【編者按】在限購(gòu)政策影響下，近期不少青島投資需求的置業(yè)者開始考慮商鋪、公寓、寫字樓等商業(yè)類型不動(dòng)產(chǎn)，其中素有“一鋪養(yǎng)三代”高收益美稱的商鋪頗受置業(yè)者關(guān)注。

但島城市場(chǎng)近年來也存在著，商鋪多年不能出租，“三代養(yǎng)一鋪”的高成本低收益投資失敗案例。那么，購(gòu)買商鋪需要注意些什么呢？商鋪的交易稅費(fèi)又是怎樣的呢？針對(duì)近期多位置業(yè)者打來電話咨詢的商鋪相關(guān)問題，新聞網(wǎng)記者聯(lián)系了多位業(yè)內(nèi)幫忙答疑解惑。

熱點(diǎn)問題一：

買商鋪應(yīng)該看重哪些要素 和買住宅一樣嗎？

萬科（青島）營(yíng)銷部劉經(jīng)理接受新聞網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，對(duì)于商鋪來說，目前投資價(jià)值確實(shí)不容小覷。因?yàn)槟壳扒鄭u商業(yè)與住宅在新房市場(chǎng)存在“倒置現(xiàn)象”，也就是說商業(yè)售價(jià)是低于住宅的，這就存在了“價(jià)值洼地”現(xiàn)象，當(dāng)下購(gòu)買商鋪是相對(duì)合適的一個(gè)好時(shí)機(jī)。不過，商鋪的收益方式卻和住宅不盡相同，住宅可租可售，但商鋪較為適合長(zhǎng)期持有，賺取租金收益。

劉經(jīng)理表示，一般來說，商鋪的收益以十五年可以租金回本為主要參考依據(jù)，倘若租金收益在十五年內(nèi)可以抵消當(dāng)時(shí)的購(gòu)房款，這樣的投資就是很成功的了。所以購(gòu)買前，首先需要對(duì)商鋪所在的區(qū)域有細(xì)致的了解，例如該區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)赓U均價(jià)是多少，區(qū)域內(nèi)居住密集度如何等等，還要了解物業(yè)費(fèi)等后期支出情況。避免出現(xiàn)商鋪難租，同時(shí)維護(hù)費(fèi)用高昂的后果。一般來說建議購(gòu)買臨街的底商，首先住宅下面的底商可以保證客流量，其次臨街的底商往往也是商業(yè)租賃者的最愛。加之這類產(chǎn)品在每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中相對(duì)較少，“不可復(fù)制性”就是未來保持租賃熱度和商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值的籌碼。

熱點(diǎn)問題二：

購(gòu)買商鋪的稅費(fèi)支出是多少？ 新建商鋪和二手商鋪一樣嗎？

購(gòu)買新建商鋪除購(gòu)房款和基準(zhǔn)上浮10%房貸利率外，其他稅費(fèi)相對(duì)較少，一般為總價(jià)3%的契稅、133元/平的房屋維修基金，還有萬分之五的印花稅。

二手商鋪類商業(yè)類型房源買賣個(gè)稅收取多少？對(duì)于二手商鋪個(gè)稅問題，市南區(qū)一家大型中介的商業(yè)板塊的負(fù)責(zé)人表示，個(gè)人買賣網(wǎng)點(diǎn)房需繳納的稅費(fèi)有五類，分別是契稅：稅率3%，該稅由買方承擔(dān)；營(yíng)業(yè)稅及附加：稅率為房?jī)r(jià)差額的5.6% ，該稅由賣方承擔(dān)(差額=計(jì)稅價(jià)格-房屋的購(gòu)入原值)；個(gè)人所得稅：稅率為房源增值部分價(jià)格的20% ，該稅由賣方承擔(dān)；土地增值稅：征收房屋價(jià)格增值部分的30%-60%，具體需要進(jìn)行評(píng)估清算、發(fā)票清算或核定征收土地增值稅，該稅由賣方承擔(dān)；印花稅(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù))，稅率為萬分之五(買賣雙方均需繳納)。如購(gòu)買的商鋪沒有繳納房屋維修金，過戶進(jìn)行前應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)繳，費(fèi)用是133元/平。

不過按照目前青島樓市的交易慣例，無論買方還是賣方的稅費(fèi)，均有買家承擔(dān)，所以買家購(gòu)買二手商鋪的稅費(fèi)支出會(huì)相對(duì)較大。簡(jiǎn)單來講，二手商鋪主要稅種營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅都是按增值部分征收，與上手成交價(jià)和本次成交價(jià)之間的差額有很大關(guān)系。持有年代越長(zhǎng)，增值額越高的商鋪，一旦交易，稅費(fèi)也就越高。但目前市面上商鋪普遍價(jià)值增幅是較大的。例如160萬買進(jìn)一間商鋪，以320萬賣出，粗略估算需要交納的稅費(fèi)將在100萬元以上。所以商鋪適合長(zhǎng)期持有賺取租金收益，而不是等商鋪本身升值后，進(jìn)行拋售，受稅費(fèi)較高因素影響，島城市面商鋪轉(zhuǎn)手成功率并不高。

由于不少稅費(fèi)需要細(xì)致的公式計(jì)算或評(píng)估計(jì)算，商鋪稅費(fèi)的問題也困擾著不少中介從業(yè)者，市北一家中介門店的經(jīng)紀(jì)人小劉坦言，在二手商鋪交易之前，很難準(zhǔn)確估計(jì)出商鋪的交易稅價(jià)格，只能估計(jì)個(gè)“大概值”，但不敢跟客戶明確承諾，這讓不少帶著購(gòu)買“住宅”思維的客戶很不滿意。

熱點(diǎn)問題三：

商鋪的租金收益怎么樣？真的能回本嗎？

在城陽區(qū)北曲商圈投資過三個(gè)商鋪的胡先生表示，商鋪一旦投資成功，其租金回報(bào)率是比較可觀的。他曾在2008年單價(jià)6800元購(gòu)買的一套100平的底商，總開銷68萬，第二年收房后將該商鋪以6.4萬/年的租金租出，到2011年時(shí)，租金上調(diào)到了8萬/年，2014年上調(diào)到10萬/年，今年租金為12萬/年，如今這套商鋪的受益已超過75萬，耗時(shí)約10年就實(shí)現(xiàn)了收益價(jià)值大于投資本金，從今年開始，商鋪每成功租賃一天，回來的都是“凈利潤(rùn)”。

而曾在市南一家知名地下商業(yè)購(gòu)買商鋪的吳女士則表示，自己開銷近150萬購(gòu)買了一處70平商鋪后，僅成功租出半年，收益不足6萬元，不過吳女士認(rèn)為，雖然她投資的地下商鋪暫時(shí)沒能出現(xiàn)收益，但受地鐵開通的影響，青島地下商業(yè)又開始升溫，在未來她這套毗鄰在建地鐵線的商鋪，或許很快可以實(shí)現(xiàn)“咸魚翻身”。

在商鋪市場(chǎng)品嘗過苦與甜的胡先生和吳女士建議關(guān)注商鋪的置業(yè)者，可根據(jù)商鋪所在區(qū)域人氣高低對(duì)商鋪進(jìn)行布局選址。例如選擇商業(yè)地段的商鋪就要特別注意來往的客流量，而位于小區(qū)內(nèi)的商鋪則要關(guān)注小區(qū)的人氣興旺。一般來說，住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主多，就意味著消費(fèi)需求多，生意就好做，投資這樣的商鋪也就有錢賺。同時(shí)，有特色的區(qū)域，商鋪往往更容易出租，例如閩江路、合肥路以及李滄商圈餐飲底商等，這些區(qū)域一鋪難求。另外地鐵站特別是大型地鐵換乘站附近，未來商業(yè)需求量會(huì)相對(duì)較大，在此投資商鋪成功率會(huì)相對(duì)較高。

[責(zé)任編輯：楊凡、蘇琛]

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