原標題：北京二手房涼了嗎？中介半年才賣一套房，有學區(qū)房價格年內(nèi)回調(diào)30%

12月2日，中國證券報（ID：xhszzb）記者實地調(diào)研了解，北京地區(qū)二手房量價齊跌現(xiàn)象明顯。

多數(shù)小區(qū)待售房源充足；

部分剛需小區(qū)，業(yè)主年內(nèi)主動下調(diào)預期價幅度超過20%，百萬元級別的讓利俯首皆是；

有中介營銷人員稱，半年只賣了一套房……

學區(qū)房價格相對堅挺，但分化明顯。

西城區(qū)房價相比2017年最高點，回調(diào)10%左右，年內(nèi)基本沒有變化；海淀知名學區(qū)年內(nèi)成交價下跌則接近30%。

二手房成交量價齊跌

12月2日，中國證券報（ID：xhszzb）記者走訪了昌平區(qū)、海淀區(qū)、西城區(qū)等多個中介和小區(qū)發(fā)現(xiàn)，雖然時值周末，但看房的人非常稀少。

西三旗：一套房與年初相比降價百萬元

“業(yè)主花了30多萬裝修，8月份掛550萬，一直往下調(diào)價，但就是成交不了。現(xiàn)在掛牌480萬，如果真的成交，470萬可以談。加上裝修費，這套房子和年初相比，讓利100萬不止。”

中介指著一處位于西三旗附近的小兩居，向中國證券報（ID：xhszzb）記者力薦道，同時還展示了調(diào)價記錄。

回龍觀：個別房源上調(diào)價格

中國證券報（ID：xhszzb）記者在位于北五環(huán)外的回龍觀發(fā)現(xiàn)，個別房源也有上調(diào)價格的現(xiàn)象。

對此，中介很不以為然：“這類房源基本不用看。業(yè)主在這種行情上調(diào)價格，就是不想賣的意思，掛出來也是為了觀望。回龍觀好一點的房子均價在4.5萬元/平方米~5萬元/平方米，調(diào)控前最高點超過6萬元/平方米，普遍降了30%。但是回龍觀的成交量一直很高，主要這邊沒有學區(qū)房，換房需求比較大。價格相對較低，適合剛需。”

北三環(huán)：中介一年就賣出去兩套房

“2016年前后市場最火爆的時候，我上午賣一套、下午賣一套、晚上還能預約一套，一天業(yè)績能有幾十萬元。今年我就賣出去兩套房，上半年一套，下半年一套。”

位于北三環(huán)某中介工作人員對中國證券報（ID：xhszzb）記者表示，“再想有之前的火爆行情，短期是不可能，調(diào)控政策太嚴厲了。除了房地產(chǎn)稅，能實施的調(diào)控政策都實施了。”

諸葛找房最新數(shù)據(jù)顯示，100個城市掛牌均價中，一線、二線、三四線城市全線下跌，市場在調(diào)控政策高壓環(huán)境下持續(xù)遇冷回調(diào)。

12月2日，北京地區(qū)掛牌均價為62667元/平方米，環(huán)比下跌0.9%。當日新上房源達到935套，當日降價房源達到2643套。

11月份，諸葛找房統(tǒng)計顯示，北京地區(qū)掛牌均價63556元/平方米，環(huán)比下降0.59%。

10月份，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%；成交量環(huán)比減少12.5%。

四季度以來，北京二手房市場價格持續(xù)低迷。

對此，諸葛找房分析師陳雷對中國證券報（ID：xhszzb）記者表示，一方面是政策端，隨著政策的深入調(diào)控，尤其是對于交易市場的監(jiān)管和違規(guī)行為的打壓，使得交易市場更加穩(wěn)定，炒房行為得到有效抑制，購房人群對于房產(chǎn)市場的了解更加真實，恐慌性購房行為基本消除。現(xiàn)在買房的大部分為真正的剛需。

另一方面，隨著公積金新政的頒布，部分人群的購房行為延后。同時，政策對于租賃市場的支持和發(fā)展也使得部分租房人群的沖動性購房行為得到抑制，一定程度上也延緩了剛需的購房時間。

學區(qū)房跟跌 區(qū)域分化嚴重

針對學區(qū)房，中國證券報（ID：xhszzb）記者走訪了西城、海淀、朝陽等區(qū)發(fā)現(xiàn)，相比普通二手房，學區(qū)房價格相對堅挺。

但除西城個別學區(qū)外，多數(shù)二手學區(qū)房年內(nèi)掛牌價也一路走低，實際成交套數(shù)驟減。部分知名學區(qū)房年內(nèi)成交價跌幅接近30%。

“政策規(guī)定，不允許中介對外宣傳學區(qū)房，以防哄抬價格。但好的學區(qū)房，大家都是知道的。”位于靈境胡同附近某中介人員對中國證券報（ID：xhszzb）記者介紹，“目前，西城區(qū)有名的學區(qū)房，相比最高點降了10%左右，整體尚較為堅挺。”

宏廟學區(qū)：與去年同期報價相比 下降約8%

以著名的宏廟學區(qū)為例，據(jù)上述中介人員介紹，目前只有豐匯園、豐融園、宏匯園、宏英園、豐僑公寓5個小區(qū)可以算宏廟學區(qū)房。

“2017年最高點時，小兩居成交單價達到過21萬元/平方米。目前，該學區(qū)名額沒被占用的房子，單價在18萬~19萬元/平方米之間。”上述中介人員表示。

“單價低于16萬元/平方米的房子，要么是底商沒有學區(qū)資格，要么是學區(qū)正在被占用。學區(qū)名額6年才能輪回一次，如果被占用，要計算清楚。”

中介人員指著一處總價為1280萬元、面積為72.5平方米的學區(qū)房對中國證券報（ID：xhszzb）記者說，去年這個時候，同一個學區(qū)，1280萬元的報價，面積只有66.74平米。

“與去年同期報價相比，低了8%左右。”中介人員展示了2017年底的宣傳記錄，兩居室均價超過18.5萬/平米。

中國證券報（ID：xhszzb）記者查閱成交記錄發(fā)現(xiàn)，調(diào)控以來，高價學區(qū)房成交數(shù)量驟減。

以宏匯園為例，鏈家網(wǎng)統(tǒng)計顯示：

2016年9月，該學區(qū)房實際成交價在15萬元/平方米左右，成交記錄有27套。

2017年縮減至7套；

2018年也是7套，其中，僅有一套總價為2370萬元的房源對外披露了成交價格，為12萬元/平方米。

“2014年，該小區(qū)小兩居單價在8萬元/平方米左右，2016年在15萬元/平方米左右，2017年最高點達到過21萬元/平方米，目前回落到18萬元/平方米左右。政策規(guī)定，超過15萬元/平方米的成交單價在網(wǎng)站上不能披露，很多房源成交單價看不到。”

相比西城，海淀區(qū)、朝陽區(qū)的學區(qū)房房源更充足，同一小區(qū)待售房源普遍超過20套。同時，降價幅度更大。成交時間普遍較長，不少房源成交周期超過半年。

人大附學區(qū)：年內(nèi)單價跌幅接近30%

以位于人大附學區(qū)的晨月園小兩居為例，該房源6月份掛牌價為630萬元，目前，掛牌價格僅為550萬元，降幅超過12%。

“年底是二手房交易淡季，業(yè)主著急年內(nèi)套現(xiàn)，價格還可以談。”中介人員對中國證券報（ID：xhszzb）記者表示。

查閱該小區(qū)成交記錄發(fā)現(xiàn)，10月31日成交均價為7.2萬元/平方米，而今年3月份，這個小區(qū)價格成交價高達9.8萬元/平米。年內(nèi)單價跌幅接近30%。

對此，上述中介介紹，2018年以來，北京各區(qū)推出的《北京市義務教育入學政策》，對部分學區(qū)房產(chǎn)生一定沖擊。但是，從知名小學入學條件看，要想進入這類小學，學區(qū)房還是必須的。

“目前需求萎縮，一是觀望態(tài)度較為濃厚，怕入學政策隨時改變；二是購房者普遍對房價抱有持續(xù)低迷的預期。以前，很多家庭孩子還沒出生就預備好了學區(qū)房，現(xiàn)在很多人選擇在真正需要的時候才購買。”

二手房源充足

“以前中介給我打電話，只問我賣不賣房子。現(xiàn)在接到電話，全都問我買不買房。”

多位業(yè)主向中國證券報（ID：xhszzb）記者反映道。

“現(xiàn)在二手房源非常充足，大點的小區(qū)都有上百套房源。”位于龍澤地鐵站附近某中介員工說，“甚至，近期出現(xiàn)很多不是滿五唯一的房源。這些房子掛牌價要比正常滿五唯一的房子要低一些，因為要多交差額20%的個稅。”

上述中介人員介紹，除了限競房、經(jīng)濟適用房滿五年才可以交易，一般商品房不滿五年也可以交易。但是這些不滿五唯一的房子，對于買方、賣方來說都不劃算，特別是行情不好的時候。

“但現(xiàn)在這種業(yè)主也很多，有些是想趁著行情不好、價格低迷，賣了小的換個面積更大的房子；有些是想變現(xiàn)，怕以后價格會降。”

此外，業(yè)內(nèi)人士分析，北京地區(qū)新房供應持續(xù)增加，而人口密度逐步疏解，也是導致目前二手房源數(shù)量相對較多的原因。

目前，北京地區(qū)新房多以限競房為主，無論是質(zhì)量還是價格，都對二手房產(chǎn)生一定的沖擊。甚至與二手房價格出現(xiàn)倒掛，搶占了二手房市場。 （記者 董添）

[責任編輯：楊凡、梁延菊]

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