10日，產(chǎn)經(jīng)圈最大的新聞無疑是融創(chuàng)的孫宏斌以632億元收購(gòu)萬達(dá)旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目和76間酒店，這是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)間最大的一次收購(gòu)交易，從媒體的照片上王健林精神矍鑠，笑容可掬，倒是孫宏斌一臉嚴(yán)肅，這與之前宣布投資樂視一樣的嚴(yán)肅。

這場(chǎng)巨變來的太突然，坊間傳言，萬達(dá)總經(jīng)理級(jí)別管理層也是今天早上收到開會(huì)的通知，而在7月9號(hào)，王健林還邀請(qǐng)一幫媒體出席活動(dòng)，為文旅城造勢(shì)。不管是業(yè)內(nèi)、萬達(dá)企業(yè)內(nèi)還是媒體，均對(duì)這次交易表示震驚。

意外的收購(gòu)背后，萬達(dá)可能有難言之隱？

這樣的震驚來源于：從媒體的公開報(bào)道和萬達(dá)集團(tuán)的對(duì)外信息，文旅城項(xiàng)目是萬達(dá)集團(tuán)重要的組成部分，可以說是重中之重，以這次融創(chuàng)收購(gòu)的13個(gè)項(xiàng)目，總投資意向5000億有余。

對(duì)于萬達(dá)的而言，這是主業(yè)房地產(chǎn)的成功轉(zhuǎn)型，眾所周知2016年，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)并不是很順暢，年末的各地政策徹底把商業(yè)地產(chǎn)打入冷宮，萬達(dá)的商業(yè)以各地的商業(yè)中心為代表，通過建設(shè)全國(guó)城市新區(qū)，獲取低價(jià)土地開發(fā)住宅和寫字樓的方式成為很長(zhǎng)時(shí)間的萬達(dá)引以為傲的商業(yè)模式，并被業(yè)內(nèi)認(rèn)可。

文旅城的項(xiàng)目也是如此，萬達(dá)一共布局了16個(gè)萬達(dá)城，有6個(gè)開業(yè)，但背后都依舊有大量的房地產(chǎn)開發(fā)的影子，通過旅游項(xiàng)目獲取遠(yuǎn)郊土地，萬達(dá)文旅城項(xiàng)目也是如此操作。

不僅是在國(guó)內(nèi)，根據(jù)萬達(dá)披露的資料來看，萬達(dá)還嘗試把類似方式成為“重大文化產(chǎn)品出口”，目標(biāo)在年底在國(guó)外建成四個(gè)中國(guó)“迪士尼”式的文旅城項(xiàng)目。

所以，5000億的投資意向金額，在項(xiàng)目轉(zhuǎn)化的過程中，不僅有獲取大量土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)，而土地帶來的溢價(jià)、房地產(chǎn)資產(chǎn)的增值、商業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的收益等等，可以看到遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出5000億的想象，而以地產(chǎn)為主業(yè)，通過多年積累的關(guān)系所成就的項(xiàng)目，即使真如王健林所說為了降低負(fù)債率，也并不似以往萬達(dá)的風(fēng)格。

從雙方公告來看，雖然這次收購(gòu)是承債式收購(gòu)，收購(gòu)方融創(chuàng)承擔(dān)了萬達(dá)文旅項(xiàng)目和76間酒店的債務(wù)。根據(jù)融創(chuàng)中國(guó)2016年財(cái)報(bào)，融創(chuàng)2016年新增土地儲(chǔ)備5394萬平方米，68%自購(gòu)，花費(fèi)資金595億元，這種方式的獲取成本不低，所以融創(chuàng)的凈資產(chǎn)負(fù)債率約為121.5%，而在2015年，這個(gè)數(shù)字僅僅是75.9%。

這些收購(gòu)，包括42億收購(gòu)萊蒙旗下物業(yè)，今年1月150億元投資樂視、40億元入股金科、26億購(gòu)入鏈家6.25%股權(quán)、137億購(gòu)入聯(lián)想控股旗下41個(gè)公司相關(guān)股權(quán)及債權(quán)等，前不久融創(chuàng)數(shù)十億收購(gòu)重慶第一高樓等等。

融創(chuàng)2016年還發(fā)行了100億元永續(xù)債。若把永續(xù)債歸至債務(wù)欄目下，這個(gè)負(fù)債率還會(huì)更高，加上2017年的各類收購(gòu)，算上這次收購(gòu)，雖然融創(chuàng)和萬達(dá)都沒有說出具體的數(shù)字是多少，但可以看到的是融創(chuàng)盡管有900億的現(xiàn)金儲(chǔ)備，但負(fù)債率還會(huì)繼續(xù)上升。

盡管萬達(dá)王健林曾經(jīng)說過，到2016年底，萬達(dá)將不再是房地產(chǎn)企業(yè)，服務(wù)行業(yè)收入要超過其他企業(yè)，成為主要收入來源，而萬達(dá)文化集團(tuán)已形成影視、體育、旅游、兒童娛樂四個(gè)產(chǎn)業(yè)板塊。不過可以看到的是，尋求高增長(zhǎng)，全力布局的文旅城項(xiàng)目，是萬達(dá)無論如何也繞不開的。

從數(shù)量上看，萬達(dá)賣掉了80%的文旅城項(xiàng)目和70%的酒店項(xiàng)目，如果說要完成2016年定的轉(zhuǎn)型目標(biāo)，這并不是一個(gè)合理的借口，服務(wù)業(yè)的很多服務(wù)都是圍繞著這些物業(yè)進(jìn)行。

再退一步講，即使是萬達(dá)通過交易降低負(fù)債率，優(yōu)化流動(dòng)性，但從2017年年中來看，萬達(dá)公開賬目，2017年Q1，媒體報(bào)道萬達(dá)還有899.9億現(xiàn)金，如此來看，萬達(dá)并非到了需要突然切割重要資產(chǎn)換取流動(dòng)性。比融創(chuàng)更低的負(fù)債率，萬達(dá)要流動(dòng)性，難道更加高負(fù)債率的融創(chuàng)就不需要了嗎？

坊間把猜測(cè)引向來自6月22日被做空，萬達(dá)大跌的“謠言”，或者背后有更加不便明言的原因，歸結(jié)于“陰謀論”。筆者認(rèn)為，萬達(dá)文旅項(xiàng)目，具有高投資高收益，但同樣也遭遇著高風(fēng)險(xiǎn)，6月22日早盤，萬達(dá)債券遭遇瘋狂拋售的背后，并非因?yàn)椤爸{言”。

而金融界通常是春江水暖鴨先知，絕非會(huì)因?yàn)榭昭▉盹L(fēng)，萬達(dá)在金融系統(tǒng)性上可能出現(xiàn)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，至于風(fēng)險(xiǎn)的巨大原因，可能還需要更多的信息進(jìn)行分析，如果真是“陰謀論”，那真是“極度深寒”了。

大象轉(zhuǎn)身的背后，也許是王健林真的不想玩了

王健林自己不想再玩的可能性還是有的，從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來看，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的低迷是眾所周知的現(xiàn)狀，不少人把原因歸結(jié)到互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的沖擊，這個(gè)沖擊可能有一些，但千萬別低估了房地產(chǎn)行業(yè)的影響力。

地價(jià)越來越高，房?jī)r(jià)大家紛紛表示買不起，但是房?jī)r(jià)依舊在上漲，以北京為例，每年的供地計(jì)劃都有，但是并非是所有開發(fā)商都能拿得起地，近年來，為了緩解高房?jī)r(jià)，各地政府除了限購(gòu)等政策之外，在土地供給和房地產(chǎn)調(diào)控上，也是花樣輩出：土地?fù)u號(hào)、土地限價(jià)、土地限制只租不售、商業(yè)性質(zhì)限制不能居住、低于成本價(jià)的“限價(jià)”……

這些調(diào)控比房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)認(rèn)為的幾年一次的“拐點(diǎn)式”調(diào)控的氛圍有些不太一樣，國(guó)家更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的居住屬性，并且對(duì)于調(diào)控期限首度表明這是“長(zhǎng)效機(jī)制”，這意味著開發(fā)商再想熬幾年，等調(diào)控過去的策略，恐怕不會(huì)短期看到結(jié)果。

從金融方面，去杠桿成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一個(gè)信號(hào)，這也是金融的大調(diào)整的標(biāo)志，去年銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》，變相提高了開發(fā)商從銀行獲取資金的門檻，相比其他融資渠道，銀行的資金一直是開發(fā)商的香餑餑，近幾個(gè)月，銀行的銀根不斷縮緊，個(gè)人住房貸款的審核周期變的更長(zhǎng)。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，優(yōu)質(zhì)的流動(dòng)性，必然要求降低負(fù)債率，但遺憾的是國(guó)內(nèi)房企的負(fù)債率都不低，商務(wù)部研究院與中國(guó)財(cái)富傳媒集團(tuán)中國(guó)財(cái)富研究院6月25日公布的《中國(guó)非金融類上市公司財(cái)務(wù)安全評(píng)估報(bào)告(2017春季)》顯示：2016年，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過4.92萬億元，平均每家上市房企負(fù)債達(dá)362億元；總資產(chǎn)總計(jì)為6.37萬億元，這136家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.26%，去年則為76.55%。

130多家房企，總共借了大約5萬億的錢，平均每家房企的負(fù)債率高達(dá)77%。也就是說，上市房企的平均杠桿率達(dá)到了3.35倍，就連一向以穩(wěn)健著稱的萬科，負(fù)債率也超過了80%。

雖然房地產(chǎn)帶來了相關(guān)行業(yè)的就業(yè)，但泡沫背后的風(fēng)險(xiǎn)更多的在于房企，房地產(chǎn)的去杠桿是刻不容緩，調(diào)低房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿的好處顯而易見：降低房地產(chǎn)的泡沫，而多余的資金多數(shù)會(huì)扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這種調(diào)整的過程是漫長(zhǎng)的，但是趨勢(shì)是明朗的。

這是其中的一個(gè)大的行業(yè)背景，如果這樣理解近期同樣做出拋售物業(yè)舉動(dòng)的潘石屹，也就不難理解為什么大佬們紛紛通過資產(chǎn)變賣的方式，現(xiàn)金為王，在行業(yè)沒有真正冰凍之前“甩”包袱，再大膽一點(diǎn)來看：樂視的資產(chǎn)凍結(jié)的步驟清晰明了，銀行討債更加公開和規(guī)范化，有法可依，但資金鏈本就緊繃的房地產(chǎn)行業(yè)，遭受的巨大考驗(yàn)，對(duì)于民營(yíng)資本而言，需要掂量一下結(jié)果，賈躍亭也只不過事發(fā)“一封公開信”。

早一些體面離開，由其他資本實(shí)力更強(qiáng)大的玩家進(jìn)入下半場(chǎng)，調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)后的萬科似乎也是一種榜樣。

“孫宏斌輪” 對(duì)于萬達(dá)和融創(chuàng)意味著什么

有人說，萬達(dá)這次業(yè)務(wù)被收購(gòu)，是為“去地產(chǎn)化”而回歸A股，對(duì)于萬達(dá)這樣的企業(yè)似乎并不缺“殼”，雖然交易已成定局，但任何一個(gè)普通人，都無法把萬達(dá)與地產(chǎn)這個(gè)標(biāo)簽割裂開來看，并且顯然除了主業(yè)地產(chǎn)之外，萬達(dá)其他行業(yè)的發(fā)展也并非盡如人意。

15年萬達(dá)投資了同程，去年10月，萬達(dá)集團(tuán)與同程旅游曾宣布由同程國(guó)旅合并重組萬達(dá)旅業(yè)，但是遭到了萬達(dá)旅業(yè)的竭力反對(duì)，并且同程自身而言在國(guó)內(nèi)旅游互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪，并沒有太多領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，這已經(jīng)是紅海。

而萬達(dá)電商的CEO不斷走馬燈似的換將，也被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑，并無太多建樹，把核心優(yōu)勢(shì)資產(chǎn)包低價(jià)賣給了融創(chuàng)，表面上是解決了流動(dòng)性，或者歸結(jié)于“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”，但這樣不尋常的，放棄長(zhǎng)遠(yuǎn)收益的“轉(zhuǎn)型”無論如何都顯得有點(diǎn)倉促和遺憾，未來的萬達(dá)會(huì)怎樣，還真的很難判斷，畢竟大象轉(zhuǎn)身不易，更多的行業(yè)也未必能長(zhǎng)袖善舞。

對(duì)于融創(chuàng)而言，孫宏斌自己在十多年前就品嘗過資金鏈斷裂的苦果，如果王健林這樣的“中國(guó)首富”，都通過變賣的方式降低風(fēng)險(xiǎn)，歸還銀行債務(wù)，負(fù)債率顯著提升之后，即使拿到了樂視這張互聯(lián)網(wǎng)“化反生態(tài)”門票，再即使如傳言所稱把資本故事訴說的更加強(qiáng)大，但總要有業(yè)績(jī)來說。

從融創(chuàng)本身來看，近兩年的擴(kuò)張，孫宏斌自己也認(rèn)為負(fù)債率高，說明地多有實(shí)力，但同樣伴隨的風(fēng)險(xiǎn)也非常巨大，盡管收購(gòu)萬達(dá)文旅資產(chǎn)后，萬達(dá)保留了運(yùn)營(yíng)和“品牌”，似乎如收購(gòu)樂視之后保留了賈躍亭的體面。

但從根子上看，根深葉大的萬達(dá)，通過自身的品牌和政商關(guān)系所布局的產(chǎn)業(yè)大棋局，背后的負(fù)債率不會(huì)低，融創(chuàng)首先是要面臨的消化， 而萬達(dá)的品牌保留是把孫宏斌扶上馬再送一程的雷鋒行為，面對(duì)貸款對(duì)象和信用背書巨變的這次收購(gòu)，恐怕多數(shù)還處在懵逼狀態(tài)，但這對(duì)于孫宏斌而言，并不比十多年前輕松。

對(duì)于萬達(dá)而言，表面上甩去的是包袱，對(duì)于“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)的追求也遠(yuǎn)沒有報(bào)告書寫的愜意和輕松，新行業(yè)的運(yùn)營(yíng)王健林也同樣是新人和全新的起跑線，孫宏斌則面臨的是更大的布局和掌控。

相比央企和王健林這樣數(shù)十年積累起來的商業(yè)帝國(guó)，還有未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變局，這場(chǎng)最大的房地產(chǎn)企業(yè)交易背后，也許昭示著房地產(chǎn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)變化的新的信號(hào)，影響深遠(yuǎn)，總而言之既然換了玩家，只能深深祝福，激進(jìn)之下的融創(chuàng)真的走穩(wěn)以后的每一步……

（虎嗅）

[責(zé)任編輯：楊凡、蘇琛]

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