半月談記者 白田田

民宿、托管、私廚，噪音、油煙、火患……時下，各種藏身于小區(qū)居民樓的業(yè)態(tài)頻頻擾民，也帶來環(huán)境污染、消防安全等問題，引起小區(qū)業(yè)主的不滿，矛盾、沖突時有發(fā)生。

小區(qū)出現(xiàn)新業(yè)態(tài)？真煩！

湖南長沙湘江邊歐陸經(jīng)典小區(qū)B座的業(yè)主們，最近有點煩心。不到一年時間，他們所居住的樓里就開了8家民宿，20多套住宅用于對外經(jīng)營。突如其來的住客，打破了業(yè)主原有的安靜生活。

半月談記者走訪其中兩家民宿，看到原來100多平方米的住宅，均被改造成民宿。正好趕上元旦假日，里面住滿了客人。一套住宅一般被隔成5至6間，空間局促、過道狹窄。有的民宿清洗后的床單被罩，直接晾在樓梯間。

前不久，100多名業(yè)主聯(lián)名簽字，向相關(guān)部門遞交材料，要求取締歐陸經(jīng)典B座的民宿。業(yè)主反映，這些民宿隨意改動內(nèi)部結(jié)構(gòu)，野蠻裝修，危害到房屋質(zhì)量安全。同時，大量住客涌入，造成電梯超負荷運轉(zhuǎn)，擠占了業(yè)主資源。還有個別素質(zhì)低下的住客將廚余垃圾裝袋扔在門口，影響環(huán)境衛(wèi)生。另外，消防安全也成為一大隱患。

民宿惹抱怨，并非個案。長沙市開福區(qū)湘春路某小區(qū)，同樣有住戶將房屋改作民宿。小區(qū)居民上網(wǎng)反映，民宿房間的空調(diào)外機產(chǎn)生巨大噪音，還有房客將電視聲音無節(jié)制外放，很是嘈雜，“白天無法正常工作，晚上無法正常睡眠”。據(jù)了解，城管執(zhí)法部門和社區(qū)工作人員介入后，要求經(jīng)營者移動擾民的空調(diào)外機位置，使其噪音符合標準，不得影響其他住戶的正常生活。

學生托管機構(gòu)，則是居民小區(qū)興起的另一種新業(yè)態(tài)。長沙市岳麓區(qū)恒大華府小區(qū)，兩三年前旁邊辦了一所較好的公立小學，各種托管機構(gòu)開始在小區(qū)里扎堆辦學。這些機構(gòu)固然給家長帶來方便，卻讓部分業(yè)主深受困擾。

一名家住二樓的業(yè)主，樓上正好有一家托管機構(gòu)。到了晚上，孩子們的吵鬧聲不時傳來，讓他心煩意亂。盡管托管機構(gòu)經(jīng)營者一再承諾會加強對學生的教育和管理，但效果似乎并不理想。該業(yè)主不得不經(jīng)常投訴：“晚上9點鐘了，怎么還在吵個不停！”

除了民宿、托管機構(gòu)帶來的隱患和噪聲，還有私房菜館的油煙污染和用火安全等也讓人煩心。湖南城市學院公共管理系主任劉剛認為，這些“新業(yè)態(tài)”本質(zhì)上是“住改商”的經(jīng)營單位，給小區(qū)居民帶來不同程度的困擾，成為部分小區(qū)居民的痛點和當前社會關(guān)注的熱點。

野蠻生長 ，先天不足

近年來，居民小區(qū)里“住改商”新業(yè)態(tài)，已經(jīng)歷了一輪野蠻生長期。在此過程中，民意缺失和證照缺失兩大問題較為突出。

根據(jù)物權(quán)法，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。然而，實際操作過程中，很多經(jīng)營者并未取得“有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。

湖南衡陽某物業(yè)公司負責人告訴半月談記者，一般而言，“住改商”需要“樓上樓下、對門對戶”相鄰業(yè)主的同意，或者整個樓棟三分之二以上業(yè)主的同意，成立了業(yè)委會的需要業(yè)委會同意。但現(xiàn)在小區(qū)里的很多經(jīng)營主體，并沒有履行這一程序，有的只是口頭上和鄰居打聲招呼。

對于不少“住改商”的經(jīng)營者，證照不齊的問題較為突出。近幾年，湖南長沙等地行政主管部門對托管機構(gòu)、私家菜館展開過專項清理整治，重點正是無證無照經(jīng)營行為。

對于民宿，2019年7月文化和旅游部發(fā)布的《旅游民宿基本要求與評價》提出，開辦民宿應(yīng)符合治安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境保護、安全等有關(guān)規(guī)定與要求，取得當?shù)卣蟮南嚓P(guān)證照。

長沙歐陸經(jīng)典小區(qū)物業(yè)公司的工作人員說，目前B座的8家民宿有照無證，即辦理了營業(yè)執(zhí)照，但沒有衛(wèi)生許可證、消防檢查合格意見書、特種行業(yè)許可證。其中一家民宿經(jīng)營者對半月談記者說，他以前做建材生意，看到民宿很火，就進入這個行業(yè)，不清楚需要哪些證照，確實只辦理了營業(yè)執(zhí)照。

“住改商”經(jīng)營者的“先天不足”，為后續(xù)經(jīng)營過程中的矛盾、沖突埋下了隱患。

中部某市一小區(qū)，一家私房菜館因為證照不齊、油煙污染，遭業(yè)主反復投訴。物業(yè)公司派人守在樓下，不讓外面的人進入就餐，最后還采取了斷水斷電的做法。社區(qū)工作人員前來協(xié)調(diào)了四五次，街道辦事處還專門開了調(diào)度會，都難以妥善解決。整改時，經(jīng)營者甚至一度與執(zhí)法人員發(fā)生沖突。

“住改商”新業(yè)態(tài)還需良性發(fā)展

業(yè)內(nèi)人士認為，對于小區(qū)里的這些新興事物，在政策法規(guī)、規(guī)劃建設(shè)、社區(qū)治理等層面需進一步完善。既要嚴格監(jiān)管、防范風險，又要滿足經(jīng)濟社會的需求，讓私人創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟能有充分發(fā)展的空間。

某基層行政審批和服務(wù)科負責人坦言，對于進入小區(qū)發(fā)展的各個經(jīng)營單位，他們感覺兩難：一方面為了發(fā)展經(jīng)濟、鼓勵創(chuàng)業(yè)，相關(guān)政策允許住宅登記為市場主體的住所，不宜設(shè)置過多的門檻；另一方面，一旦各類經(jīng)營場所進入小區(qū)居民樓，就極易產(chǎn)生“鄰避效應(yīng)”，“事前不同意”“事后維權(quán)”幾乎成了大概率事件。這種矛盾需要在政策法規(guī)層面予以理順，以避免在執(zhí)行過程中出現(xiàn)政策打架的情形。

在規(guī)劃建設(shè)層面，小區(qū)可為“住改商”的經(jīng)營單位留有一定的發(fā)展空間。上述衡陽某物業(yè)公司負責人說，對于存量部分，商品房項目配備有一定比例的社區(qū)用房和物業(yè)用房，其中不少處于閑置狀態(tài)，可以用來設(shè)立托管中心等，采取和物業(yè)公司合作運營的服務(wù)模式。對于增量部分，可以出臺政策鼓勵和引導開發(fā)商在新項目的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)環(huán)節(jié)，充分考慮新業(yè)態(tài)的需求。

在社區(qū)治理層面，劉剛認為，要促進小區(qū)由“生活共同體”向“價值共同體”轉(zhuǎn)變，加強社區(qū)管理部門、物業(yè)管理、小區(qū)居民及經(jīng)營者的聯(lián)動，通過“一事一議”充分聽取利益相關(guān)者的意見，力求達成一致、實現(xiàn)共贏。對于“住改商”的經(jīng)營者，既要保證其合法的經(jīng)營權(quán)，又要督促其加強管理，承擔維護小區(qū)環(huán)境的義務(wù)，使得權(quán)利與義務(wù)相統(tǒng)一。（刊于《半月談》2020年第2期）

[責任編輯：楊凡、武云泉]

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