10日，產經圈最大的新聞無疑是融創的孫宏斌以632億元收購萬達旗下13個文旅項目和76間酒店，這是中國房地產企業間最大的一次收購交易，從媒體的照片上王健林精神矍鑠，笑容可掬，倒是孫宏斌一臉嚴肅，這與之前宣布投資樂視一樣的嚴肅。

這場巨變來的太突然，坊間傳言，萬達總經理級別管理層也是今天早上收到開會的通知，而在7月9號，王健林還邀請一幫媒體出席活動，為文旅城造勢。不管是業內、萬達企業內還是媒體，均對這次交易表示震驚。

意外的收購背后，萬達可能有難言之隱？

這樣的震驚來源于：從媒體的公開報道和萬達集團的對外信息，文旅城項目是萬達集團重要的組成部分，可以說是重中之重，以這次融創收購的13個項目，總投資意向5000億有余。

對于萬達的而言，這是主業房地產的成功轉型，眾所周知2016年，中國的商業地產并不是很順暢，年末的各地政策徹底把商業地產打入冷宮，萬達的商業以各地的商業中心為代表，通過建設全國城市新區，獲取低價土地開發住宅和寫字樓的方式成為很長時間的萬達引以為傲的商業模式，并被業內認可。

文旅城的項目也是如此，萬達一共布局了16個萬達城，有6個開業，但背后都依舊有大量的房地產開發的影子，通過旅游項目獲取遠郊土地，萬達文旅城項目也是如此操作。

不僅是在國內，根據萬達披露的資料來看，萬達還嘗試把類似方式成為“重大文化產品出口”，目標在年底在國外建成四個中國“迪士尼”式的文旅城項目。

所以，5000億的投資意向金額，在項目轉化的過程中，不僅有獲取大量土地儲備的機會，而土地帶來的溢價、房地產資產的增值、商業持有運營的收益等等，可以看到遠遠超出5000億的想象，而以地產為主業，通過多年積累的關系所成就的項目，即使真如王健林所說為了降低負債率，也并不似以往萬達的風格。

從雙方公告來看，雖然這次收購是承債式收購，收購方融創承擔了萬達文旅項目和76間酒店的債務。根據融創中國2016年財報，融創2016年新增土地儲備5394萬平方米，68%自購，花費資金595億元，這種方式的獲取成本不低，所以融創的凈資產負債率約為121.5%，而在2015年，這個數字僅僅是75.9%。

這些收購，包括42億收購萊蒙旗下物業，今年1月150億元投資樂視、40億元入股金科、26億購入鏈家6.25%股權、137億購入聯想控股旗下41個公司相關股權及債權等，前不久融創數十億收購重慶第一高樓等等。

融創2016年還發行了100億元永續債。若把永續債歸至債務欄目下，這個負債率還會更高，加上2017年的各類收購，算上這次收購，雖然融創和萬達都沒有說出具體的數字是多少，但可以看到的是融創盡管有900億的現金儲備，但負債率還會繼續上升。

盡管萬達王健林曾經說過，到2016年底，萬達將不再是房地產企業，服務行業收入要超過其他企業，成為主要收入來源，而萬達文化集團已形成影視、體育、旅游、兒童娛樂四個產業板塊。不過可以看到的是，尋求高增長，全力布局的文旅城項目，是萬達無論如何也繞不開的。

從數量上看，萬達賣掉了80%的文旅城項目和70%的酒店項目，如果說要完成2016年定的轉型目標，這并不是一個合理的借口，服務業的很多服務都是圍繞著這些物業進行。

再退一步講，即使是萬達通過交易降低負債率，優化流動性，但從2017年年中來看，萬達公開賬目，2017年Q1，媒體報道萬達還有899.9億現金，如此來看，萬達并非到了需要突然切割重要資產換取流動性。比融創更低的負債率，萬達要流動性，難道更加高負債率的融創就不需要了嗎？

坊間把猜測引向來自6月22日被做空，萬達大跌的“謠言”，或者背后有更加不便明言的原因，歸結于“陰謀論”。筆者認為，萬達文旅項目，具有高投資高收益，但同樣也遭遇著高風險，6月22日早盤，萬達債券遭遇瘋狂拋售的背后，并非因為“謠言”。

而金融界通常是春江水暖鴨先知，絕非會因為空穴來風，萬達在金融系統性上可能出現了巨大的風險，至于風險的巨大原因，可能還需要更多的信息進行分析，如果真是“陰謀論”，那真是“極度深寒”了。

大象轉身的背后，也許是王健林真的不想玩了

王健林自己不想再玩的可能性還是有的，從宏觀經濟的角度來看，實體經濟的低迷是眾所周知的現狀，不少人把原因歸結到互聯網電子商務的沖擊，這個沖擊可能有一些，但千萬別低估了房地產行業的影響力。

地價越來越高，房價大家紛紛表示買不起，但是房價依舊在上漲，以北京為例，每年的供地計劃都有，但是并非是所有開發商都能拿得起地，近年來，為了緩解高房價，各地政府除了限購等政策之外，在土地供給和房地產調控上，也是花樣輩出：土地搖號、土地限價、土地限制只租不售、商業性質限制不能居住、低于成本價的“限價”……

這些調控比房地產業內認為的幾年一次的“拐點式”調控的氛圍有些不太一樣，國家更加強調房地產的居住屬性，并且對于調控期限首度表明這是“長效機制”，這意味著開發商再想熬幾年，等調控過去的策略，恐怕不會短期看到結果。

從金融方面，去杠桿成為實體經濟復蘇的一個信號，這也是金融的大調整的標志，去年銀監會發布的《商業銀行理財業務監督管理辦法(征求意見稿)》，變相提高了開發商從銀行獲取資金的門檻，相比其他融資渠道，銀行的資金一直是開發商的香餑餑，近幾個月，銀行的銀根不斷縮緊，個人住房貸款的審核周期變的更長。

對于房地產企業而言，優質的流動性，必然要求降低負債率，但遺憾的是國內房企的負債率都不低，商務部研究院與中國財富傳媒集團中國財富研究院6月25日公布的《中國非金融類上市公司財務安全評估報告(2017春季)》顯示：2016年，A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元，平均每家上市房企負債達362億元；總資產總計為6.37萬億元，這136家上市房企的平均資產負債率為77.26%，去年則為76.55%。

130多家房企，總共借了大約5萬億的錢，平均每家房企的負債率高達77%。也就是說，上市房企的平均杠桿率達到了3.35倍，就連一向以穩健著稱的萬科，負債率也超過了80%。

雖然房地產帶來了相關行業的就業，但泡沫背后的風險更多的在于房企，房地產的去杠桿是刻不容緩，調低房地產行業的杠桿的好處顯而易見：降低房地產的泡沫，而多余的資金多數會扶持實體經濟，這種調整的過程是漫長的，但是趨勢是明朗的。

這是其中的一個大的行業背景，如果這樣理解近期同樣做出拋售物業舉動的潘石屹，也就不難理解為什么大佬們紛紛通過資產變賣的方式，現金為王，在行業沒有真正冰凍之前“甩”包袱，再大膽一點來看：樂視的資產凍結的步驟清晰明了，銀行討債更加公開和規范化，有法可依，但資金鏈本就緊繃的房地產行業，遭受的巨大考驗，對于民營資本而言，需要掂量一下結果，賈躍亭也只不過事發“一封公開信”。

早一些體面離開，由其他資本實力更強大的玩家進入下半場，調整股權結構后的萬科似乎也是一種榜樣。

“孫宏斌輪” 對于萬達和融創意味著什么

有人說，萬達這次業務被收購，是為“去地產化”而回歸A股，對于萬達這樣的企業似乎并不缺“殼”，雖然交易已成定局，但任何一個普通人，都無法把萬達與地產這個標簽割裂開來看，并且顯然除了主業地產之外，萬達其他行業的發展也并非盡如人意。

15年萬達投資了同程，去年10月，萬達集團與同程旅游曾宣布由同程國旅合并重組萬達旅業，但是遭到了萬達旅業的竭力反對，并且同程自身而言在國內旅游互聯網市場的爭奪，并沒有太多領先優勢，這已經是紅海。

而萬達電商的CEO不斷走馬燈似的換將，也被業內質疑，并無太多建樹，把核心優勢資產包低價賣給了融創，表面上是解決了流動性，或者歸結于“產業轉型”，但這樣不尋常的，放棄長遠收益的“轉型”無論如何都顯得有點倉促和遺憾，未來的萬達會怎樣，還真的很難判斷，畢竟大象轉身不易，更多的行業也未必能長袖善舞。

對于融創而言，孫宏斌自己在十多年前就品嘗過資金鏈斷裂的苦果，如果王健林這樣的“中國首富”，都通過變賣的方式降低風險，歸還銀行債務，負債率顯著提升之后，即使拿到了樂視這張互聯網“化反生態”門票，再即使如傳言所稱把資本故事訴說的更加強大，但總要有業績來說。

從融創本身來看，近兩年的擴張，孫宏斌自己也認為負債率高，說明地多有實力，但同樣伴隨的風險也非常巨大，盡管收購萬達文旅資產后，萬達保留了運營和“品牌”，似乎如收購樂視之后保留了賈躍亭的體面。

但從根子上看，根深葉大的萬達，通過自身的品牌和政商關系所布局的產業大棋局，背后的負債率不會低，融創首先是要面臨的消化， 而萬達的品牌保留是把孫宏斌扶上馬再送一程的雷鋒行為，面對貸款對象和信用背書巨變的這次收購，恐怕多數還處在懵逼狀態，但這對于孫宏斌而言，并不比十多年前輕松。

對于萬達而言，表面上甩去的是包袱，對于“輕資產”運營的追求也遠沒有報告書寫的愜意和輕松，新行業的運營王健林也同樣是新人和全新的起跑線，孫宏斌則面臨的是更大的布局和掌控。

相比央企和王健林這樣數十年積累起來的商業帝國，還有未來中國房地產市場的變局，這場最大的房地產企業交易背后，也許昭示著房地產和中國經濟變化的新的信號，影響深遠，總而言之既然換了玩家，只能深深祝福，激進之下的融創真的走穩以后的每一步……

（虎嗅）

[責任編輯：楊凡、蘇琛]

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