，稍新的單間月租在2000元以上，獨立衛浴的要接近3000元。

諸葛找房的數據顯示，2016年-2018年4月，北京租房均價大體在70元/月/平方米-80元/月/平方米之間波動，5月、6月的房租均價分別為80.5元/月/平方米、86.4元/月/平方米，7月更是一舉站上90元/月/平方米，達到了90.12元/平方米，環比上漲4.3%，同比上漲25.8%。

數據來源：諸葛找房

分區域來看，7月東西城均價均已接近150元/月/平方米。除城六區外，大興區和昌平區近郊區域均價也接近90元/月/平方米。其中7月通州租金均價同比上漲接近40%。

數據來源：諸葛找房

多位地產中介對記者表示，目前的租賃市場并非全面失衡，租金在1萬元/月的高端房源仍然供應較為充足甚至部分區域過剩，但月租金3000-5000元左右的適合年輕人的單間和整租房較為短缺。

來自全聯房地產的一份報告顯示，即使在目前較為高端的租房產品——長租公寓的租金結構中，3000元/月-5000元/月的長租公寓房源占據了整個市場超過7成的份額，其中二線城市集中在3000元/月以下，一線城市集中在5000元/月以下。這說明，租客租金的承受能力有限。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英表示，本輪北京等地房租快速上漲主要有四個原因：

第一，過去兩年房價快速上漲，對租金上漲有一個極強的帶動作用。

第二，北京等城市對于租賃市場的整頓，使得租房供應量減少，整體租金有一定上漲。

第三，隨著長租公寓的不斷發展壯大，長租公寓的租金價格普遍要高于普通房租，導致整體租金上漲。

第四，目前是畢業旺季，隨著大量應屆生的涌入，市場需求暴漲，供應緊張，引起租金上漲。

不過國仕英同時表示，隨著租房旺季過去，下半年供需逐步穩定，房租不會上漲過快。

“二房東”圈地引爭議

在此輪房租上漲中，蛋殼公寓、自如等為代表的長租公寓是否推升了租金引發了爭議。近期水木論壇上，一位房東描述了他的出租經歷。

記者草根調研了解到，該房東的情況目前并不是個例。

蛋殼公寓、自如等為代表的長租公寓運營商目前的模式更接近于“二房東”模式，即收購租房房源裝修翻新后再整租或分租。

以自如為例。記者了解到，自如會與房東簽訂3年-5年不等的長期托管合同。自如提供給房東的價格一般低于市場出租價格（幅度大約是1000元/月左右，主要包括翻新成本），3年托管模式中價格固定不變的，5年托管模式中每年給房東的租金上浮5%。為了避免可能的租房糾紛，不少想長租的房東為省事將房屋進行托管。托管房源后，公寓運營商往往會進行一系列裝修后再出租或整租，與租客的合同大多一年一簽。房屋品質提升的同時，裝修及管理成本也就轉嫁到了租客身上。在這一過程中，公寓運營商收取一定的管理費用，若租客或房東違約還將產生違約金，以往一錘子買賣的中介費模式變成了現金奶牛還可吃差價。這使得長租公寓運營商有動力持續“圈地”。

恒大研究員副院長夏磊撰文指出，資本在此輪房租上漲中也有一定作用。當前，很多長租公寓運營，都是“二房東模式”。在巨大的房源競爭壓力下，激進的拓展房源、搶占市場。激進的房源獲取方式，必然推升全市場房租價格。而各家品牌方為了競爭市場份額，大概率會選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的以規模為導向的加杠桿發展模式搶占市場份額，爭取房租的定價權。資本從燒錢模式運轉到賺錢模式，房租上漲是必然結果。

中原地產首席分析師張大偉表示，租金統計數據的獲取比較困難，目前的一些數據可能有所夸大。但在資本推動下，以北京為代表的租金快速上漲的確出現了。

張大偉指出，一線城市目前租售比仍懸殊。通常情況下，租賃企業基本無法通過租賃直接盈利，因此過去市場上并沒有形成規模化的租賃企業。但目前很多的資金進入租賃市場，一些運營商有了充足的“彈藥”大量收房，將中低端租賃房源改造成中高端后出租，這也事實上拉高了租金價格。此外，一些金融機構還推出了租房貸款，但租賃消費是屬于基本生存需求，如果租房都選擇貸款，不僅僅不符合中國人的傳統，也不利于房地產的理性消費。

對策何解

多位人士對記者表示，從目前的市場結構和供需關系來看，一線城市的租金長期來看仍或將處于上漲通道。

多位地產人士對記者表示，目前北京租金的絕對值對比收入已然很高，但北京目前的租售比（每平方米使用面積的月租金/每平方米建筑面積的房價）仍在1:500以上，而一般國際上較為健康的房地產市場的租售比在1:200-1:300之間。考慮到房價仍高位運行和北京的人口聚集效應，在供給不變的情形下，租金依然有長期上漲的推動力。

有行業人士表示，大城市的租戶大多是暫時買不起或沒有資格買房的剛需群體，這類群體往往對價格而非裝修品質更為敏感。租金上漲過快，很多人將面臨從“買不起”到“租不起”的局面。政府及相關方應重視部分城市中低端租賃房屋目前租金上漲供應不足這一問題。

張大偉建議從兩個方面進行調控：一是增加租賃房源的供應；二是對中介吃差價、“二房東囤房”的行為進行一定的限制和規范，避免在這一關乎民生的領域形成事實上的壟斷者。

一個積極的消息是，目前全國已經有超過10個城市成交租賃類土地，預計將形成供應超過10萬套。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市供應租賃土地速度加快。北京計劃在2022年前將提供1000公頃的集體土地用于建設租賃住房。租金將參照周圍租賃房屋市場的水平，并鼓勵簽訂長期房屋租賃合同。預計隨著這類房源未來集中入市，廣大北漂、滬漂能夠有更多的選擇。

畢竟一個國際化都市里，不僅有身價億萬的成功人士和收入優渥的高級管理人員，更多的是收入并不高的外來及本地務工者和剛走向社會的北漂一族，他們同樣是城市的建設者，保障有安全、可通勤、一定租金的房源也是城市的對他們的一份責任。

[責任編輯：楊凡、彭芳]

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