9月6日，在前期已取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級及以下資質(zhì)認(rèn)定的基礎(chǔ)上，國務(wù)院決定，再取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級資質(zhì)核定。至此，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定的門檻正式成為歷史。

按照12345市民服務(wù)熱線大數(shù)據(jù)平臺的分類，近一周來每天收到的“物業(yè)管理”問題平均在200條以上，包含物業(yè)服務(wù)、水電維修、車位等各種問題。其中，僅“物業(yè)服務(wù)”小項的受理量每天也有100多條。

在物業(yè)行業(yè)整體問題頻出、糾紛不斷的現(xiàn)實背景下，取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定的舉動一石激起千層浪。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉看似取消門檻，其實卻是對物業(yè)企業(yè)監(jiān)管的收緊，使其服務(wù)更符合市場競爭和優(yōu)勝劣汰的規(guī)律。

資質(zhì)核定曾發(fā)揮積極作用

9月6日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，部署在更大范圍推進“證照分離”改革試點并再取消一批行政許可事項，其中包括“再取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級資質(zhì)核定”。而在今年1月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》，提到“取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級及以下資質(zhì)認(rèn)定”。

走過了13個年頭的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度畫上了句號。2003年9月1日，《物業(yè)管理條例》生效。根據(jù)其授權(quán)，原建設(shè)部制定了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，于2004年5月1日起施行，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式開始實行資質(zhì)管理。

該辦法規(guī)定，物業(yè)企業(yè)根據(jù)注冊資本、人員構(gòu)成等設(shè)有一、二、三級資質(zhì)，分別由住建部、省住建廳、市住建局行使最終審批權(quán)。三級資質(zhì)的企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目，二級企業(yè)可承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，一級資質(zhì)的企業(yè)則可承接各種物業(yè)管理項目。

資質(zhì)管理作為一種行政許可，目的是建立一種市場準(zhǔn)入制度。上世紀(jì)80年代初期，我國第一家物業(yè)企業(yè)出現(xiàn)于深圳。業(yè)內(nèi)人士李剛介紹，當(dāng)時還沒有建立相應(yīng)的市場和市場規(guī)則，為了規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)行為，同時提高物業(yè)管理的技能，在這個階段，設(shè)立行政許可，建立市場準(zhǔn)入制度，是有必要的。而且在物業(yè)管理市場發(fā)育階段，起到了相應(yīng)的規(guī)范和促進作用。

級別無法反映服務(wù)水平

但隨著我國物業(yè)行業(yè)的不斷成熟，資質(zhì)管理所設(shè)定的條件逐漸為大部分物業(yè)企業(yè)所具備，注冊資本、相關(guān)專業(yè)人員等條件漸漸淪為形式的審查，不但不能發(fā)揮其設(shè)立之初的作用，反而增加了企業(yè)負(fù)擔(dān)。

一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人李先生告訴記者，近年來行政審批的效率有所提高，在10年前其注冊企業(yè)時，一個一級資質(zhì)的企業(yè)，需要先后經(jīng)過市、省和國家住建部層層審批，走完流程至少需要一年，耗費大量人力物力財力。

更重要的是，在為業(yè)主提供服務(wù)方面，資質(zhì)幾乎已起不到任何作用。

市區(qū)東部一處新建小區(qū)的業(yè)主告訴記者，小區(qū)的物業(yè)費為1.9元/平方米，按說應(yīng)該是一級資質(zhì)，但提供的服務(wù)很一般，連最基本的門衛(wèi)都沒有，外人隨意進出。后來他發(fā)現(xiàn)，雖然名字不一樣，但物業(yè)公司其實是開發(fā)商的下屬企業(yè)，當(dāng)初交房時，就附帶簽署了物業(yè)管理合同，業(yè)主根本沒有選擇機會。

“資質(zhì)和企業(yè)能力不成等號，有資質(zhì)不代表會做物業(yè)”，李先生稱，目前不少物業(yè)公司都是開發(fā)商的下屬企業(yè)，以盈利為主要目的，捆綁販賣，沒有把業(yè)主的訴求放在日常工作的首位。一級資質(zhì)的企業(yè)可能提供很差的服務(wù)，三級資質(zhì)企業(yè)也可能做著一級資質(zhì)的服務(wù)水平，資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)已不能成為評價物業(yè)公司好壞的依據(jù)。

資質(zhì)核定三大依據(jù)已消失

此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)許可必備的三個主要條件，因為相關(guān)法律法規(guī)的修訂和國務(wù)院的決定，目前都已不存在。

《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)許可依據(jù)的條件是注冊資本、人員資質(zhì)及人數(shù)、管理服務(wù)面積。2015年《公司法》修訂后，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》也作了相應(yīng)修訂，取消了注冊資本這一條件。

2015年3月13日，國務(wù)院發(fā)布通知，取消物業(yè)管理師等67項職業(yè)資格許可和認(rèn)定事項注冊職業(yè)資格認(rèn)定行政審批。隨后，人社部和住建部也取消了物業(yè)管理師資格考試，并且在2010年實行物業(yè)管理師資格考試之始，各地已先后停止了物業(yè)管理人員崗位證書(職業(yè)資格)考試和頒證。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)許可的第二個條件也不再存在。

2016年1月13日國務(wù)院第119次常務(wù)會議通過修改部分行政法規(guī)的決定，刪除了原《物業(yè)管理條例》的第三十三條和第六十一條這兩條與企業(yè)資質(zhì)管理相關(guān)的條款。同時國務(wù)院通過修改《物業(yè)管理條例》，取消了物業(yè)管理人員從業(yè)資格限制。繼續(xù)推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)許可，已經(jīng)缺失了主要依據(jù)。

“平起平坐”利于公平競爭

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理實際是市場不成熟時的階段產(chǎn)物，是一種培育市場的措施。眼下，廢止的時機已經(jīng)成熟。

李先生認(rèn)為，資質(zhì)管理取消，使所有物業(yè)管理企業(yè)“平起平坐”，既可以大大減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，充分釋放發(fā)展活力，又可以促進物業(yè)行業(yè)充分競爭，更好發(fā)展。就像餐館一樣，規(guī)模有大有小，消費有高有低，但都不需要先去審批什么資質(zhì)，完全市場化，優(yōu)勝劣汰，相關(guān)行業(yè)部門做好管控即可。物業(yè)企業(yè)也一樣，不需要資質(zhì)，按照行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范做好，業(yè)主的口碑才是真正的競爭利器。

取消資質(zhì)審核之后，要加強事后監(jiān)管，變“嚴(yán)進寬出”為“寬進嚴(yán)出”，既要讓各種市場主體各家物業(yè)企業(yè)充分競爭，激發(fā)市場活力，又要依法懲罰違法違規(guī)企業(yè)，制定“黑名單”制度，加大違法成本，促進行業(yè)健康發(fā)展。

我市物業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)年底試行

在今年1月發(fā)布的《關(guān)于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》中，國務(wù)院要求，“取消資質(zhì)后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要研究制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，通過建立黑名單制度、信息公開，推動行業(yè)自律等方式，加強事中事后監(jiān)管。”但目前，我國沒有國家標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)服務(wù)的統(tǒng)一質(zhì)量、質(zhì)量評價、軟硬件設(shè)施等基本要求作出規(guī)定。

統(tǒng)計顯示，截至今年6月，我市已有本土物業(yè)服務(wù)企業(yè)957家，部分物業(yè)企業(yè)存在違反法律法規(guī)、違反物業(yè)合同，降低服務(wù)質(zhì)量的情況。

為規(guī)范企業(yè)行為，減少物業(yè)與業(yè)主糾紛，近年來，不少城市出臺了地方性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。2014年起，受房管部門委托，我市物業(yè)協(xié)會開始對行業(yè)團體標(biāo)準(zhǔn)的制定進行前期調(diào)研。

按照計劃，該標(biāo)準(zhǔn)將于今年年底試行。屆時，監(jiān)管部門和業(yè)主就可以對物業(yè)企業(yè)進行事前要求和事后監(jiān)督。“業(yè)主就可以跟物業(yè)公司達成一致，你能給我們提供哪些服務(wù)，都能達到哪些標(biāo)準(zhǔn)，一目了然，非常直觀，便于監(jiān)督。”市物業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)人說。以業(yè)主最為熟悉的物業(yè)清潔服務(wù)為例，標(biāo)準(zhǔn)中對清潔工具、管理方法、操作流程等都進行了明確，樓外公共區(qū)域清潔、樓內(nèi)公共區(qū)域清潔、垃圾收集與處理、管道疏通、外墻清潔、清潔開荒、冬季除雪除冰等都有章可循。

據(jù)介紹，這套標(biāo)準(zhǔn)出來后，運行的監(jiān)督評價權(quán)在業(yè)主手里。將來，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)究竟如何，除了要接受來自社會信用系統(tǒng)的監(jiān)督，更要接受業(yè)主滿意度的評價。未來將考慮將企業(yè)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)情況與企業(yè)信用信息管理掛鉤，通過在項目招投標(biāo)、創(chuàng)先評優(yōu)等方面施加影響，引導(dǎo)企業(yè)自覺按標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。

原標(biāo)題：國家取消三級資質(zhì)核定 濟南市年底試行物業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

[責(zé)任編輯：楊凡、彭芳]

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