今天，有關“公攤面積”的新聞被刷屏了，大家都在討論：難道“建筑面積”、“公攤面積”以后真的要取消了？真的嗎？

我們先來看消息的起源：

近日，《關于等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》正式掛網開始征求意見，里面包含了13項工程項目規(guī)范和25項工程通用規(guī)范。其中，工程項目規(guī)范第10項，即是引發(fā)大家討論的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》。

在《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》當中，二部分2.4.6條指出，住宅建筑應以套內使用面積進行交易。

多數人的討論，其實就源于此。你看，《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》都明確了，“應以套內使用面積進行交易”，那不就是取消了嗎？

真相真的是這樣嗎？

《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》其實只是個技術規(guī)范

我們首先要了解一點：這個征求意見稿，征求的是對一項工程建設標準規(guī)范的意見，因為這個《規(guī)范》是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規(guī)”性質，在我國工程建設標準規(guī)范體系中位于頂層。出臺這個《規(guī)范》的目的，是為貫徹執(zhí)行國家技術經濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項目規(guī)模、布局、功能、性能及技術措施，制定本規(guī)范。

（以下內容要劃重點）也就是說，這個規(guī)范未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關系。與我們大家關心的物業(yè)費、取暖費以何標準收取，也沒直接關系。

畢竟，我們商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。《商品房銷售管理辦法》和《物業(yè)管理條例》都各有負責，這其中明確該管的內容，怎么可能被本不該管的《住宅項目規(guī)范》就給說了算呢？？？

所以，指望一個技術規(guī)范，就能解決我們大家都關心的一個話題，你說怎么解答？

難言的“公攤面積”

之所以大家對這個話題這么關注，確實是這些年來，“公攤面積”讓一些購房者感到“很受傷”。

說這個話題前，我們先了解一下什么是公攤。公攤面積就是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等。

公攤面積=商品房建筑面積-套內建筑面積

（套內建筑面積=套內使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積）

對于公攤面積的處理，由于目前我國尚無明確法律法規(guī)予以明確，使其成為房地產交易過程中爭論的焦點。

因此很長時間里，我們經常會看到媒體有報道，公攤面積由于缺少標準，不僅會讓消費者在購房時需支付更多購房款，還要多支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。

所以，“公攤”，實在是一個大家關于關注的話題了，一有風吹草動，難免引來猜測無數。

“套內面積交易”無法根本改變“公攤面積”存在的現實

在這個《規(guī)范》當中，熱議的另一個原因，是“應以套內使用面積進行交易”這句表述帶來的后續(xù)影響。

“套內計價”這種交易方式，意味著“公攤面積”必須會取消嗎？

我們暫且先不說，《規(guī)范》中的這句話是不是只針對建筑企業(yè)竣工驗收等情況而言，我們只說在現實銷售環(huán)節(jié)當中，“套內計價”真的與“公攤面積”“勢不兩立”嗎？

我國現行的《商品房銷售管理辦法》中，是這樣規(guī)定的：

商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。

對此，《商品房銷售管理辦法》解釋說：商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。

而在目前絕大多數的購房合同中，開發(fā)商前期宣傳的都是以建筑面積來計價，而與我們最終簽訂的合同當中，卻基本上都是按照套內面積來計價。也就是說，開發(fā)商前期宣傳，只會告訴你房子一平米一萬，但在實際成交過程中，會明確標明以套內面積計算，每平方米一萬五。

所以，對于購房人而言，這套房子的總價實際上是不變的。只是從交易過程來說，開發(fā)商和你是按照套內面積來交易的。這和《住宅項目規(guī)范》中“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”的這條要求其實也并沒有沖突。

所以，不管是以什么來計算，只不過是計算方式的改變，對多交少交多少物業(yè)費、取暖費，并沒有關系。對于房價的改變，只能說是，你，快醒醒吧。

誠然，我國房地產市場存在這樣那樣的問題和矛盾，其中就包括“公攤面積”。但，指望一個辦法或意見的出臺，就能解決所有的問題，不現實，也不合理。

《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》還有這些硬貨需要我們知道

說到這兒，再多說幾句，也很重要哦！

其實，除了大家關心的“建筑面積”，此次征求意見的《規(guī)范》，還有不少重要內容需要我們了解并提出意見。

城鎮(zhèn)新建住宅建筑應全裝修交付

看到沒有，《規(guī)范》當中2.3.2條明確要求，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應全裝修交付，并應符合下列規(guī)定：

1 戶內和公共部位所有功能空間的固定面和管線應全部鋪裝或粉刷完成；給排水、燃氣、照明、供電等系統(tǒng)及廚衛(wèi)基本設施應安裝到位；

2 供水、供電、燃氣、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規(guī)劃配套設施應具備使用條件；

3 消防設施應完好，消防通道應暢通。

四層以上住宅建筑應有電梯

日照標準也有明確要求

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按“套內面積”交易房價會大漲？其實北京已執(zhí)行16年

建筑面積？套內面積？公攤面積？從昨天（2月22日）晚上開始，這幾個專有名詞讓不少打算買房的小伙伴“瘋狂”撓頭。

近日，住建部對《住宅項目規(guī)范》公開征求意見。征求意見稿中明確了一點：“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”正是這句話，在被解讀為“告別公攤”的同時，也被一些人認為可能會帶來房價大漲。

北京日報客戶端記者查閱了目前相關文件，發(fā)現北京市新房已經按“套內建筑面積”交易了16年。相關業(yè)內專家也認為，建筑面積和套內面積，只是不同的計算指標，并不會帶來總購房成本的變化。

先來明確一點，這次公開征求意見的是我國住建領域的工程規(guī)范，屬于標準，而非新政。目前也只是征求意見階段，離正式執(zhí)行還有較長的一段時間。

北京按套內面積賣房已執(zhí)行16年

2003年12月1日開始執(zhí)行的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》中明確，預售商品住宅實行以套內建筑面積計價

在2008年修訂時，則進一步明確：新建商品房轉讓應當按照套內建筑面積計價。

所謂“套內建筑面積”，是由套內房屋的使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積三部分組成。由此來看，套內使用面積其實相當于套內建筑面積的一部分。

套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝飾厚度計入使用面積。

北京新房合同中一直有兩個面積

后來北京執(zhí)行的現房和期房合同中，均包含了“套內建筑面積”這一概念。

最新的《北京市商品房預售合同》示范文本、《北京市商品房現房買賣合同》示范文本中，既要求開發(fā)商把每套房子的建筑面積、套內建筑面積寫明，同時還要求在計價的條款中，分別按照建筑面積和套內建筑面積計算。

建筑面積是平時老百姓口頭叫慣了的，而套內面積則能更明確讓購房人了解屋內面積到底有多大。兩個面積相減，便得出來公攤面積。這也就能防止一些開發(fā)商在公攤面積上做鬼。

北京商品房合同示范文本 圖片來自北京頭條客戶端

期房項目銷售前，會按照“一房一價”申請預售證。此后，這套房的價格已經敲定。在住建部門公式的住宅價格等信息里，也會標明建筑面積和套內面積，而公攤面積則是由建筑面積減去套內面積。

北京市一套商品房價格公示

按套內面積賣房會帶來房價大漲？

其實在16年前，就已經有套內面積計價是否帶來房價上漲的傳言。當時國土部門負責人還特意解釋，采用套內建筑面積計價，表面上看房價上漲了，但由于計價面積的減少，購房人實際負擔的總房價款并不會發(fā)生改變。

這一點在北京的賣房合同中也可以反應出來。舉個例子，一套總價400萬的房子，建筑面積（含公攤）100平方米，單價則為4萬元／平方米；而套內建筑面積為80平方米，單價就變成了5萬元／平方米。

看似單價從4萬元漲到了5萬元，但購房人承擔的總購房成本依然是400萬元，并沒有發(fā)生變化。

“是否套內計價政策對于購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。”中原地產首席分析師張大偉說，從套內計算價格看，全國已經有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

按“套內面積”買房也會有公攤

在北京出臺政策對2003年，中國消費者協(xié)會曾公布：2003年上半年消費者關于商品房計量方面的投訴為6727件，而其中有相當部分是購房人對公攤面積提出的異議。北京出臺政策前一年，重慶已經率先開始實施按套內建筑面積賣房。重慶市在2002年的實際經驗表明，按套內面積預售商品住宅，面積糾紛達到了零，而房價的走勢基本不變。

16年前，北京市國土資源與房屋管理局有關負責人曾解釋，以套內建筑面積計價，并不意味著購房人放棄了共用建筑面積分攤，而是將可以分攤的共用建筑面積隨著套內建筑面積權利份額一并轉讓；竣工后套內實測面積與預測面積發(fā)生誤差時，按合同約定的方式處理，合同未約定或者約定不明的，當面積誤差比絕對值超過3%的，購房人有權退房。

也就是說，套內面積、建筑面積都只是計價方式的一種。無論使用哪種計價方式，都依然會存在公攤面積。即使是已經執(zhí)行了16年“套內面積”的北京，依然有“公攤面積”。

至于公攤面積，則是涉及住宅測繪及成本核算的問題。老百姓質疑的是：公攤面積該不該由自己花錢？哪些地方屬于公攤？公攤面積如何避免越來越大？想要徹底解決公攤面積的糾紛和質疑，相關部門就應該進一步對公攤面積標準予以明確，而不是這次《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》能徹底解決的。

物業(yè)費供暖費按什么面積算？

16年前，對這個概念已經明確——物業(yè)費、取暖費仍按建筑面積收。建筑面積和公攤面積仍在購房合同中同時寫明，產權登記和物業(yè)管理費的收取等都不受影響。

裝修交房，房價會上漲嗎？

先來明確一點，這次住建部征求意見稿提到的是“城鎮(zhèn)新建住宅建筑應全裝修交付”。“全裝修”不等于“精裝修”。一些高端項目（比如別墅），往往才會采取精裝修交房，品質更豪華、價格也會更高。

目前北京的共有產權房、公租房等都被要求全裝修交房。全裝修交房在其它國家早有先例，既可以提高住宅品質，又可以減少二次污染。同時，開發(fā)商統(tǒng)一裝修，在裝修材料上可以集中采購，成本上要比個人單獨裝修更低。

但不可避免的是，全裝修交房勢必會帶來建設成本、購房成本的增加。但這個成本的增加，也不能說一定會帶來房價大漲。以共有產權房的全裝修為例，相關部門會對裝修標準和成本有明確的要求，執(zhí)行后也沒有導致價格大幅上漲。由此來看，未來普通商品房一旦實現全裝修交房，也需要住建部門對此有更細致的規(guī)范。

（來源：北京日報客戶端）

[責任編輯：楊凡、梁延菊]

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