原標(biāo)題：傾心記錄青島樓市20年 回顧哪些讓我們幸福的房子

來(lái)源：青島日?qǐng)?bào)

編者按：有人說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的二十年，是奮發(fā)蹈厲的二十年，也是狂飆突進(jìn)的二十年，更是非譽(yù)交爭(zhēng)的二十年。但不可否認(rèn)的是，二十年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的萌芽、崛起、壯大直至繁盛，對(duì)我國(guó)城市更新與人居水平的躍升，起到了不可估量的作用，其發(fā)揮的積極意義與突出價(jià)值，注定在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展史上留下濃墨重彩的一筆。

地產(chǎn)改變?nèi)司樱幼?chuàng)造未來(lái)，青島這座城市的日新月異，同樣與房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展密不可分。作為全國(guó)十五家副省級(jí)黨報(bào)之一的《青島日?qǐng)?bào)》，不僅是城市發(fā)展的見(jiàn)證者，更是時(shí)代變遷的記錄者。

2001～2004年

第一階段：青島房地產(chǎn)市場(chǎng)崛起

1998年，國(guó)家取消福利分房政策，房地產(chǎn)開(kāi)始市場(chǎng)化。2000年，北京上海廣州等一線城市樓市日漸繁榮，青島緊隨其后。在二手房領(lǐng)域率先展開(kāi)“破冰”之旅，2001年年初，市住房資金管理中心、市房地產(chǎn)交易中心、市住房置業(yè)擔(dān)保中心、市房屋租賃中心、青房安居中心、市商業(yè)銀行延安三路支行等6家單位聯(lián)手行動(dòng)，打通二手房交易渠道，為交易提供多種便利，使二手房交易更為暢通；其次，逐步降低的交易契稅也成為交易活躍的重要原因，交易契稅由前年初的6％降至去年底的1．5％，大幅調(diào)低的契稅，極大地刺激了二手房買賣交易。

2001年9月3日，青島日?qǐng)?bào)《樓市》周刊中報(bào)道，根據(jù)青島交易中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2001年1至7月，全市二手房交易達(dá)5026戶，較去年同期增長(zhǎng)320％，幾乎與商品房交易量持平，出現(xiàn)了二手房交易的第一次高峰。

樓市熱度也體現(xiàn)在土地市場(chǎng)，青島首個(gè)鉆石地塊拍出。2002年10月9日，青島日?qǐng)?bào)《樓市》周刊中報(bào)道，我市2002年第五次儲(chǔ)備國(guó)有土地使用權(quán)拍賣會(huì)，于9月30日上午在市房地產(chǎn)交易中心舉行，被業(yè)界稱為“鉆石地塊”的市南區(qū)香港中路北側(cè)海門路8號(hào)地塊，最終被青島華僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、青島亞麥房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、青島李滄建安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以樓面地價(jià)5120元／平方米聯(lián)合競(jìng)得。該地塊總地價(jià)17233萬(wàn)元，約合每畝1731萬(wàn)元，每平方米約合2．6萬(wàn)元。這是青島截止到2012年通過(guò)拍賣出讓的最值錢的一塊地，因此被人們譽(yù)為“鉆石地塊”。

值得關(guān)注的是，樓市發(fā)展深受外部環(huán)境影響，2003年，“健康住宅”首次開(kāi)始成為建筑設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。因?yàn)橥蝗缙鋪?lái)的SARS，在給國(guó)人以警醒的同時(shí)也留下了更多的思索， 6月11日，青島日?qǐng)?bào)《樓市》周刊刊出《非典，改變了二手房的選擇》，報(bào)道指出：“在非典到來(lái)之前，對(duì)大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房屋的面積、樓層和朝向是其關(guān)注的首要因素，而房屋的通透性則往往不受重視。隨著防治非典而提出的通風(fēng)等各方面的要求，現(xiàn)在的購(gòu)房者對(duì)房屋的選擇條件上開(kāi)始做出了一定的調(diào)整。”而這一影響一直延續(xù)到現(xiàn)在。

這期間土地市場(chǎng)另一個(gè)重磅事件發(fā)生在2004年3月30日，國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號(hào)令，要求各省市在8月31日之前將歷史遺留問(wèn)題加以界定并處理完畢，8月31日之后，不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)。2004年12月15日，青島日?qǐng)?bào)《樓市》周刊報(bào)道，招拍掛使實(shí)力型企業(yè)顯身手，在新的土地政策框架下，中小型的開(kāi)發(fā)商將會(huì)面臨資金、后續(xù)開(kāi)發(fā)等難題，開(kāi)發(fā)難度遠(yuǎn)比以前要高，在新的時(shí)代中，大型開(kāi)發(fā)商將憑借其實(shí)力贏得更大的市場(chǎng)空間。

2005～2007年

第二階段：樓市調(diào)控大幕徐徐拉開(kāi)

2005年5月13日，青島市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格進(jìn)一步推進(jìn)住房保障體系建設(shè)的通知》（青政辦發(fā)〔2005〕24號(hào)），首次展開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。2005年12月28日，在《樓市》周刊年終總結(jié)報(bào)道中，本刊指出，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格、調(diào)整供給結(jié)構(gòu)、遏制投機(jī)需求是這次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，在我市當(dāng)年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中取得了較好的成效。

2006年，建設(shè)部等部門發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》。規(guī)定自當(dāng)年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上，史稱“90／70標(biāo)準(zhǔn)”。5月31日，青島日?qǐng)?bào)《樓市》周刊對(duì)此政策進(jìn)行詳細(xì)解讀，并指出與以往相比，此次出臺(tái)的有關(guān)稅收、信貸、土地政策等“硬指標(biāo)”具有更強(qiáng)的強(qiáng)制性和操作性。

二套房調(diào)控開(kāi)始發(fā)生在2007年9月27日，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，即359號(hào)文件，通知規(guī)定對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的借款人，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1．1倍。

2007年12月19日，青島日?qǐng)?bào)《樓市》周刊撰文指出，同359號(hào)文件相比，《補(bǔ)充通知》不僅重點(diǎn)明確了第二套住房以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，同時(shí)，已利用公積金貸款購(gòu)房的家庭，再次申請(qǐng)房貸，也將視為第二套住房。可以說(shuō)，這是359號(hào)文件出臺(tái)后，市場(chǎng)對(duì)二次置業(yè)的幾種可能解釋中最嚴(yán)厲的一種定義，無(wú)論是從內(nèi)涵還是從外延上來(lái)看，都比早些時(shí)候?qū)Φ诙鬃》康慕忉屢羁膛c廣泛得多。

業(yè)內(nèi)人士表示，盡管 2005、2006年國(guó)家連續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，但那兩年卻是全國(guó)以及青島房?jī)r(jià)漲得挺快的兩年。直到央行出臺(tái)的加息政策，對(duì)全國(guó)大部分樓市形成致命一擊。

2008～2010年

第三階段：樓市從低迷重新走向火熱

以全球金融危機(jī)為觸發(fā)點(diǎn)，行業(yè)進(jìn)入低迷，2008年，市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇嚴(yán)冬，整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一片慘淡，青島樓市亦低迷。為刺激經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)，中央出臺(tái)4萬(wàn)億救市計(jì)劃，開(kāi)始全面救市，同時(shí)為刺激購(gòu)房需求，再次重申房地產(chǎn)為“重要的支柱產(chǎn)業(yè)”。

樓市被重新點(diǎn)燃，2009年12月30日，青島日?qǐng)?bào)《樓市》周刊刊出《樓市神話》文章，指出市場(chǎng)回暖，房?jī)r(jià)飆升，曾經(jīng)的悲觀預(yù)期被徹底翻轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)上舉牌的手不再“軟”，全國(guó)范圍內(nèi)“地王”頻現(xiàn)。7月份，市北區(qū)78號(hào)地塊以8350元／平方米的價(jià)格成交，市北“新地王”誕生，也成為青島土地市場(chǎng)升溫的重要標(biāo)志；9月份，李滄區(qū)興華路35號(hào)地塊先后經(jīng)過(guò)了百余輪的競(jìng)價(jià)搏殺，終以3260元／平方米成交，李滄地價(jià)首次突破3000元／平方米；10月下旬，位于開(kāi)發(fā)區(qū)薛魚路南側(cè)、環(huán)島路北側(cè)地塊以13200元／平方米成交，創(chuàng)下青島天價(jià)地塊記錄；12月中旬，位于市北區(qū)遼陽(yáng)西路南、勁松七路東地塊，起拍價(jià)為3000元／平方米，在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)160余輪競(jìng)價(jià)之后，以樓面地價(jià)6990元／平方米成交。

在樓市“狂熱”的背景下，2010年，史上最嚴(yán)厲調(diào)控出臺(tái)，2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共分五部分，十一小條，簡(jiǎn)稱“國(guó)十一條”。4月17日，國(guó)務(wù)院適時(shí)出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)），青島也在第一時(shí)間出臺(tái)了“14條”。提出島城將實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策：以家庭為單位，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一般商品房計(jì)稅毛利率由現(xiàn)行的15％調(diào)至20％；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅和非住宅的土地增值稅預(yù)征率由現(xiàn)行的1％調(diào)至2％。青島日?qǐng)?bào)《樓市》周刊對(duì)此解讀，三年一個(gè)周期的樓市“周期律”已經(jīng)形成，政策對(duì)行業(yè)的發(fā)展成為最關(guān)鍵的決定因素之一。截至到當(dāng)年年底，青島樓市依然“熱火朝天”。

2011～2013年

第四階段：從市場(chǎng)突破千萬(wàn)方規(guī)模到重歸冷靜

為了抑制房?jī)r(jià)快速上漲，青島2011年再次開(kāi)始限購(gòu)，市場(chǎng)快速冷靜，觀望兩年后需求集中爆發(fā)，成就了2013年的剛需大年，市場(chǎng)突破千萬(wàn)方規(guī)模，需求透支嚴(yán)重。

2011年1月，“國(guó)八條”出臺(tái)。 1月28日，青島版“限購(gòu)令”出臺(tái)，內(nèi)容包括自《意見(jiàn)》發(fā)布之日起至當(dāng)年年底，在我市市轄七區(qū)實(shí)行住房限購(gòu)措施：對(duì)已有1套住房的本市戶籍居民家庭 （含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。

連續(xù)調(diào)控下，島城樓市“疲態(tài)”難掩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，9個(gè)城市環(huán)比下降，其中青島環(huán)比下降0．2％，同比下降4．4％。2012年8月28日，青島日?qǐng)?bào)《樓市》周刊刊文指出在資金、庫(kù)存等各種壓力下，島城樓市以價(jià)換量成效明顯。特別是7月份，根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新房月成交量高達(dá)10379套，是2012年以來(lái)首次突破1萬(wàn)套大關(guān)，其中新建住宅成交9512套。這同國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中青島環(huán)比下降0．2％、同比下降4．4％的數(shù)據(jù)相呼應(yīng)，證明了島城樓市以價(jià)換量取得了不凡的成績(jī)。

2013年2月20日，“國(guó)五條”出臺(tái)，出售自有住房將按20％征個(gè)稅引發(fā)了眾多購(gòu)房者的恐慌。從國(guó)五條到青島版國(guó)五條出臺(tái)的一個(gè)月時(shí)間里，房產(chǎn)交易呈現(xiàn)瘋狂狀態(tài)。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份，全市新建住宅成交14553套，環(huán)比增長(zhǎng)206％，同比增長(zhǎng)322％；六區(qū)二手房成交9668套，是上一年同期的22倍，與上一年前8個(gè)月的總和等量齊觀。青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年青島樓市新建商品住房總成交量達(dá)119407套，創(chuàng)下了歷史新高，其中三月份貢獻(xiàn)最大。

3月31日，青島版“國(guó)五條出臺(tái)后，樓市回歸寂靜。4月1日即青島“國(guó)五條”細(xì)則落地首日，青島日?qǐng)?bào)《樓市》周刊記者前往青島市房地產(chǎn)交易中心、市北房地產(chǎn)交易中心探訪，在這里記者發(fā)現(xiàn)，兩處房產(chǎn)交易中心內(nèi)上月常見(jiàn)的“市民排隊(duì)過(guò)戶”景象已全然不在，大廳內(nèi)僅有稀稀落落的市民在“從容不迫”辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。

2014～2016年

第五階段：限購(gòu)政策解除樓市復(fù)蘇向上

2014年迫于市場(chǎng)壓力大，青島與全國(guó)同步進(jìn)入去庫(kù)存期，限購(gòu)逐步解除，2015年市場(chǎng)逐步回溫，2016年通過(guò)降首付、調(diào)契稅及貸款優(yōu)惠等政策加上全面放開(kāi)“二孩”，使得改善需求積極入市，成就2016年的改善大年，市場(chǎng)規(guī)模較上一輪翻番，突破兩千萬(wàn)方規(guī)模。

2014年8月1日，黃島、城陽(yáng)兩個(gè)區(qū)的住房放開(kāi)限購(gòu)政策；對(duì)市南、市北、李滄、嶗山四個(gè)區(qū)套型面積在144平方米以上含144平方米的住房放開(kāi)限購(gòu)政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策；9月 1日，放開(kāi)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購(gòu)政策。9月23日，青島市相關(guān)部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于完善保障性住房和市場(chǎng)多層次需求住房建設(shè)體系的意見(jiàn)》。意見(jiàn)規(guī)定，出售唯一住房又新購(gòu)住房的居民家庭償清原購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。至此，青島房地產(chǎn)歷史上的限購(gòu)限貸政策全面放開(kāi)。

2016年9月30日，北京、天津發(fā)布樓市調(diào)控新政，其后在短短的國(guó)慶期間，全國(guó)20余座樓市熱點(diǎn)城市紛紛發(fā)布調(diào)控新政。這是自2014年全國(guó)房地產(chǎn)政策開(kāi)始松綁后，首次出現(xiàn)地方政府集中出臺(tái)調(diào)控政策。青島日?qǐng)?bào)樓市官方微信撰文指出，顯而易見(jiàn)，這是在有關(guān)部門統(tǒng)一部署下的一次集體行動(dòng)。2016年全國(guó)市場(chǎng)區(qū)域分化更加顯著，在多數(shù)三四線城市急需去庫(kù)存的同時(shí)，20多個(gè)城市樓市火爆、房?jī)r(jià)大漲。熱點(diǎn)城市暴漲的房?jī)r(jià)和過(guò)熱的市場(chǎng)情緒，既不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，又不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長(zhǎng)。因此，在中央“分類調(diào)控、因城施策”的方針指導(dǎo)下，20余城在國(guó)慶期間集中出臺(tái)新政。地方調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)后，意在對(duì)樓市過(guò)熱地區(qū)進(jìn)行降溫。

雖有以上措施，但青島樓市依然較熱。青島日?qǐng)?bào)《樓市》周刊總結(jié)指出，據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2016年1－12月，青島新建商品住宅共成交169989套，成交面積1836．41萬(wàn)平方米，成交金額為1693．42億元。同比2015年的127258套，上漲33．58％。從2011—2016年青島新建商品住宅成交走勢(shì)圖來(lái)看，2016年的成交量為5年同期最高值，相較于2011年更是有94．45％的漲幅。

2017～2020年

第六階段：新一輪調(diào)控開(kāi)啟樓市進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期

2017年限購(gòu)重啟，新一輪市場(chǎng)周期開(kāi)啟。雖然有政策調(diào)控，但市場(chǎng)熱度一直居高不下，直到2018年下半年才開(kāi)始進(jìn)入冷靜期，又因?yàn)橐咔橛绊懀袌?chǎng)盤整期持續(xù)至2020年，此后進(jìn)入“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的新歷史發(fā)展時(shí)期。

2017年3月15日，青島市政府正式出臺(tái)限購(gòu)政策，自2017年3月16日起對(duì)于非本市戶籍以家庭為單位限購(gòu)1套房；同時(shí)新房和二手房公積金、商貸首套、二套房首付比例雙雙提高，第三套及以上房產(chǎn)不提供貸款。2017年3月30日下午，調(diào)控繼續(xù)加碼。青島市國(guó)土資源房管局、人民銀行青島市中心支行、青島銀監(jiān)局三部門聯(lián)合發(fā)布通知，自2017年3月31日起執(zhí)行認(rèn)貸又認(rèn)房，在本市范圍內(nèi)購(gòu)買新建商品住宅和二手住宅需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年后方可上市交易，明顯摒除了炒房客，打破了不少投資性置業(yè)者“短線”運(yùn)作資產(chǎn)的捷徑。2017年6月9日，青島日?qǐng)?bào)樓市官微刊發(fā)《調(diào)控政策出臺(tái)倆月，青島新房市場(chǎng)怎么樣了？》，提出市場(chǎng)加碼后，總體來(lái)看，房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，仍然保持緩慢增長(zhǎng)。同時(shí)市場(chǎng)呈現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)，推盤數(shù)量減少，認(rèn)購(gòu)率增高；非限購(gòu)區(qū)域，成交穩(wěn)步上漲；庫(kù)存壓力小，調(diào)控釋放還需時(shí)間。

整個(gè)2018－2019年，青島樓市處于低迷期，青島日?qǐng)?bào)《樓市》周刊曾用數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)，據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布顯示，2018年全年青島市新房成交套數(shù)為168515套，同比2017年新房成交套數(shù)下跌12．69％。據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年全年青島市共網(wǎng)簽新建商品房141420套，同比2018年下跌11．5％。

2020年，在外部環(huán)境的不利因素下，青島樓市強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，2020年12月30日，青島日?qǐng)?bào)《踏浪前行，盤點(diǎn)2020樓市特刊》撰文指出，2020年，對(duì)青島房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是面臨重大考驗(yàn)甚至是生死攸關(guān)的一年。這一年，部分房企憑借品牌優(yōu)勢(shì)，不僅頂住了驚濤駭浪，力挽狂瀾，甚至逆勢(shì)反彈，業(yè)績(jī)一路飄紅，截至目前已有企業(yè)銷售額已突破195億元，銷售額排名前三的都已突破100億元。2020年青島樓市經(jīng)受住了種種不利因素，新房與二手房市場(chǎng)均取得了令人欣喜的成績(jī)。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年青島新房共計(jì)成交153396套，同比2019年上漲0．1％，成交面積為17724551．77平方米，同比2019年上漲1．39％，實(shí)現(xiàn)了自2018年以來(lái)的上揚(yáng)。

本版撰稿 李鵬飛

[責(zé)任編輯：楊凡、崔中連]

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