半島全媒體記者 潘立超

近日,半島都市報熱線96663接到多位市民反映關于二手房買賣過程中陷入賣方違約后,將賣方起訴至法院卻陷入訴訟困境的案例,而由于訴訟時間較長,這些市民也是備受煎熬,有的市民因為賣方違約交易不成,房子沒買成；有的市民買房時明明是賣方違約,可是買方卻因為訴求不當相關要求不予支持。記者整理近期的相關案例并咨詢了專業律師,律師提醒,買方在購房簽訂合同時應當注意保留相關證據,如果調解不成,可向法院起訴,但起訴時既要保留好證據,訴求也要有理有據,并要求違約方承擔相應的法律責任。

案例一:

賣方違約房子沒買成

近日,市民于女士向半島都市報反映稱,今年三月份,她通過城陽的儒房地產中介購買一套厚德國際森林的房子,當時買房時賣方在外地,中介就讓賣方的母親跟她簽的購買房屋意向書,5萬元的購房定金也給賣方打過去了。半個月后中介給我打電話說賣方不想賣了,于女士說起此事,還是十分氣憤。

通過于女士提供的購房中介合同,半島記者看到,相關條款上寫著:“甲方同意出售后,有反悔不賣或不按約前來簽訂出讓合同等行為,致使無法完成合同約定之情形,則甲方應雙倍返還定金給乙方,且甲方亦自愿按本意向書中確定的房屋總價2%給丙方,作為丙方為甲乙雙方居間服務期間所得必要費用……”“三方若出現爭議,可先進行調解,如調解不成,則起訴至相關人民法院,違約方承擔訴訟費等相關費用。”通過合同,如果賣方違約,賣方需要返還買方雙倍定金并且由賣方支付中介費,8月8日此案開庭,并未當庭宣判,目前于女士正在等判決結果。

記者隨后又聯系了儒房地產中介負責此事的邊經理,邊經理表示,他們中介其實也是受害者:“作為中介方,我們肯定是希望房屋成交的,但是房東違約,我們其實也是受害者,后來買方把賣方告上法院,買方要求我們出庭作證,我們也幫助買方出庭作證了,現在還沒有判下來。這件事已經持續四五個月了,這件事情的責任在于房東違約,我們中介并沒有做錯什么,讓我們退中介費是不合理的,客戶如果想要中介費的話,可以通過法院判決賣方違約由賣方來返還中介費……”

案例二:

賣方違約無奈起訴至法院

在另一個案例當中,市民孫女士近日向半島都市報反映稱,今年2月份她在即墨通過一家房產中介買了一套二手房,簽訂合同后,賣方以首付比例低,需要貸款等種種理由進行漲價,從原來的50萬漲到了70萬,協商不成后賣方決定不賣房子了,經過長時間的調解,雙方并沒有達成和解,于是孫女士將賣方告上法庭,通過庭審,法院判賣方違約,孫女士想讓賣方按合約辦事,但法院稱該女士訴訟不當,相關要求不予支持。

通過判決書半島記者看到,當時買方的訴求為:1、原被告合同繼續有效；2、被告繼續履行房屋合同以及貸款過戶事宜；3、判令被告支付律師費；4、所有訴訟費用由被告承擔。而法院方面的最終判決為:因原告僅僅交了6000元定金,并未開始履行過戶程序,因此對于原告要求被告履行合同以及配合原告完成貸款手續等訴求不予支持,同時由于原告訴求不當,在庭審時拒絕調整訴訟請求,關于律師費等費用,法院方面也不予支持。

■說法 賣方違約買方應如何維權?

記者就此采訪了山東川佳律師事務所張寶清律師。據介紹,對于房屋買賣中約定定金條款的,如果賣方反悔違約,買方可以主張雙倍返還定金。如果在買方僅交付定金賣方反悔的情形下,買方主張繼續履行合同的主張,很難獲得法律支持,特別是在需要銀行按揭貸款支付購房款,而又尚未取得銀行貸款前,賣方反悔不配合辦理貸款手續的,實踐中很難操作。如果在買方已經實際全部交付購房款完畢,則要求賣方履行合同,協助辦理房屋產權過戶,是會獲得法律支持的。

另外,平時在二手房買賣過程中遇到賣方違約情況也常見。賣方違約主要是因為房價上漲,寧愿違約也不愿履行合同,結果對于市場秩序造成了不良影響。對于房屋買賣合同糾紛中,往往牽涉中介(居間)費用支付問題,這需要按照合同的約定處理,合同中沒有明確約定的,已經支付的居間費用,居間方在促成買賣合同成立后,即取得了居間報酬不再返還,是否實際履行,與居間方無關。至于居間損失的賠償事宜,由人民法院根據查明認定的事實依法作出判定。

“在房屋買賣類大宗數額交易的合同簽訂,建議找專業律師協助簽訂,可以盡最大限度規避交易風險”,山東川佳律師事務所張寶清律師說。

[責任編輯：楊凡、徐紅梅]

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