濟南熱點學(xué)校學(xué)區(qū)房價格一向堅挺。3月26日，某中介手機APP上一套房源刷爆不少人的眼球：勝利大街一套建筑面積53.27平方米的住宅，報價260萬元，折算單價48807元/平方米，堪稱濟南學(xué)區(qū)房“樓王”!不過，3月28日下午房東又將一樓自帶小院納入交易范圍，單價降為25471元/平方米。

近30年老房每平方米4.88萬元

勝利大街小學(xué)是濟南知名學(xué)校，周邊學(xué)區(qū)房房價也基本一直處于領(lǐng)跑位置。記者走訪緯一路多所房產(chǎn)中介了解到，根據(jù)房源戶型、樓層特點，該校學(xué)區(qū)房成交價最高在3萬元/平方米左右，而這套建筑面積53.27平方米的學(xué)區(qū)房報價260萬元，單價48807元/平方米，遠超同一學(xué)區(qū)掛牌均價，就連房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也覺得高。

那么，這套房子到底有啥特殊之處?記者看到，這套兩室一廳的房子交易信息上寫著，“唯一免高稅，一樓帶院子，可做停車場，房齡近30年”。“這個單價確實是近幾年來學(xué)區(qū)房中偏高的，房主不著急賣房，就先掛著試試看。”據(jù)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小民(化名)說，這套房子是房東獨家委托給他們的，賣點不光是學(xué)區(qū)房，因為一樓不僅院子大、好停車，還可以商用，“在勝利大街，這種兼具教育、投資功能的房子屬于稀缺資源，所以房主心理預(yù)期也比較高。”勝利大街學(xué)區(qū)房單價站上“4萬元+”

不過，令人大跌眼鏡的是，這套房子自3月26日掛牌后，截至3月28日下午2點仍顯示單價48807元/平方米，但晚間記者再刷新時，單價已降為25471元/平方米，甚至低于片區(qū)內(nèi)成交均價。這是咋回事?

記者隨后從該房產(chǎn)中介處了解到，因為單價過高，已有幾撥客戶看房之后都在猶豫，經(jīng)紀(jì)人和房主商量后把帶產(chǎn)權(quán)的小院面積計入，總面積達到102平方米，這樣一來就拉低了單價。雖然房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多次表示該價格為房東報價，但價格“虛高”是二手房市場上普遍現(xiàn)象。以這套260萬元的二手房為例，中介服務(wù)費為成交總價的2.5%，盡管最終實際成交價未必就是掛牌價，但僅服務(wù)費一項，中介就能獲得不菲的傭金。

4月1日，在鏈家二手房網(wǎng)站上，記者發(fā)現(xiàn)勝利大街周邊新近掛牌的二手房單價站上“4萬元+”已不是稀罕事。位于復(fù)興大街永新里一套約61平方米的房子剛掛牌，房齡32年，報價260萬元，折算下來單價42380元/平方米;位于勝利大街2號院，一套兩室兩廳、約85平方米的二手房，報價356萬元，折算單價也達到了41681元/平方米。值得注意的是，這兩套“4萬元+”房源均只在鏈家網(wǎng)上掛牌，其他二手房網(wǎng)站尚未看到如此高的報價。

在其他二手房網(wǎng)站上，經(jīng)五路小學(xué)、甸柳一小、燕柳小學(xué)附近掛牌的學(xué)區(qū)房中，30～50平方米的小戶型報價在120萬～180萬元不等，單價“3萬元+”學(xué)區(qū)房不在少數(shù)。

過高的價格往往很難成交

高房價遏制不住學(xué)區(qū)房熱，一方面是確實有上名校的需求，另一方面就是市民心里有一種“學(xué)區(qū)房的價格不會跌”的預(yù)期。但是業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前市場行情下，明顯高于市場價格的房子很難成交。

另外，學(xué)區(qū)房市場極易受政策影響。教育政策一生變，學(xué)區(qū)房價格立即隨之起伏。但是，學(xué)區(qū)房市場又是一個沒有清晰規(guī)律可循的市場，落戶年限、多校劃片等教育政策的風(fēng)吹草動，都影響學(xué)區(qū)房的溢價。

以勝利大街學(xué)區(qū)為例，2016年復(fù)興大街西側(cè)居民樓以及永新里內(nèi)所對應(yīng)的學(xué)區(qū)由南上山街小學(xué)調(diào)整到勝利大街小學(xué)，該范圍內(nèi)學(xué)區(qū)房均價隨之又往上攀升一個臺階。而永新里這套報價42380元/平方米的二手房，遠高于南上山街小學(xué)學(xué)區(qū)房2.6萬～2.8萬元/平方米的成交均價。

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北京抑制中介惡炒學(xué)區(qū)房

3月29日，為整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為，住建部提出重點整治房企和中介三類違法違規(guī)行為：一是壟斷房源，操縱市場價格;二是造謠生事，誤導(dǎo)市場預(yù)期;三是提供虛假證明，擾亂市場秩序。對北京“十天九策”嚴(yán)堵炒房，住建部表示北京的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗值得各地認(rèn)真學(xué)習(xí)。同時指出，加強二手房市場管理是調(diào)控當(dāng)務(wù)之急，各地要因地制宜、綜合施策，盡快穩(wěn)定二手房市場。

其實，進入3月份以來，對中介的整頓已從北京開始拉開帷幕。北京市價監(jiān)局日前組織召開房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)收費政策提醒告誡會，指出不宣傳、不炒作學(xué)區(qū)房概念，公司內(nèi)外網(wǎng)屏蔽學(xué)區(qū)房等敏感詞匯;北京市發(fā)改委發(fā)出公告，規(guī)定開發(fā)商和中介不得炒作學(xué)區(qū)房、高價房，不違規(guī)受托出售“過道房”以及面積過小的平房。

[責(zé)任編輯：楊凡、李輝]

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