近兩年來，受剛需釋放、去庫存等因素的影響，我市樓市“回暖”聲不斷。然而房價的上揚、區(qū)域功能的細化及政策差異的放大，令不少打算買房、賣房的市民陷入了迷茫。隨著一線城市租售并舉的出現(xiàn)，買房還是租房?趁房價走高套現(xiàn)還是收租金?成為城區(qū)部分市民“頭疼”的問題所在。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我市租售比大概為1：400(月)，相較北京、上海、成都等一二線城市更低。在房價和租金成比例變化的情況下，我市居民買房收租，需要33年才能收回成本。在合理的“租售比”以下，買房合算；超過合理的“租售比”，自然就是租比買合算。

現(xiàn)狀：城區(qū)商鋪租售比為1:333，回報率更高

今年我市城區(qū)住宅區(qū)域分布大概為5500元、6000元、7200元至11000元/㎡不等，而每月的租金與房屋價格成正比，但平均租金大概為13.5元/月/㎡，城區(qū)住房租售比為1:400。也就是說，在不考慮其他因素的情況下，在城區(qū)買房出租，大概需要400個月即33年才能收回成本。此外，商鋪方面年成交均價為15000元/㎡，而當(dāng)月的平均租金為1.5元/日/㎡，城區(qū)商鋪租售比為1:333。在不考慮其他因素的情況下，在城區(qū)買鋪出租，大概需要27年才能收回成本。

從分布的區(qū)域來看，城區(qū)和曲阜市、嘉祥縣部分樓盤的租售比相比其他縣市更高，投資回報率也相對更高。數(shù)據(jù)顯示，我市僅有十余個樓盤租售比在1:200至1:300個月之間。其中，萬達、翠都等商住綜合體的租售比名列前茅。房租的增長比例實際較為緩慢，以城區(qū)中心地區(qū)為例，2012年100余平米的套二房租價格在1000元左右，而今年的價格在1200元左右，增長200元左右，但5年的物價卻增長了很多。而在物價增長的同時，房屋銷售價格也在增長，同地段100余平米的房屋在2012年每平米售價4530元左右，2017年售價卻增長至6150元。“三線城市房屋價格的增長也算是市場產(chǎn)物，更是不動資產(chǎn)的‘附加值’。”業(yè)內(nèi)人士說。

調(diào)查：同房不同價，周邊配套設(shè)施很重要

每個樓盤每戶因朝向、裝修品質(zhì)、屋內(nèi)設(shè)施等不同，租金也有高低之分。2014 年，市民吳女士在洸府河附近購買了一套105平米的小戶型，她將房子租給一家公司用作辦公，租金為每月1650 元，租售比為1:312，遠高于周邊附近房屋價格。而與她的房子戶型、面積相同的另一套房子租金每月僅1300 元，租售比為1:416。也就是說，在不考慮其他因素的情況下，同一棟樓，吳女士26年能收回成本，而另一套房子的業(yè)主則需34年。

對此，該樓盤物業(yè)相關(guān)負責(zé)人告訴記者，除了運氣，這與業(yè)主的裝修情況甚至業(yè)主本人的性格都有關(guān)系。“如果房子在期房時進行購買，房屋價格會很低，而且房子主要用于出租，房東也不會在意租客會把房子‘收拾’成啥樣，只要通過物業(yè)驗收就可以。同時，將房屋租賃給小型公司，房屋內(nèi)裝修風(fēng)格都是特定的模式，辦公家具家電齊全，基本上第二次、第三次租賃的租客都可以拎包辦公。”該物業(yè)負責(zé)人說。

此外，房租的價格還與位置、周邊環(huán)境、物業(yè)等配套設(shè)施息息相關(guān)。“這里有不少在十幾年前甚至是二十年前就拿到地的樓盤，它們離主城區(qū)近，原有的配套設(shè)施還不錯，因此，目前的租金水平都不錯。”某二手中介表示，這些樓盤有不少開發(fā)商都“叫不上名字”，有的甚至已“退出江湖”，一旦小區(qū)物業(yè)陸續(xù)進入維修高峰期，沒有好的物業(yè)管理的話，后續(xù)的物業(yè)保養(yǎng)就會很成問題，房屋價值也會相應(yīng)走低。

分析：買房需綜合考慮，租售比非唯一標(biāo)準(zhǔn)

“根據(jù)國際上界定一個區(qū)域房地產(chǎn)運行狀況良好的租售比1:200至1:300來說，在一個房產(chǎn)運行情況良好的區(qū)域，應(yīng)該可以在200至300個月內(nèi)完全回收投資，即17年至25年。把房子拿去出租，如果少于17年就能收回投資，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，租金回報率較高；如果一個地區(qū)需要高于25 年才能回收投資，則說明該地區(qū)有潛在的投資風(fēng)險，房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)呈現(xiàn)不理性的成分。”業(yè)內(nèi)人士表示，與房價不同，租金一般是由收入來決定的，房價可能有投資炒作成分，但租金反映的是市場真實的需求，因為一般不會有開發(fā)商去炒作租金水平。因此，將租售比視為房價是否理性的標(biāo)準(zhǔn)也不為過，但不應(yīng)將其作為衡量購房的唯一標(biāo)準(zhǔn)。“租售比無法完全考量房產(chǎn)的價值，我市的住宅價格不能光看租售比，因為住宅還有很多其他因素在里面。”高新區(qū)某樓盤銷售負責(zé)人告訴記者。今年國家出臺的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面作了規(guī)定，對住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；鼓勵簽訂長期租賃合同等。“前段時間，北京、上海、廣州、南京、合肥等20多個城市出臺租售同權(quán)、商住同權(quán)政策，也正是逐漸改善購房一族居住環(huán)境。”該負責(zé)人說。

租售比反映項目投資價值

租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。其計算公式為：租售比=每平方米使用面積的月租金/每平方米建筑面積的房價。通過租售比，可以看出租金與房價之間的差距是否合理，也是衡量一個地區(qū)樓市運行是否良好的數(shù)據(jù)。因為買房可能是為了投資，而租房通常是出于居住需求，兩者之間的價格聯(lián)系，可反映房產(chǎn)運行狀況。從一定程度上，租售比反映了項目的投資價值，并且能夠判斷是否有房產(chǎn)泡沫的顯現(xiàn)跡象。

國際上界定一個區(qū)域房地產(chǎn)運行狀況良好的租售比界定在1:200到1:300之間，如果租售比低于1:300，這意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；而如果高于1:200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，租金回報率較高。

[責(zé)任編輯：楊凡、彭芳]

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