為讓老樓加裝電梯提速，濟(jì)南推出議事制度。愿景雖美好，但如何避免議事制度成“一紙空文”更為重要。齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者多日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了“跑斷腿、磨破嘴”，還需技術(shù)和政策支持。一方面業(yè)主們急需居委會(huì)、物業(yè)等參與的技術(shù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，幫助其了解電梯知識(shí)、相關(guān)政策；另一方面，面對(duì)少數(shù)低層業(yè)主“漫天要價(jià)”，業(yè)主們希望制定有公信力的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

技術(shù)層面：電梯知識(shí)欠缺，需技術(shù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)

作為濟(jì)南市千佛山東路2號(hào)院加裝電梯項(xiàng)目的發(fā)起人,張女士從2018年初便一直在張羅著協(xié)調(diào)業(yè)主意見、聯(lián)系電梯公司等籌備工作。如今,她已說服整棟樓業(yè)主同意,卻卡在聯(lián)系電梯公司這一環(huán)節(jié)上。

張女士坦言,由于缺少專業(yè)的電梯知識(shí)、精力有限等原因,難以選擇一家有公信力的電梯公司。“除了協(xié)調(diào)高低層業(yè)主意見統(tǒng)一,希望老樓加裝電梯議事平臺(tái)能提供電梯技術(shù)層面上的專業(yè)服務(wù),比如,提供一批有公信力的廠家名單供選擇。”

“如果物業(yè)公司或由政府主導(dǎo)組織的服務(wù)團(tuán)隊(duì)參與進(jìn)來,居民覺得省心省事了,加裝通過率也會(huì)提高。”結(jié)合自己單元樓加裝電梯的經(jīng)驗(yàn),張女士認(rèn)為,由于缺乏專業(yè)電梯、房產(chǎn)知識(shí),業(yè)主個(gè)人辦理申報(bào)手續(xù)時(shí),往往耗時(shí)費(fèi)力。此外,在采訪中,記者也發(fā)現(xiàn):有的小區(qū)業(yè)主因電梯知識(shí)缺乏,無法選擇電梯品牌,電梯加裝項(xiàng)目因此擱淺。

“雖然我們有專業(yè)知識(shí),但人員畢竟有限,單是統(tǒng)一單元樓業(yè)主的意見,對(duì)于我們來講就耗時(shí)費(fèi)力。”濟(jì)南市一物業(yè)公司經(jīng)理透露,對(duì)于老樓加裝電梯,物業(yè)公司往往有心無力,“物業(yè)公司可以進(jìn)行具體操作,但電梯公司招投標(biāo)的監(jiān)督、加裝電梯資金如何管理等工作,還需要政府部門參與進(jìn)來。”

濟(jì)南市重華機(jī)電有限公司技術(shù)顧問、房產(chǎn)專家牟青國認(rèn)為:從房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)、電梯專業(yè)知識(shí)、組織管理經(jīng)驗(yàn)、個(gè)人積極性等角度考慮,業(yè)主個(gè)人辦理申報(bào)手續(xù)時(shí),往往耗時(shí)耗力；電梯公司受限于人員、利潤等因素,又難有精力挨家入戶調(diào)查。

“有物業(yè)的小區(qū)應(yīng)該是物業(yè)公司,開放式小區(qū)則是居委會(huì)；業(yè)主可以拿出電梯總造價(jià)某部分用作補(bǔ)貼小區(qū)物業(yè)或者居委會(huì)作為技術(shù)管理費(fèi)用。”牟青國稱,議事平臺(tái)有效運(yùn)營,還需要街道辦、社區(qū)居委會(huì)聯(lián)合小區(qū)物業(yè)公司、電梯公司等專業(yè)技術(shù)人才,成立老樓加裝電梯綜合咨詢服務(wù)團(tuán)隊(duì)。“向社區(qū)居民宣講老樓加裝電梯的惠民政策,加梯整個(gè)過程,常見的設(shè)計(jì)方案等等,這樣往往會(huì)讓業(yè)主協(xié)調(diào)工作時(shí)事半功倍。”

青后小區(qū)一棟居民樓已經(jīng)加裝了電梯。

政策層面：遭遇漫天要價(jià)需第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估

議事制能讓高低層業(yè)主有一個(gè)充分溝通交流的平臺(tái),但加裝電梯不可避免地會(huì)對(duì)一樓業(yè)主產(chǎn)生采光、噪音等實(shí)際生活困擾。“如果只是向低層業(yè)主灌輸遠(yuǎn)親不如近鄰、尊老敬老等高風(fēng)亮節(jié)的道德理念,協(xié)調(diào)效果并不明顯。”參與過多次老樓加裝電梯的協(xié)調(diào)會(huì),電梯公司經(jīng)理湯修貴發(fā)現(xiàn),因?yàn)樯婕暗絺€(gè)人利益、個(gè)人價(jià)值觀念等問題,社區(qū)協(xié)商往往有些力不從心。

“關(guān)于利益補(bǔ)償?shù)让舾袉栴},協(xié)調(diào)會(huì)上大伙兒往往都避而不談,或者一談就崩。”同樣的看法得到了牟青國的認(rèn)可。

“協(xié)商遇到了難度,可以采用給一樓補(bǔ)貼的方法來進(jìn)行協(xié)商談判。”牟青國認(rèn)為,老樓加裝電梯議事制想要長久、有效地運(yùn)營,相關(guān)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償原則必不可少。“一樓可以給補(bǔ)貼,二樓不拿錢也不領(lǐng)補(bǔ)貼,三樓以上應(yīng)按比例拿錢。至于一樓補(bǔ)貼資金,可按照總造價(jià)的比例拿出一部分錢給一樓。至于如何分配,主要還是鄰里之間的協(xié)調(diào)。”

不過,針對(duì)少數(shù)低層業(yè)主以“安裝后,房屋貶值”為由漫天要價(jià)的做法,牟青國也指出,雖然安裝電梯后,高層房屋會(huì)升值,但是具體升值多少還有待于市場觀察。“畢竟不是新建住宅,具體升值多少不好定論；加裝電梯后,一樓房屋可能相對(duì)貶值,但整棟樓其實(shí)共同升值,并不存在實(shí)際貶值。求同存異,聯(lián)合制定合情合理的補(bǔ)償方案。”

“張口就十多萬,不答應(yīng)就不同意。這樣即便有議事制,作用也不大。”面對(duì)低層業(yè)主的漫天要價(jià),不少業(yè)主呼吁在推議事制的同時(shí),制定加裝電梯的補(bǔ)償參考標(biāo)準(zhǔn)。

“政府可以引進(jìn)權(quán)威的第三方機(jī)構(gòu)對(duì)損失進(jìn)行評(píng)估,補(bǔ)償?shù)姆秶薅ㄔ趲讟且韵?補(bǔ)償金額如何與房價(jià)進(jìn)行掛鉤,高層業(yè)主如何分?jǐn)傃a(bǔ)償資金……”牟青國建議,關(guān)于補(bǔ)償方案,業(yè)主可自主協(xié)商、聯(lián)合制定,但也離不開權(quán)威部門的參與。

青后小區(qū)北區(qū)一棟單元樓,老人被攙扶著艱難上樓梯。

法律層面：加裝電梯屬民事行為，政府不宜干預(yù)過多

“如果業(yè)主執(zhí)意維護(hù)自身權(quán)益,那么協(xié)調(diào)會(huì)開多少次也沒用。”濟(jì)南市中區(qū)某街道辦事處張主任坦言,根據(jù)目前濟(jì)南老樓加裝電梯相關(guān)文件,老樓加裝電梯屬于居民自發(fā)組織的行為,并非政府行為。“從法律上,政府不宜干預(yù)過多。”

雖然參加過多次協(xié)調(diào)會(huì),但其坦言,協(xié)調(diào)會(huì)往往成功率很低。“如果采光、噪音問題,協(xié)調(diào)幾次能成功；但牽扯到資金賠償、低層老年人住戶對(duì)電梯的心理抵觸等原因,往往協(xié)調(diào)不會(huì)成功。”對(duì)于老樓加裝電梯議事制如何有效開展,他認(rèn)為還需要結(jié)合社區(qū)居委會(huì)基層工作經(jīng)驗(yàn),充分討論。

“糾紛的關(guān)鍵,在于利益的重新分配。買房時(shí),低層的房子比高樓層的貴；加裝電梯之后,高層房價(jià)比低層的貴。對(duì)于低層業(yè)主來說,他們買房的成本高,而現(xiàn)實(shí)的收益低,必定難以接受。”山東大學(xué)法律專家、北京大成律師事務(wù)所(濟(jì)南分部)律師李友震認(rèn)為,與社區(qū)保潔綠化、保溫墻安裝等普惠性工程不同,老樓加裝電梯實(shí)質(zhì)上打破了單元樓高低層業(yè)主之間關(guān)于噪音、采光、房屋價(jià)值、公共空間使用等一系列利益的平衡。“類似經(jīng)濟(jì)糾紛屬于民事領(lǐng)域,按照我國法律精神,應(yīng)盡量由利益相關(guān)方自行協(xié)商,政府可以規(guī)定協(xié)商規(guī)則,并進(jìn)行必要的指導(dǎo),但本著公平公正的原則,不應(yīng)過深地參與其中。”

此前,不少小區(qū)老樓加裝電梯,低層業(yè)主原本同意但臨開工卻又反悔。“法院大多數(shù)情況下會(huì)支持低層業(yè)主的訴求,在沒有達(dá)成賠償協(xié)議的情況下,舊樓維持原狀、不加裝電梯。”李友震稱,出于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的考慮,沒有人利益受損總比有人得益、有人吃虧的情況好,所以不加裝電梯合情合理。

“要解決這個(gè)問題,除了多談幾次沒有別的辦法。”對(duì)于議事制,李友震認(rèn)為,它可以為高低層業(yè)主提供一個(gè)交流溝通平臺(tái),但其協(xié)調(diào)效果還需要日后實(shí)際的檢驗(yàn),“加裝電梯議事制的初衷是促進(jìn)高低層業(yè)主達(dá)成一致意見,協(xié)調(diào)成功與否,跟居民素質(zhì)、法律意識(shí)、鄰里關(guān)系等因素相關(guān),但從法律層面上,低層業(yè)主的合法權(quán)益也必須重視。”

（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 王杰）

[責(zé)任編輯：楊凡、彭芳]

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