原標題：青島中院：這些租房“誤區”“雷區”別踏入

來源：青島日報

近年來，隨著房屋租賃市場日益活躍，房屋租賃合同糾紛呈多發態勢，各種新問題不斷出現。為進一步回應人民群眾相關司法需求，促進市場和諧穩定發展，優化營商法治環境，青島市中級人民法院民四庭近期梳理了房屋租賃合同訂立、履行及解除過程中常見的熱點、難點問題，總結歸納了司法實踐中處理原則和標準，整理出典型案例，從司法角度提出建議，引導房屋租賃各方合理合法行使權利、履行義務，避免矛盾糾紛，維護房屋租賃市場平穩健康發展。在此選登其中3起典型案件。

合同未簽就裝修

不懂法律惹糾紛

——轉租有風險，應簽訂合同明確權利義務

案情簡介：王某承租趙某位于市區的商業網點房一處，承租期間欲對外轉租。某培訓機構因業務需要急需租賃網點房，其負責人曹某經介紹認識承租人王某的配偶，雙方商定轉讓費等事宜后，在未簽訂租賃合同的情況下，曹某就開始投入資金裝修房屋。裝修過程中，趙某的代理人告知房屋所有人不同意議定的租金數額，需提高租金才能簽合同。曹某雖然停止裝修但仍支出數萬元裝修費。為此，某培訓學校起訴王某等要求賠償裝修損失等費用。一審法院認為，轉租書面租賃合同未能簽訂的主要原因在于房屋所有人及其代理人，因此駁回了某培訓機構的訴訟請求。該培訓機構不服，提起上訴。二審中，經調解，雙方達成和解，王某等當場向培訓機構支付一定費用作為補償。

法官點評：房屋租賃實踐中，轉租行為一旦發生糾紛，必然涉及出租人、承租人、次承租人三方權利與義務的平衡與保護。對次承租人來說，為防范法律風險，應當高度注意兩個問題：一是要確認承租人是否有對外轉租的權限，如沒有則需要經過出租人同意，因為法律對此有明確規定；二是要與承租人簽訂書面的轉租合同，明確權利、義務及違約責任，因為從承租人處轉租本身就存在一定風險，如果沒有書面轉租合同，風險更大。

租用住宅樓開餐館

被居民舉報后停業

——合同目的不能實現，租賃雙方均有過錯

案情簡介：張某承租楊某房屋，租賃合同中明確約定用于經營餐飲。在經營過程中，因樓上居民向當地食藥所舉報，導致張某無法繼續經營，被迫搬離涉案房屋。后雙方對租金退還及裝修費用承擔產生爭議。法院經審理認為,張某租賃楊某住宅房屋并在其中經營餐飲違反了《青島市餐飲服務業環境污染防治監督管理辦法》規定，張某已經被責令停業，現雙方均要求確認解除房屋租賃合同，應當準許。因雙方對涉案房屋性質為住宅，以及對不允許在該類房屋開辦餐飲經營均為明知，因此雙方對本案合同的解除均應承擔責任。最終，法院依法判決楊某向張某返還搬離后的剩余租金。

法官點評：生活中，經常出現在住宅房屋經營餐飲，以及在經營餐飲過程中因噪音、油煙等問題與居民發生糾紛的情況。《青島市餐飲服務業環境污染防治監督管理辦法》第四條規定，不得在居民住宅樓新開辦餐飲服務場所。本案中雙方當事人均明知上述規定，但出租人仍出租給承租人作為餐飲服務場所，而承租人張某明知是住宅樓，還進行餐飲經營并進行大規模裝修。本案合同因違反規定無法繼續履行，雙方合同目的均無法實現。出租人蒙受了租金損失，承租人不僅無法正常經營，還產生了裝修費損失。因此，在租賃經營場所時一定注意審查房屋的性質，確定是否可以用作經營場地，不要存在僥幸心理。

想搬就搬太任性

提前解約需擔責

——承租人提前解除合同應擔責，并需盡到附隨義務

案情簡介：張某作為承租人與出租人某房產經紀公司簽訂《房屋租賃合同》，其中約定承租人提前退租，應提前30日書面通知出租人，結清各項費用后，按月租金的200%支付違約金。在房屋租賃期間，張某欲解除合同，便通過微信向該公司工作人員提出。但因支付違約金等事宜雙方未達成一致意見，張某于2020年10月27日直接搬離租住房屋，未辦理交接手續，也未交還鑰匙。其后，張某起訴請求確認搬離房屋時租賃合同解除，并要求退還相應費用數千元。一、二審法院經審理均認為其主張的理由不成立。

法官點評：承租人無正當理由提前解除租賃合同、搬離租賃房屋的，構成違約，應當承擔相應的違約責任。同時承租人負有及時與出租人妥善辦理房屋交接手續、及時將租賃房屋交還出租人的義務，尤其要避免一走了之，而使租賃房屋處于空置狀態，造成不必要的損失。承租人提前搬離租賃房屋的，一般以承租人將租賃房屋妥善交接給出租人之日作為租賃合同實際解除的時間。

對出租人來說，如果承租人已經實際提前搬離了租賃房屋并請求出租人接收房屋的，出租人享有依據合同約定或法律規定追究承租人違約責任或要求承租人賠償相應損失的權利，鑒于房屋租賃合同的自身特性，一般不適宜強制承租人繼續履行租賃合同。因此，為防止合同僵局出現和房屋空置損失擴大，出租人亦應及時配合承租人交接房屋，如拒不配合或故意拖延接收房屋，亦將會面臨房屋空置損失擴大的責任。

為減少此類糾紛發生，當事人雙方應秉持誠信原則，依法依規依約履行各自的權利義務。

[責任編輯：楊凡、崔中連]

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