濟南誠基中心樓間距很小,樓房密度非常高。齊魯晚報·齊魯壹點記者 時培磊攝

臨街商鋪的電梯長期閑置,垃圾遍地。齊魯晚報·齊魯壹點記者 時培磊攝

近日,因拖欠公建設施用電費用,濟南誠基中心和萬豪國際中心公建用電被停,在多方協調之下,才暫時恢復正常,但巨額的費用仍未支付。公建用電欠費只是誠基中心面臨的諸多問題的冰山一角,這些年來,誠基中心因配套不全漸成“城市孤島”,小區新舊問題一直未斷,亂象叢生,幾乎成了濟南維權次數最多的小區。相比之下,對小區遺留問題的解決辦法卻很難產。

實在沒法住，不少業主賣了房子

劉先生在2010年左右在誠基中心買了一套商住兩用的房子,還買了兩套住宅的房子。120平的房子,復式結構,公攤面積在35%左右。“當時開發商是按套賣,一套90多萬,房產證面積只有60多平,但是隔開以后,實際面積相當于多了一倍。”

這兩套住宅房都在一棟樓上,然而到了交房的時候,劉先生發現旁邊又多了一棟樓,相隔不過十多米遠。劉先生的房子雖然不低又在東側,但被擋住以后,陽光全天照不進來,采光成了問題。

在他居住的樓層,一層樓有十多戶,走廊沒有通風口,也沒有窗戶,在里面待一會兒異常悶熱。不少房子通風不好,房頂也不高,非常壓抑,有不少業主白天都打開房門通氣。

據了解,像劉先生這樣的業主有很多,不少人在這兩年都把房子賣了。

商鋪和住宅蓋夾層，面積多了近一半

在誠基中心,十五六層高的樓,樓間距只有20余米,一層設計了16戶業主,門挨著門。資料顯示,誠基中心僅四期的一棟大樓就有14700戶,包括公寓4122戶,商業7889戶,辦公配套2689戶。

誠基中心的密度高還反映在其過高的容積率上。代理過誠基中心業主合同糾紛案件的胡春雨律師稱,開發商用“酒店式居住公寓”的概念,擺脫各種設計規劃規范的牽制,建設5.2米超高層高樓房,通過加蓋夾層使建筑面積增加一倍,相當于憑空多出了一倍的建筑面積。胡春雨分析,誠基中心出現的諸多問題,根就在這里。

據媒體報道,這種加蓋隔層的做法同樣被復制在商鋪。2012年左右,誠基中心正式大范圍推出商鋪。

業主李女士是第一批投資者,她花了37萬元買了一間20多平的店鋪,但交房時她驚訝地發現,因加隔層,商鋪公攤高達75%,店鋪面積只有六七平左右。

車位少消防不達標，都是高密度惹的禍

容積率高,業主密集,但配套公建設施沒有相應增加,沖突在所難免。據不完全統計,誠基中心連公寓加商鋪共有20000多戶,而實際車位數只有1500多個,平均13戶以上才分到一個停車位。

排污能力不夠也是人口密集引起的。誠基中心一、二、三、四期共計兩萬多戶,已交付近萬戶。由于房屋性質為公寓,以出租為主,經營公司、集體居住的較多,公寓及配套辦公每戶按照4人計算,小區居住人數達4.6萬人,商鋪按每戶1人計算共計0.9萬人,該小區人口約達5.5萬人。

業主介紹,商鋪的配套不足,一層樓只有一個廁所,也沒有位置停車,開發商承諾的一些大品牌最后都沒有進來,之后,開發商出事。因種種原因,誠基中心的商業中心就這樣胎死腹中了。

在早期,誠基中心一些基本配套壓根就沒有。小區供暖供氣的問題一直到2015年年底才徹底解決。此前,誠基中心因復式結構存在安全問題,燃氣公司拒絕開通燃氣；這種復式結構也給供暖計量帶來了麻煩。小區也沒有配套幼兒園、小學,學區問題也成了誠基中心的一大難題。

設備維護費用太高，物業管理難度較大

小區的規劃問題產生的種種弊端讓業主們非常揪心,這也給物業帶來了很大的管理難度。前物業一位工作人員說,誠基中心的一大特點是電梯特別多。四期項目總共有282臺電梯,其中第四期的電梯中,直梯就有72臺,扶梯有143臺。電梯的維護本身就需要專業人員,同時還需要電。

此外,小區內還有眾多用水二次加壓設備需要維護。誠基中心體量龐大,有807個攝像頭,即便數量如此多,仍有不少主要通道沒有攝像頭,需要人員加強巡邏。消防設施也很多,前三期有15000個消防點位,四期則有33337個,每一個出現故障都需要一定的維護支出。使用多年后,這些設備出現故障的維修成本陡增,雖然像電梯這種大件兒出現大問題可以通過業主的維修基金來維護,但日常的維護也需要占用物業費用。

物業工作人員告訴記者,原來很多開發商遺留的問題讓業主很不滿,不少業主把發泄不滿的矛頭指向了物業。

很多遺留問題至今沒有解決

不過,與剛入住時相比,小區物業服務大不如前也是不爭的事實,越來越多的業主開始拒繳物業費。據了解,前期開發商預收了一年物業費,之后物業費繳納率也在六七成,隨著問題越來越多,小區環境越來越差,小區業主繳納物業費的越來越少,到了換新物業的時候,物業費繳納率只有兩三成。

近日,記者在小區看到,樓里的衛生保持尚可,但也存在墻體破損、走廊光照損壞、很多的小廣告等問題。很多遺留問題至今難以解決。車位仍很緊張,電梯經常“癱瘓”,地下室經常漏水,墻體瓷磚掉落無人修補,小區衛生仍然令人擔憂,租住人群仍然很難管理。

目前,四期的商鋪除了沿街的數十家,大部分都空置著,臨近和平路的商鋪入口都被用鐵欄桿封死了。這里有不少業主僅僅看過幾眼,就再也沒有來過,而他們卻還要每月還著房貸。

多個部門努力協調，有些問題仍無法解決

為整治誠基中心的問題,這些年,政府部門做了大量的協調工作,也獲得一定的效果。因設計、規劃的問題,誠基中心早期一直沒有煤氣和暖氣,雙氣配套改造有很大難度,經過政府部門協調,誠基中心于2015年徹底解決了“雙氣”的問題。

為整治誠基中心燒烤和小飯館擾民、污染的問題,從2016年起,多部門聯合執法,對燒烤問題進行長期治理。2017年,歷下區對轄區的違法餐飲企業進行整治,誠基中心多家違法餐飲小店被關。濟南歷下警方也進行過多次治安整治,使誠基中心的治安環境有所改善。

此外,早在2016年,就有業主自發提出,想以單元樓為單元,讓業主自發組織,參與到管理中來。目前,這種自發參與管理的方式還沒有形成體制。

在很多遺留問題上,政府部門發揮著至關重要的作用。像最近的停電風波,在街道辦、居委會的協調下,考慮到民生問題,供電公司在斷電9小時后對小區公建用電恢復供電,涉事各方坐在一起,對電費問題進行磋商。

不過,誠基中心很多問題目前還找不到好的對策,就像電費的問題,誠基中心公建用電欠費額度已上升至1300多萬元(含違約金),在多方協調下,8月15日恢復公建用電后,電費仍無法交齊。21日,誠基中心不少業主反映,小區又貼了欠費停電通知,如果不按時繳費,8月27日24時起,供電公司將催費停電,屆時根據實際情況依法采取全部停電或部分停電或限電等方式催交電費,直至全部結清電費為止。

天津誠基中心是如何改造的

同屬一個開發商體系,天津的誠基中心小區同樣位于絕對的市中心,這個小區也是夾層改造的復式結構。由于超高的容積率,復雜的人群構成,嚴重不足的公共設施等問題,這里曾經同樣是垃圾滿地,日常秩序混亂,安全問題頻出。根據公開報道,為了消除這個心頭之痛,天津誠基中心所在的和平區幾年來做了不少嘗試和努力,取得了一定的成果。

據報道,天津市和平區政府牽頭,成立了專門領導小組,十余個部門聯手對小區進行治理。區政府先后投入2980萬元專項資金用于消防設施升級改造,對小區內部的消防隱患進行整改。協調改建了垃圾樓,并為小區建立了專門的廢品收購站。針對小區電梯不足問題,建立了門禁和電梯刷卡制度,提高電梯使用效率。

針對人員復雜的情況,當地派出所派出了4名民警并配備多名輔警,在小區設立專門的警務室對常住人口、暫住人口、寄宿人口進行日常管理。2014年1月,和平公安分局又針對誠基中心小區成立了專門的治安辦公室。同時整治清除了小區內所有的餐飲店鋪,清除了阻塞消防通道的垃圾、油煙等。（齊魯晚報·齊魯壹點 記者時培磊 王皇整理）

[責任編輯：楊凡、彭芳]

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