原標題：北京CBD核心區調整背后：“上天入地”，不再“添堵”

一座面積達100多萬平方米

平均五層的“地下城”正在建立

北京CBD核心區：一張不斷調整的藍圖

本刊記者/姜璇 實習生/潘曉飛

如果將北京三環比作一枚戒指，CBD核心區就是戒指上亮眼的鉆石。位于長安街延長線與東三環路交叉的“金十字”東北角，最后一塊大型土地已經初具規模，預計將于“十三五”期間完成大規模開發，其中包括中國尊在內的第一批竣工的五幢寫字樓將在2019年正式交付使用。

在CBD核心區中軸上落成的中國尊，超越此前的國貿三期（330米），將北京的天際線提升到528米。

就CBD地區的戰略定位，9月14日，在2018北京CBD國際論壇上，中共北京市朝陽區委書記王灝強調，要推進減量發展、創新發展和高質量發展，進一步優化創新創業生態系統，加快推進核心區等重點項目建設。

北京要實現真正的全球化、國際化城市，需要建設一個怎樣的CBD？ CBD核心區的崛起將如何顛覆現有的格局？佇立于CBD核心區的樓宇群又該如何規劃設計？這些問題面臨著新一輪評估和考量。

視覺聚焦點

“因改革開放而生，因改革開放而興”，這是對CBD發展歷史的恰當概括。

1993年，經國務院批準的《北京城市總體規劃》提出建設商務中心區的概念；同年，北京市城市規劃設計研究院編制完成《北京市商務中心區規劃》，對商務中心區的面積、開發構成、高度、容積率等方面進行了初步規劃。

但是，CBD地區并沒有從上世紀90年代初就進行集中建設。2000年，北京市城市規劃設計研究院原院長、原北京CBD規劃建設總顧問柯煥章向北京市政府提交報告，建議正式建設北京CBD。其中一個重要原因是，盡管當時北京市有大量商務樓、酒店的項目建成，但這些項目大多比較分散。

“1996年我們對北京的商務設施調查結果發現，北京已經批準和正在規劃立項的商務設施有2000多萬平方米，商務辦公寫字樓占一半。如此巨大的建設量沒有多少集中于商務中心區。如果我們集中1/5的商務設施建在CBD，就相當于上海浦東陸家嘴CBD的規模。”柯煥章說。

而CBD地區全面建設和能級提升，需要更為強烈的產業、人才集聚效應。2002年4月4日，首都規劃建設委員會通過了《北京商務中心區規劃綜合方案》（下稱“《綜合方案》”），其中明確提出：位于“金十字”東北角面積約30公頃的地區為CBD的核心區。

CBD核心區位西起東三環，東至針織路，南臨建國路，北靠光華路。占地約30公頃，約占整個CBD地區的1/5的面積。根據《綜合方案》，CBD核心區是超高層建筑集中的區域，它將形成CBD的標志性建筑群。

北京市建筑設計研究院有限公司總建筑師、CBD核心區規劃及城市設計項目的責任建筑師邵韋平告訴《中國新聞周刊》，“CBD核心區經過了兩輪大的規劃調整，第一次是在2003年左右，北京市對整個CBD——主要是核心區做過一輪規劃調整，也是在這一輪規劃建立了‘核心區’的概念?！?/p>

邵韋平。攝影/本刊記者 董潔旭

2000年12月底到2003年1月，北京市規劃委和CBD管委會向全球公開征集規劃方案，美國SOM、株式會社日本建設、保羅·安德魯及巴黎機場工程公司等11家國內外頂級設計單位入圍進行CBD核心區修建性詳規設計。最終有6個方案入圍獲獎，但并未產生一等獎。

當時的CBD管委會相關負責人表示，評委還將對入圍方案提出修改及深化建議，最終根據各方的評價結果作方案綜合，形成CBD核心區修建的詳細規劃。

這張CBD核心區的建設藍圖，在不斷適應新需求的過程中進行著調整。邵韋平介紹說，2008年奧運會之后，建筑行業迎來高速發展的重要時期?！盀榱俗尯诵膮^更好地體現北京的發展水平，對原控方案的調整在2009年啟動，調整后的總體規模達到270萬平方米，調整重點是提升建筑物高度，比如標志性建筑物的高度由300米提高到了500米，當時508米的臺北101大樓已經落成?！?/p>

彼時，核心區的四周已經陸續建立起CCTV、BTV、國貿三期、銀泰中心等重要建筑，有的項目已經成為具有國際影響力的時代標志。

CBD核心區的建設契合北京市打造世界城市的思路，對其定位是首都國際金融業、現代服務業集中展示，世界500強和跨國公司總部高度聚集和國際經濟文化交流的核心基地。所承載的任務是成為未來的功能中心和視覺的聚焦點，為區域商務“點睛”。

落地波折

在經歷兩輪大規模規劃調整后，CBD規劃的落地也是一波三折。

2010年1月29日，推遲掛牌大半年的中服地塊發布出讓信息，其中對競買人的條件設定備受爭議。

根據出讓公告，競買人須為金融機構與房地產開發企業組成的聯合體。其中對于房地產開發企業的要求是具備一級開發資質且注冊資本不少于30億元；而對金融機構的要求則為中國銀監會、證監會、保監會等金融監管部門批準設立的金融企業，且注冊資本不少于50億元，并強調金融機構須“在聯合體中絕對控股”。

潘石屹第一時間發文質疑，“能夠符合掛牌條件的，全世界僅有一家公司，設定的條件只是為一家公司量身定做?！泵^直指中服地塊一級開發商遠洋地產。

任志強則炮轟國土局無視“銀監會證監會的文件和相關法律都不許批準的金融機構投資非自用房地產”的規則，中服地塊屬于違規操作。

彼時，“中服地塊內定遠洋”的傳言四起。此前，中國人壽剛剛完成對遠洋地產的增持，以24.08%的持股比例控股遠洋地產。

實際上，早在2002年，遠洋地產與北京市朝陽區CBD管委會聯合成立了北京商務中心區開發建設有限責任公司，負責CBD區域的土地開發。

北京市土地整理儲備中心破例舉行現場踏勘會回應質疑，時任土儲中心副主任葉向忠解釋，中服地塊定位為CBD商業金融用途，“曾想把這塊地完全設定為金融企業才具有競買資格并且未來自用，但這塊地建筑規模較大，考慮再加入一個有實力的開發企業進行操盤，目的是除金融企業自用外，剩余部分開發商自己未來持有經營，但不允許買賣”。

然而，2010年2月22日中服地塊掛牌接受競價，之后遭遇無人競價、延長競價時間和被叫停交易的尷尬境地。直至當年8月，在跨行業參與爭奪CBD核心區的12宗熱土的競標中，中服地塊被拆分成四塊“打包”再次入市。

與原來中服地塊不同的是，這12宗地塊的購買門檻有所放寬，并明確了鼓勵的產業類型，分別為金融機構、總部和綜合體。

值得注意的是，地塊出讓首次采用規劃方案和使用權“捆綁”的方式，即整體規劃方案通過才有資格參與單體的競標。

多數業內人士表示，理解“綜合評標”的出讓方式創新，CBD核心區域需要的不僅是地產開發，更是一個區域的長遠塑造。因此，無論是作為整體的地塊，還是作為單個的地塊，CBD核心區都需要一個最優的設計方案。

經歷兩輪競標角逐后，CBD核心區的土地競標塵埃落定。其中Z11地塊，因其投標文件中的有關內容違反了《中華人民共和國商業銀行法》的規定，被確定為無效投標，按流標處理。

2010年到2012年間，CBD核心區拍賣成交的17塊土地中，多數由國內金融巨頭收入囊中，如中金公司（CICC）、中信集團（CITIC）、中國中期（CIFCO）、中國投資有限責任公司（CIC）和中國人壽。

經歷7年的開發建設，包括Z15地塊建成的中國尊在內的第一批竣工的五幢寫字樓，將于2019年正式交付使用。

而與中國尊一街之隔的Z3地塊，原定于2012年初進場施工，因為一級開發商——實際控制人為安邦保險集團，拒絕向北京市土地儲備中心移交土地而一直閑置。

2017年9月，北京市發布《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》（下稱“《總體規劃》”），核心區的建設又面臨新的調整?！犊傮w規劃》對城市開發邊界和人口規模作出指示，其中第25條對建筑物高度作出限制，要求嚴格控制超高層建筑（100米以上）的高度和選址布局，加強中軸線及其延長線、長安街及其延長線的建筑高度管控。

知情人透露，CBD核心項目高度被限制在100~180米之間，目前尚未建成而原先規劃超過限高限制的項目都需要調整規劃，重新報批。

不斷向地下延伸

作為總體設計單位，北京市建筑設計研究院有限公司負責CBD核心區的設計與調整。邵韋平將CBD核心區的設計分為三個層次：整體街區設計、道路框架設計、地下公共空間與地面景觀設計。

“對整體街區的設計，首先考慮新的都市核心與既有城市格局的關系，核心區以控規提出的九宮格道路為骨架，通過周邊城市道路的銜接，強調其開放性?！鄙垌f平說。

根據總體規劃定位，北京 CBD 核心區服務于新興的現代服務行業，將吸引高端國際金融服務行業、總部辦公、行政服務、文化機構和通訊企業定居，未來將是一個多功能的活力街區。

有超過25年市中心管理經驗的美國芝加哥盧普區商務聯盟主席兼首席執行官邁克爾·愛德華茲認為，建成有吸引力和充滿活力的商務區，北京要接受的是來自全球范圍內的競爭與考驗。“對于任何具有競爭力的商務區而言，最重要的始終是能夠吸引并留住人才。要實現這一關鍵目標，商務區需要具備多種品質，包括靠近市場、客戶以及合作伙伴，要提供優質的辦公空間，以及更為重要的是具有吸引力的城市環境?！?/p>

CBD核心區不僅限于創造人才、產業的集聚，更需要彌補中央商務區發展中人文理念的“短板”。

北京市CBD委員會相關負責人介紹，CBD核心區內緊鄰建國路總面積達5公頃的中央綠地，將是為市民打造的“都市綠洲”，富于層次變化的下沉廣場和景觀水系設置于其中。由政府投資的文化設施項目將匯聚博物館、劇場等公共設施。

這片30公頃的CBD核心區未來釋放的存量，以及隨之而來的人、物質和信息高度集中，是否會給原本擁擠的CBD地區再“添堵”。。。。。。

邵韋平告訴《中國新聞周刊》，解決集聚帶來的資源、交通壓力，CBD核心區的建設在不斷向下延伸，一座面積達100多萬平方米，平均五層的“地下城”正在建立。

地下一層是人行的快速連接，可以連接地鐵通道，以及核心區內部所有的地塊，行人可通過標識系統找到相應的樓座，實現不出地面的貫穿通行；第二層是機動車的快速通道，地下車庫跟城市道路的銜接都在這一層組織在一起；地下四層、五層是城市地下公共車庫、人防設施、消防設施等的公共空間。

與以往建筑和市政專業相互分裂不同的是，這項大型地下綜合工程將市政管線放到了建筑空間中，地下三層和地下一層夾層是集市政、電力、通訊、燃氣、給排水等各種管線于一體的地下綜合管廊。

“現在地下綜合管廊的概念已經很成熟了，實際上這個項目是第一個嘗試的，它不僅能提高整個城市的安全度，還避免城市建設中反復‘拉拉鏈’的情況?！鄙垌f平說道。

這種連通同樣滿足CBD核心區物質和信息高速流動、人與人之間高效溝通的需要。仲量聯行發布《北京CBD核心區的崛起報告》中指出，CBD核心區的形成將保障金融和專業服務業決策者，能夠實現定期、面對面的交流；由于項目集中，各行各業人士無需再跨區奔波即可會面。

報告還認為，這將促進理念和信息在行業間的高效溝通，鞏固CBD區域精英決策中心的地位，促進CBD核心區建立專業社交網絡，其規模將與國際各大金融中心比肩。例如在紐約、倫敦和香港，高端金融領域的關鍵決策者彼此之間的步行距離均在30分鐘內。

從更宏觀的視角來看，向上生長的18座大廈，不再是一個個孤立的單體建筑，它與連通的地下空間，共同構建的是物質與信息高速流動、人與人高效溝通的強大系統。

邵韋平曾如此描繪這片區域的未來，“CBD核心區經過規劃層面的優化和深化以及公共空間和基礎設施的統一建設，形成了一個功能完善、性能優越的城市‘主板’，將和其上的各個摩天大廈‘插塊’共同組成北京 CBD 發展的強大‘主機’”。

[責任編輯：楊凡、彭芳]

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