大眾日?qǐng)?bào)記者 從春龍 張浩 王召群 于海員

沒(méi)有物業(yè)沒(méi)人管，有了物業(yè)還是衛(wèi)生差，治安差，居民不滿意不繳物業(yè)費(fèi)……隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，居民對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)水平的要求越來(lái)越高，然而，老舊小區(qū)因物業(yè)糾紛投訴卻逐年上升。

面對(duì)僵局甚至是激烈沖突的局面，老舊小區(qū)的基層治理難題該如何破解？這成了政府不得不面對(duì)的城市治理課題。

近日，煙臺(tái)市的大海陽(yáng)社區(qū)趟出了一條新路，給全省的老舊小區(qū)的物業(yè)管理課題帶來(lái)了啟發(fā)和借鑒。

問(wèn)題一：老舊小區(qū)遇到哪些難題？

大海陽(yáng)社區(qū)是個(gè)開(kāi)放式的老舊小區(qū)，有152棟樓四個(gè)區(qū)片。

以前，通過(guò)小區(qū)所在的毓璜頂街道購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，由一家物業(yè)公司為社區(qū)安排4名保潔員。可是，除了簡(jiǎn)單的衛(wèi)生清掃，基本談不上“物業(yè)服務(wù)”。還曾出現(xiàn)過(guò)保潔員因拖欠工資而“罷工”的情況。

其實(shí)，大海陽(yáng)社區(qū)過(guò)去所面臨的這種狀況和很多老舊小區(qū)差不多。

記者了解到，老舊小區(qū)無(wú)人管理，衛(wèi)生混亂，治安差，不交物業(yè)費(fèi)的情況很是常見(jiàn)。

如今，借著老舊小區(qū)改造的時(shí)機(jī)，有的地方政府對(duì)老舊小區(qū)指定物業(yè)公司，并進(jìn)行補(bǔ)貼。

即使如此，已經(jīng)習(xí)慣了幾十年不交物業(yè)費(fèi)的居民，心里仍有抵觸。第二年、第三年，政府補(bǔ)貼依次降低直到第四年完全由居民承擔(dān)。對(duì)于收費(fèi)居民是否接受是個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的大問(wèn)題。

雖然老舊小區(qū)比新小區(qū)收費(fèi)低，但是供水、供電、供暖、衛(wèi)生、安保等這方面的問(wèn)題卻更多。過(guò)了補(bǔ)貼期，業(yè)主跟物業(yè)的關(guān)系能否經(jīng)受住考驗(yàn)，也是個(gè)未知數(shù)。

這種緊張關(guān)系，說(shuō)到底是一種利益沖突。

問(wèn)題二：物業(yè)公司是如何成立的？

老物業(yè)公司不給力，小區(qū)問(wèn)題不斷，社區(qū)居民就得想辦法。

5月7日，由社區(qū)居民自發(fā)建立的物業(yè)公司——壹家物業(yè)公司成立了。據(jù)了解，這也是省內(nèi)首家“群眾入股、共享福利”的新型物業(yè)公司。

壹家物業(yè)就是由社區(qū)內(nèi)具有一定威信的10名社區(qū)網(wǎng)格長(zhǎng)（8名黨員，2名群眾）共同出資注冊(cè)成立。張均偉是大海陽(yáng)社區(qū)的黨員，也是一名網(wǎng)格長(zhǎng)。他被推選為物業(yè)公司的法人代表兼總經(jīng)理。

大海陽(yáng)社區(qū)黨委書(shū)記、居委會(huì)主任冷曉燕告訴記者，公司的股東、管理人員都是社區(qū)居民，物業(yè)公司和社區(qū)的目的是一致的，就是提升社區(qū)的人居環(huán)境。

在這個(gè)共同目的下，業(yè)主跟物業(yè)是在同一條船上，原來(lái)物業(yè)公司和社區(qū)居民劍拔弩張的緊張對(duì)立關(guān)系也沒(méi)有了。

問(wèn)題三：物業(yè)公司從哪里弄錢(qián)？

社區(qū)居民成立了自己的物業(yè)管理公司，那么它又是如何運(yùn)轉(zhuǎn)的呢？

第一就是資金來(lái)源的問(wèn)題。

物業(yè)公司成立后，大海陽(yáng)社區(qū)所在的毓璜頂街道重新與壹家物業(yè)簽訂了購(gòu)買(mǎi)服務(wù)合同。

有了錢(qián)也不能亂花。物業(yè)公司建立了嚴(yán)格的公司規(guī)章制度。為了整治小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，壹家物業(yè)重新選聘了4名保潔員，保潔員的工作時(shí)間從以前的每天清掃4-5個(gè)小時(shí)增加到了全天正常工作時(shí)間上崗。

大海陽(yáng)壹家物業(yè)的設(shè)立，在籌備之初就帶有鮮明的公益屬性，而弱化了公司的營(yíng)利屬性。按照公司章程，每年利潤(rùn)的30%要用于社區(qū)公益事業(yè)，如困難群眾救助、公共設(shè)施維護(hù)等。

據(jù)介紹，物業(yè)公司開(kāi)始的一兩年內(nèi)微利運(yùn)行，這也是社區(qū)和公司股東的一致預(yù)期。作為物業(yè)公司總經(jīng)理，張均偉還沒(méi)有開(kāi)始拿工資，“我們幾個(gè)股東商量，把工資定在500到1000元。”

而對(duì)于未來(lái)的公司分紅，大海陽(yáng)社區(qū)有個(gè)先例可作參考：2019年9月，為了解決轄區(qū)孩子吃飯、看護(hù)和接送的問(wèn)題，大海陽(yáng)社區(qū)居民自愿入股成立了“壹家小飯?zhí)谩薄?0個(gè)股東，每人出資2000元，到當(dāng)年12月底每人分紅80元。雖然分紅不多，但是通過(guò)這種組織發(fā)動(dòng)群眾出資，興辦社區(qū)型合作社的股份制形式，解決了社區(qū)幾十個(gè)孩子的托管難題。

問(wèn)題四：物業(yè)公司未來(lái)怎么發(fā)展？

別看這是一家社區(qū)居民成立的物業(yè)公司，人家也是名副其實(shí)的股份有限公司，也有長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算。

冷曉燕說(shuō)，等新物業(yè)得到居民認(rèn)可之后，再根據(jù)群眾的需求，在充分征求群眾意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)妥地增加其它服務(wù)事項(xiàng)，如樓洞衛(wèi)生清掃、壹家生活社區(qū)廚坊的代送餐、安全維修等。最終，小區(qū)還要實(shí)行封閉化管理，配備門(mén)衛(wèi)和保安等，逐步走向?qū)I(yè)化，實(shí)現(xiàn)正規(guī)、完備的物業(yè)服務(wù)。

“只要社區(qū)衛(wèi)生環(huán)境搞好了，我們?cè)O(shè)立公司的初衷就達(dá)到了。”壹家物業(yè)股東、黨支部書(shū)記姜勇說(shuō)，在實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)之后，再考慮走出社區(qū)，承接更多的小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。

“不能只算經(jīng)濟(jì)賬，能解決社區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題，是筆民生賬。當(dāng)然能走出大海陽(yáng)，開(kāi)拓更大的市場(chǎng)就更好了。”張均偉說(shuō)。

記者了解到，今年3月6日，省政府辦公室廳印發(fā)了《山東省深入推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案》，要求到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)基本完成2005年前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。 方案要求加強(qiáng)工程建設(shè)管理和物業(yè)管理，“建立分類施策的老舊小區(qū)物業(yè)管理模式，改造后的老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。”

老舊小區(qū)的物業(yè)管理究竟該如何分類，大海陽(yáng)社區(qū)的探索，或許給全省提供了一份經(jīng)驗(yàn)。

（大眾報(bào)業(yè)·大眾日?qǐng)?bào)客戶端記者從春龍 張浩 王召群 整理報(bào)道）

[責(zé)任編輯：楊凡、懷初俠]

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