近日，家住名士豪庭的張女士反映，自己的房子閑置了兩三年，聽說新的《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（下稱《辦法》）1日施行，對于停車位和物業(yè)費(fèi)收費(fèi)都作了規(guī)定，她可以省點(diǎn)錢。可是去物業(yè)問了之后發(fā)現(xiàn)，物業(yè)仍在執(zhí)行舊規(guī)。

為何《辦法》有明確規(guī)定物業(yè)還不實(shí)施？業(yè)主該如何維護(hù)自己的權(quán)益？

明明新規(guī)已實(shí)施

物業(yè)說未接到

張女士在名士豪庭有一套房子，但已經(jīng)閑置了三四年未入住，短期內(nèi)張女士也不打算去住。但是車位管理費(fèi)正常交，物業(yè)費(fèi)只給打了八折。“省里的物業(yè)新規(guī)我一直都很關(guān)注，是不是新規(guī)出臺(tái)后，一些物業(yè)收費(fèi)將會(huì)更加合理。”張女士表示。

7月1日起施行的《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對業(yè)主普遍關(guān)心的問題作出了規(guī)定。普通住宅交付后空置6個(gè)月以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)減收比例不得低于40%，而停車位空置則免收停車服務(wù)費(fèi)。

7月初，張女士去物業(yè)交費(fèi)，特地詢問了新規(guī)實(shí)施的情況，卻被告知，目前收費(fèi)仍按照以前的規(guī)定收，暫不執(zhí)行新規(guī)。

“我問他們，新規(guī)不是已經(jīng)宣布7月1日起開始實(shí)施，為什么還不執(zhí)行？他們告訴我說，暫時(shí)沒有接到通知，所以還沒執(zhí)行。”

物業(yè)收費(fèi)關(guān)系到很多人的切身利益。很多市民有張女士類似的遭遇。

記者以居民身份撥打了該小區(qū)物業(yè)證實(shí)了張女士的說法。據(jù)物業(yè)方面介紹，雖然他們通過新聞已經(jīng)知道7月1日實(shí)施了新規(guī)，但是因?yàn)闆]有得到有關(guān)部門正式通知，所以暫時(shí)沒有執(zhí)行新規(guī)。

同時(shí)，記者也調(diào)查了多家物業(yè)公司，戴維斯物業(yè)、康都物業(yè)等。大部分物業(yè)公司都表示，目前還沒有接到新規(guī)的通知，因此尚未執(zhí)行新規(guī)。

濟(jì)南暫未出臺(tái)細(xì)則

應(yīng)按照省里規(guī)定執(zhí)行

記者了解到，新規(guī)7月1日實(shí)施，而從全省來看，青島反映比較快，在實(shí)施之前，已經(jīng)隨省里的新規(guī)，同步出臺(tái)了地方管理辦法。青島市物價(jià)局、市國土資源和房屋管理局近日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)政策的通知》(以下簡稱《通知》)，對本市現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的部分規(guī)定作了進(jìn)一步完善，該通知自7月1日起執(zhí)行。

濟(jì)南方面確實(shí)還沒有發(fā)布相關(guān)的通知，雖然省里有《辦法》但是地方細(xì)則未出臺(tái)。

省物價(jià)局相關(guān)工作人員表示，《辦法》是向全社會(huì)公開的法律法規(guī)，一旦公布后，就具有了法律效力，正式實(shí)施后，全省都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。該《辦法》在正式實(shí)施之前，已經(jīng)于一個(gè)多月前向社會(huì)公示，給相關(guān)單位和物業(yè)公司留出了一個(gè)月的過渡期。

同時(shí)，記者也咨詢了省法制辦相關(guān)人員。據(jù)介紹，根據(jù)上位法優(yōu)于下位法的原則，在規(guī)定存在沖突時(shí)，應(yīng)該以省級文件為先。如果省政府規(guī)章作了相關(guān)規(guī)定，無論市政府規(guī)章之前有沒有規(guī)定，都要按照省規(guī)章來執(zhí)行。因?yàn)閺娜砜矗≌?guī)章效力高于城市的效力，而且是制定市政府相關(guān)規(guī)章的依據(jù)之一。

只有前期物業(yè)

才能免管理費(fèi)

那么，按照新規(guī)，張女士是否能享受到減免管理費(fèi)的條件呢？

根據(jù)新規(guī)：普通住宅交付后空置六個(gè)月以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收；辦理空置的程序和具體減收比例由設(shè)區(qū)的市縣人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)主管部門規(guī)定，但收取的費(fèi)用最高不得超過百分之六十。

據(jù)了解，普通住宅前期物業(yè)的概念，以是否成立業(yè)主委員會(huì)為分界點(diǎn)，未成立業(yè)主委員會(huì)的為普通住宅前期物業(yè)。

物價(jià)部門對此的解釋是：之所以作如此規(guī)定，主要是考慮在普通住宅前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘，包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容在內(nèi)的前期物業(yè)服務(wù)合同也由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，業(yè)主、物業(yè)使用人只能被動(dòng)接受，為保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，需要由政府對價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)控制。業(yè)主大會(huì)成立之后，業(yè)主可以通過業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)表達(dá)自己的真實(shí)意思，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系由被動(dòng)接受轉(zhuǎn)為主動(dòng)參與，話語權(quán)得到提升，因此，業(yè)主委員會(huì)成立以后的各項(xiàng)普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)均實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

據(jù)介紹，全省近90%的居民小區(qū)還未建立業(yè)主委員會(huì)，亂收費(fèi)、質(zhì)價(jià)不符與收費(fèi)難的現(xiàn)象并存。

另外，相對于普通住宅而言，非普通住宅和非住宅的業(yè)主價(jià)格承受能力較強(qiáng)，對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)要求也更高，為了更好地滿足雙方需求，適宜由雙方協(xié)商確定價(jià)格。

而普通住宅后期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、別墅等高檔住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、寫字樓等非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)均實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 任磊磊

[責(zé)任編輯：楊凡、徐紅梅]

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