濟南市民焦先生最近遇到一件麻煩事，因為去年賣了一套房，沒想今年成了被告。原來因為原買主在限購中失去了購房資格，他將房子賣給別人，新政出臺后，原買主又有購房資格了，以焦先生私自解除合同為由起訴了他。在采訪中，記者了解到，省城一家律師事務所從去年出臺限購政策以來，已經(jīng)受理了上百例二手房買賣糾紛。而這些糾紛大致分為兩種情況，一種是房價上漲太快，賣家反悔，另一種就是因為限購之后，買方失去了購房資格，但是又不愿意解除合同，導致的糾紛。

買方未按時交首付又失去購房資格  房主將房賣給他人

去年10月，焦先生將位于高新區(qū)的一套房子掛在房產(chǎn)中介，過了沒幾天，就有一位年輕人小吳看好了這套房子，兩人在中介簽訂了購房合同。在簽訂合同當天，小吳交給焦先生5萬元定金，合同上規(guī)定30日之內(nèi)，小吳應將首付款50萬元交給焦先生并且雙方完成過戶手續(xù)。

然而一個月的時間過去，小吳杳無音信，中介方面也沒有聯(lián)系交易雙方，焦先生以為小吳不想要這套房子了。“因為合同上規(guī)定如果他到期沒有交首付，沒有履行合同就視作違約，定金不予退還。”

焦先生以為這樣就算是小吳違約解除合同了。又過了一個月，2016年12月26日濟南市限購令升級，因為小吳是外地人，且社保連續(xù)繳納不足兩年，在這次限購升級中，小吳失去了購房資格。“限購出臺后，他聯(lián)系過我?guī)状危艺f既然你不能買了，那我就把房子賣給別人了。”焦先生說，小吳并不同意他將房子賣給別人，稱自己再想想辦法。

今年3月份，又有一名購房者看好了焦先生的房子，雙方很快簽訂合同并且完成了過戶手續(xù)。沒成想，5月18日，濟南市再次出臺政策，規(guī)定本科及以上學歷只要連續(xù)繳納半年以上社保就可以享受三成首付購房，按照這個規(guī)定，小吳是可以購房的。新規(guī)出臺后，小吳就以焦先生私自解除合同，一房多賣為由將焦先生告上了法庭。

針對焦先生的案例，律師稱他很有可能敗訴，將會面臨賠償。焦先生不明白，明明是對方先違約，怎么自己就成了被告了呢?

因限購一直沒能網(wǎng)簽  如今房價飆漲 房主不想賣了

2016年4月，小林從青島調(diào)到濟南來工作。為了安家，小林賣掉了在青島的房子，在濟南購買了一套二手房。期間因連續(xù)遭遇三次限購，失去購房資格，還被告上法庭。“我買的是次新房，當時買房的時候還沒有房產(chǎn)證，當時房主承諾說2016年7月能下證，到時過戶。”小林說，她覺得房子各方面都不錯，就通過中介跟房主簽訂了買賣合同。2016年5月，小林按照合同交給房東三分之一的房款，隨后便辦理完了交接手續(xù)，將房子簡單裝修了一下，小林就搬進去住了。

兩個月后，濟南房價開始飛漲，當初小林90萬元購買的這套房子，在2016年7月份時，已經(jīng)漲到120萬元。眼看著房子一天一個價，房東后悔了，雖然已經(jīng)取得了不動產(chǎn)登記證，卻一直拖著，不同意網(wǎng)簽。

然而2016年下半年濟南連續(xù)出臺兩次限購，導致小林失去了購房資格。“我的社保資格還不夠兩年，戶口也沒有遷來濟南，沒有辦法網(wǎng)簽過戶。”小林說，房主看小林沒法過戶，就說要與小林解除合同，可是小林已經(jīng)搬進去住了，而且很喜歡這個房子，就與房主商議說想辦法落戶。今年4月份，小林將戶口落到單位集體戶上了，可沒想到限購政策再次升級，因為有過貸款記錄，小林需要付60%首付。“我手里目前沒有這么多錢，就與房主商議能不能再給我點時間去籌下房款，這下房主不愿意了，以我之前沒有購房資格導致不能按照合同規(guī)定日期網(wǎng)簽為由，直接將我起訴了。”

在小林的案子中，同樣是對方先違約，賣方并未按照當初約定在期限內(nèi)與小林辦理過戶手續(xù)。

但是通過咨詢后，小林得到的律師答復同樣是自己敗訴的可能性較大。“因為當初我們合同上并沒有寫明規(guī)定過戶的時間，一切都是口頭約定。”小林說，雖然自己已經(jīng)付了大部分房款，但是由于自己后來失去了購房資格，使得合同無法繼續(xù)履行，房主因此上訴，“我手里沒有證據(jù)，而相反的房主手中的證據(jù)較多。”

小林說，她后來落了單位的集體戶，可以買房了，但是因為現(xiàn)在房價與她一年之前購買時的價格已經(jīng)差距很大，房主不愿意再繼續(xù)履行合同將房子賣給她了，就是堅決要解除合同。

律師說法  守約方想終止合同應書面告知違約方

上海錦天城(濟南)律師事務所律師凌彬彬解釋說，從上述兩個例子中，可以看出無論是焦先生還是小林，都是最初買賣合同沒有簽訂明確，手中證據(jù)不足。

“焦先生的例子中，雖然確實是對方先違約了，從法律上來說，這個合同到期了對方?jīng)]有履行，焦先生有權(quán)終止合同，但是他應當書面告知對方。”凌彬彬說，這個告知中應當包括對方需履行違約責任還有合同解除協(xié)議，“有的違約一方可能還不愿意終止合同，這個也不要緊，只要將這個書面告知快遞給對方就算是合同終止了。”

對于小林的例子，凌律師稱，法院在審理過程中，會依據(jù)證據(jù)判斷主要是誰的責任，但是法院審理的原則都是要維護交易的安全和秩序，因此在小林已經(jīng)落戶可以購房的情況下，應該還是會盡量保證合同繼續(xù)履行。

合同中應明確每個交易時間節(jié)點  盡量提高違約成本約束雙方

凌彬彬律師稱，自從去年出臺限購政策以來，確實發(fā)生了很多因為二手房買賣糾紛而打官司的案例。“到目前為止經(jīng)我手的案子就有四五例，我們律師事務所有四十多名律師，上百例應該是有了。”凌彬彬說，這些糾紛大致分為兩種情況，一種是房價上漲太快，賣家反悔，另一種就是因為限購之后，買方失去了購房資格，但是又不愿意解除合同，導致的糾紛。

“不管是買方還是賣方，違約方的賠償主要分為三種情況。”凌彬彬說，最主要的賠償方式就是按照合同約定，合同上怎么約定違約責任怎么履行，假如合同沒有約定就按照法律規(guī)定，違約方賠付給守約方造成的實際損失，“還有一種情況，就是約定中的違約責任太高或者太低，法庭或者仲裁委會介入調(diào)整。”

對于近來頻發(fā)的二手房交易買賣糾紛，凌彬彬建議，買賣雙方在購房之前一定要簽訂好合同，將房屋價格、支付時間、支付方式、什么時間解押、貸款、過戶，包括戶口的遷移，這些時間節(jié)點都應在合同中明確，“我們沒辦法防范對方是否守約，履行不履行合同，但是要在合同中的違約責任盡可能約定高一些，這樣一方面是以防萬一出現(xiàn)糾紛爭得法院支持，另一方面，高額度的違約金會讓想違約的一方在毀約時慎重思考。”

[責任編輯：楊凡、劉向陽]

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