王老太賣了北京的房在河北購房，但其以無處可遷為由拖延7年不將戶口遷出，買方張女士訴至法院，要求王老太一次性支付違約金107500元并另行按照每日一千元標準支付違約金。海淀法院一審判決王老太除一次性支付違約金5萬元外，需按每日100元標準支付違約金至戶口遷出之日為止。王老太不服提出上訴，近日二審法院維持了原判。

張女士訴稱，2013年8月，雙方就買賣海淀區某處房屋簽訂了合同，購房款價格為215萬元，房屋上登記有王老太及其配偶的戶口，合同約定出賣人應在房屋所有權轉移之日起30日內遷出戶口，違約則需支付房屋總價款5%的違約金；逾期超過30日未遷出的，自逾期超過30日起，出賣人應當每日支付全部已付款萬分之五的違約金。但自2013年9月王老太具備辦理遷出戶口條件至今，其一直未予辦理。據此，張女士提出上述訴訟請求。

王老太則說，北京無其他房屋可遷入戶口，所以不構成違約，且違約金標準過高。

法院審理后認為，雙方所簽房屋買賣合同合法有效，王老太未依約將戶口遷出，但其名下登記有其他房屋，具備遷移戶口的客觀條件，故其構成違約。就違約金數額，法院根據公平原則、誠實信用原則，綜合合同履行情況、當事人過錯程度及當事人實際損失情況等綜合因素予以判定，最終做出上述判決。

法官指出，辦理戶口遷出手續是房屋買賣流程中的一個重要組成部分，該事項往往作為合同約定的重要內容，對戶口遷出日期、未遷出戶口應承擔何種違約責任進行約定。

法官提醒，首先，賣方在簽約時，應如實告知賣方房屋上戶口登記情況，買方也應對該事項進行重點審查。實踐中，存在房屋上登記有多戶的情形，且存在部分登記人口非賣方家庭人口的情況，導致后續遷出手續辦理難度大。其次，對遷出日期或條件進行約定時，賣方應全面評估自身情況，一旦簽約，合同約定即生效并有約束力，在條件具備或日期屆滿時未遷出，賣方即構成違約，需承擔相應的違約責任。另外，就違約金的約定，應確定一個合理范圍，如約定過高，訴訟中法院一般會進行調整。最后，法官說明，遷出戶口事宜并非法院判決可處理的事項，法院一般只能通過判決違約金的方式督促賣方履行合同義務。所以，買賣雙方在就房屋買賣簽約時，應全面考慮上述內容，審慎做出選擇。

[責任編輯：楊凡、路偉]

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