原標(biāo)題：歷時(shí)兩年，六大重點(diǎn)！濟(jì)南住建對(duì)《濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例》做解讀

來(lái)源：大眾報(bào)業(yè)·齊魯壹點(diǎn)

齊魯晚報(bào)記者 王杰

物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶，事關(guān)社會(huì)安定、百姓福祉。

《濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例》即將在5月1日正式施行，針對(duì)業(yè)委會(huì)成立、物業(yè)費(fèi)收繳方式、公共收入管理等小區(qū)物業(yè)管理熱點(diǎn)問(wèn)題，該《條例》做了明確規(guī)定。21日，濟(jì)南市住建部門(mén)對(duì)《條例》的立法過(guò)程、重點(diǎn)內(nèi)容、管理機(jī)制進(jìn)行了解讀。

從調(diào)研到審議再到批準(zhǔn)

《條例》歷時(shí)兩年多

2021年4月，濟(jì)南市人大常委會(huì)對(duì)濟(jì)南市人民政府提請(qǐng)的《濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》初次審議后，利用人大網(wǎng)站、網(wǎng)絡(luò)媒體、人大代表履職平臺(tái)、書(shū)面發(fā)函等方式廣泛征集各方面意見(jiàn)，召開(kāi)業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、人大代表、政協(xié)委員、專家學(xué)者、政府部門(mén)及區(qū)縣、街鎮(zhèn)、居委會(huì)等多個(gè)層面的座談會(huì)20余個(gè)。

此外，濟(jì)南市人大常委會(huì)經(jīng)過(guò)三次審議，歷時(shí)近一年，將這部法規(guī)作為“發(fā)展全過(guò)程人民民主”和黨史學(xué)習(xí)教育“我為群眾辦實(shí)事”的重點(diǎn)項(xiàng)目，全方位實(shí)行開(kāi)門(mén)立法。

先后兩次向社會(huì)公布法規(guī)草案及草案修改稿，公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)；一審后就業(yè)主權(quán)利保障和業(yè)主委員會(huì)法律地位問(wèn)題，組織設(shè)立在大專院校中的立法服務(wù)基地開(kāi)展專題研究，形成課題研究報(bào)告；專門(mén)增加會(huì)議，聽(tīng)取物業(yè)企業(yè)代表意見(jiàn)；兩次書(shū)面發(fā)函，委托區(qū)縣人大征集街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的意見(jiàn)建議；多次到歷下區(qū)龍洞街道辦事處轉(zhuǎn)山西路社區(qū)立法聯(lián)系點(diǎn)征求立法意見(jiàn)和建議，就具體問(wèn)題深入多個(gè)物業(yè)小區(qū)“解剖麻雀”；赴外地市學(xué)習(xí)，借鑒先進(jìn)城市立法經(jīng)驗(yàn)。

期間，濟(jì)南市人大常委會(huì)多次聽(tīng)取修改情況的匯報(bào)，兩次向省人大法工委進(jìn)行專題匯報(bào)。從法規(guī)調(diào)研到審議通過(guò)再到獲得批準(zhǔn)，歷時(shí)兩年時(shí)間，體現(xiàn)了黨委領(lǐng)導(dǎo)、人大主導(dǎo)、政府依托、群眾參與的立法要求，充分吸收了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和民眾智慧，是“立法為民”理念的具體實(shí)踐。

保障小區(qū)物管的基礎(chǔ)條件

預(yù)防物業(yè)管理“先天不足”

新建物業(yè)前期規(guī)劃建設(shè)不到位，給交付入住后的物業(yè)管理帶來(lái)了一系列“先天不足”問(wèn)題。為從源頭上保障物業(yè)交付前具有良好的基礎(chǔ)條件保障，《條例》對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的劃分、物業(yè)服務(wù)用房的配置、業(yè)主共有部分的界定、物業(yè)承接查驗(yàn)等內(nèi)容作出規(guī)范。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分涉及業(yè)主行使共同管理權(quán)的正當(dāng)性問(wèn)題，是業(yè)主行使權(quán)利的基礎(chǔ)。為力求在源頭上把物業(yè)管理區(qū)域劃定的更科學(xué)合理，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分的原則、程序、調(diào)整、信息錄入、公示等作出規(guī)定。原則上建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍內(nèi)，共有設(shè)施場(chǎng)地不能分割的，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。明確市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理區(qū)域由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)核準(zhǔn)劃定。

針對(duì)物業(yè)服務(wù)用房配置面積不夠、配置分散不好使用等問(wèn)題，對(duì)物業(yè)服務(wù)用房的配置比例、最低面積、配置條件、位置標(biāo)注、設(shè)計(jì)審查等作出詳細(xì)規(guī)定。明確住宅物業(yè)按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之五配置，最少不低于一百平方米。其中，辦公用房的面積按照千分之三比例配置，用于經(jīng)營(yíng)的面積按照千分之二比例配置，為業(yè)主自治提供資金支持；明確業(yè)主委員會(huì)工作用房應(yīng)當(dāng)從物業(yè)服務(wù)用房中安排，建筑面積不得低于二十平方米；明確自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房的設(shè)計(jì)進(jìn)行審查，并在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積，在附圖中注明其具體位置。

針對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)哪些部分屬于業(yè)主共有，在條例中明確了業(yè)主共有部分的具體內(nèi)容。根據(jù)上位法規(guī)定，重大明確了不屬于業(yè)主專有部分、也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等均屬于業(yè)主共有的內(nèi)容。同時(shí)規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主共有部分在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記為業(yè)主共有。

針對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)業(yè)主不參與、竣工驗(yàn)收材料不完整、質(zhì)保期內(nèi)維修難等問(wèn)題，強(qiáng)調(diào)建設(shè)單位的責(zé)任和義務(wù)，保障業(yè)主權(quán)益，減少后期物業(yè)糾紛。明確建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)一定數(shù)量的業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府參加承接查驗(yàn);對(duì)于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議約定的期限內(nèi)予以整改;對(duì)移交資料不全的，應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊；逾期未補(bǔ)齊的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)相應(yīng)竣工圖紙等資料的制作，費(fèi)用由其承擔(dān)。

走出“成長(zhǎng)的煩惱”

業(yè)委會(huì)成立有法可依

業(yè)主對(duì)其專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，權(quán)利的行使主要是通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的組織形式。

針對(duì)社會(huì)各方面普遍提出的業(yè)主大會(huì)成立難、重要事項(xiàng)無(wú)法作出決定的問(wèn)題，《條例》從以下方面作出規(guī)定：

一是街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確實(shí)擔(dān)負(fù)起組織、指導(dǎo)的法定職責(zé)。只要達(dá)到召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，不管業(yè)主是否申請(qǐng)，其都應(yīng)當(dāng)及時(shí)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。二是有關(guān)單位必須提供業(yè)主名冊(cè)。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府有權(quán)要求建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人履行配合責(zé)任，提交業(yè)主名冊(cè)；對(duì)拒不提交的行為，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)納入信用等級(jí)評(píng)價(jià)體系。同時(shí)，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府有權(quán)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢業(yè)主名冊(cè)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。三是籌備組發(fā)動(dòng)業(yè)主協(xié)助籌備工作。對(duì)業(yè)主人數(shù)比較多的，籌備組應(yīng)當(dāng)以幢（樓）、樓棟單元等為單位，組織業(yè)主推選業(yè)主代表（單元長(zhǎng)）或者招募志愿者，協(xié)助籌備組開(kāi)展工作。四是主管部門(mén)提供示范文本。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主大會(huì)成立提供業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉辦法等示范文本。五是對(duì)業(yè)主的界定、投票權(quán)的計(jì)算、表決規(guī)則、表決方式、計(jì)票監(jiān)票、表決結(jié)果公示等程序作出詳細(xì)規(guī)定，為實(shí)際工作提供遵循。六是對(duì)經(jīng)兩次籌備組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議但未選舉出業(yè)主委員會(huì)的情形，設(shè)立臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)，繼續(xù)推動(dòng)設(shè)立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)作為全體業(yè)主實(shí)施物業(yè)管理的常設(shè)機(jī)構(gòu)，其履職是否規(guī)范到位，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)起著關(guān)鍵性作用。

針對(duì)現(xiàn)實(shí)中業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行不規(guī)范、履職不到位導(dǎo)致侵害業(yè)主利益的問(wèn)題，《條例》從街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定候選人名單、選舉產(chǎn)生向主管部門(mén)備案、建立財(cái)務(wù)管理等工作制度、列舉當(dāng)選后禁止的行為、明確資格的終止程序等方面進(jìn)行規(guī)范，提高業(yè)主委員會(huì)工作水平和質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。

規(guī)范物業(yè)服務(wù)基本項(xiàng)目

讓“進(jìn)門(mén)”“退出”不再難

針對(duì)物業(yè)服務(wù)中糾紛較多的事項(xiàng)，《條例》強(qiáng)調(diào)了物業(yè)服務(wù)基本項(xiàng)目的內(nèi)容，明確了物業(yè)服務(wù)人基本義務(wù)和禁止性規(guī)定。針對(duì)實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)信息公示不及時(shí)、不透明的突出問(wèn)題，明確了物業(yè)服務(wù)人信息披露的具體項(xiàng)目，并要求物業(yè)服務(wù)人除在物業(yè)管理區(qū)域公示欄公示外，還要通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式告知業(yè)主。

針對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的物業(yè)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，在國(guó)家實(shí)行前期物業(yè)管理制度的框架下，《條例》明確住宅前期物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

同時(shí)，為盡早實(shí)現(xiàn)業(yè)主自行選擇物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利，體現(xiàn)業(yè)主意愿，《條例》對(duì)前期物業(yè)合同的終止節(jié)點(diǎn)作出明示：建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)期間，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主依法共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人或者續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)人的，自新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

此時(shí)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)服務(wù)人提供什么服務(wù)、達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)、收取多少物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付物業(yè)費(fèi)，這是物業(yè)服務(wù)得以良性運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。

對(duì)于逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付，業(yè)主委員會(huì)可以公示未交費(fèi)業(yè)主名單；拒不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。物業(yè)服務(wù)人因不履行合同約定的義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

針對(duì)物業(yè)服務(wù)中群眾反映的“進(jìn)門(mén)難”問(wèn)題，規(guī)定物業(yè)服務(wù)人不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催收各類物業(yè)費(fèi)。

針對(duì)物業(yè)服務(wù)人“退出難”問(wèn)題，規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人的退出程序，并明確了新老物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主委員會(huì)的交接程序。

明確物業(yè)使用與維護(hù)內(nèi)容

保障業(yè)主對(duì)公共收入的知情權(quán)、支配權(quán)

為規(guī)范業(yè)主以及物業(yè)使用人的行為，明確規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；為確保按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)，明確了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止實(shí)施的十四項(xiàng)行為。

針對(duì)車位場(chǎng)地使用費(fèi)、廣告經(jīng)營(yíng)收入、物業(yè)服務(wù)用房租金等公共收入管理不規(guī)范、信息不透明、業(yè)主利益屢屢被侵占的現(xiàn)象，為保障業(yè)主對(duì)公共收入的知情權(quán)和支配權(quán)，規(guī)定任何單位和個(gè)人未經(jīng)業(yè)主依法共同決定同意，不得利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；規(guī)定公共收入單獨(dú)列賬、獨(dú)立核算、定期公示；規(guī)定公共收入按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主共同決定的用途進(jìn)行使用。

針對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金使用不規(guī)范、公示不及時(shí)等問(wèn)題，對(duì)維修資金的首期交存、專項(xiàng)用途、管理公示等作出規(guī)定，明確主管部門(mén)代行管理的，應(yīng)當(dāng)隨時(shí)接受業(yè)主查詢；業(yè)主大會(huì)自行管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主發(fā)送對(duì)賬單。

針對(duì)小區(qū)停車難、停車亂等問(wèn)題，明確規(guī)劃配建的車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要，優(yōu)先投入使用；占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車的，由業(yè)主共同決定。

針對(duì)業(yè)主日常生活中存在的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維修責(zé)任劃分問(wèn)題，規(guī)定供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線移交相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位后，由相關(guān)專業(yè)單位進(jìn)行維修更新養(yǎng)護(hù)。

充分尊重自行管理方式

細(xì)化出三種指引模式

業(yè)主對(duì)共同事務(wù)的管理有兩種方式，一種是選聘物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)，一種是業(yè)主自行管理。

《條例》在對(duì)選聘物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定的同時(shí)，對(duì)業(yè)主實(shí)行自行管理予以細(xì)化，為實(shí)踐中這一管理方式作出指引：一是由業(yè)主委員會(huì)、全體業(yè)主或者業(yè)主推選的執(zhí)行機(jī)構(gòu)組織日常管理；二是業(yè)主制定自行管理方案，明確管理期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、信息公開(kāi)、公共收入管理等重大事項(xiàng)；三是對(duì)電梯、消防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)。

明晰各部門(mén)監(jiān)督職責(zé)

搭建齊抓共管的聯(lián)動(dòng)機(jī)制

物業(yè)管理工作影響范圍廣，涉及部門(mén)多，需要加強(qiáng)配合，形成上下整體聯(lián)動(dòng)、社會(huì)齊抓共管的工作合力。

《條例》按照政府組織領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)監(jiān)督指導(dǎo)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)、社區(qū)指導(dǎo)協(xié)助的監(jiān)督管理方式，對(duì)各方職責(zé)作出具體規(guī)定。對(duì)未按照條例規(guī)定履行相關(guān)職責(zé)的部門(mén)、組織及其工作人員，由上級(jí)主管機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員由其所在單位、主管部門(mén)、上級(jí)機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予處分。

吸收疫情防控工作成果，《條例》規(guī)定街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織落實(shí)上級(jí)政府依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展工作，并給予物資和資金支持，物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

從服務(wù)群眾的角度出發(fā)，《條例》規(guī)定了主管部門(mén)建立完善全市統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)信息系統(tǒng)和電子投票系統(tǒng)，方便業(yè)主通過(guò)各種方式便捷地參與物業(yè)管理；建立信用等級(jí)評(píng)價(jià)體系，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位的信用管理；制定業(yè)主大會(huì)召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)選舉相關(guān)示范文本，組織相關(guān)人員參加培訓(xùn)，為業(yè)主自治提供保障。

值班主編：陳曉翠

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