原標題：五一起執行更嚴交付! 山東住宅工程執行"兩階段"分戶驗收

來源：齊魯壹點

5月1日，新修訂的《山東省住宅工程質量分戶驗收管理辦法》將施行。分戶驗收工作計劃將納入施工組織設計、監理規劃管理。山東住宅工程將開始主體結構驗收前和竣工驗收前“兩個階段”分戶驗收。一次裝修到位的全裝修工程的驗收內容也有了明確依據，同時，在全裝修基礎上由建設單位統一組織的精裝修住宅工程也將進行分戶驗收，該《辦法》的有效期至2027年4月30日。

分戶驗收“一道關”變“兩道關” 主體結構驗收前也要進行

對每一位準業主來說，分戶驗收和房屋質量息息相關。5月1日，修訂后的《山東省住宅工程質量分戶驗收管理辦法》將施行，山東住宅工程的分戶驗收將執行新的規定，更好保障工程主體結構安全和主要使用功能，減少工程質量常見問題，全面提升工程質量品質。本省行政區域內，新建住宅工程質量分戶驗收及其監督管理依據《辦法》執行。

分戶驗收是建設單位組織施工、監理等單位，依據國家有關工程質量驗收標準和設計文件等，對每戶住宅及相關公共部位實體結構、觀感質量和主要使用功能等進行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。2010年6月18日出臺的原《辦法》明確我省的住宅工程要進行分戶驗收，分戶驗收從無到有，這樣就將住宅工程的質量驗收由原來的整棟樓抽檢變為一戶一驗，為每套住房的質量多設了一道關。而新《辦法》的最大變化則是，把之前分戶驗收的“一道關”變成了“兩道關”，原先的單一階段驗收變為“兩個階段”驗收。

原《辦法》的分戶驗收僅在住宅工程竣工驗收前進行，此次修訂后的新《辦法》明確將分戶驗收前移，不僅要求在工程竣工驗收前進行，還需要在住宅工程主體結構驗收前進行。這樣一來，從5月1日起，住宅工程主體結構驗收前和竣工驗收前的“兩個階段”都要進行分戶驗收。

根據新《辦法》，第一階段的分戶驗收是在主體結構分部工程驗收前，應按計劃、方案對每戶住宅及公共部位的結構工程觀感質量、結構尺寸等進行專門驗收。合格后方能組織主體結構分部工程質量驗收。第二階段則在單位（子單位）工程竣工驗收前，應對每戶住宅及公共部位的觀感質量、空間凈尺寸和主要使用功能進行專門驗收。

《辦法》明確嚴格落實住宅工程參建各方主體責任和質量管理職責，突出建設單位首要責任和勘察、設計、監理、施工單位主體責任，建設單位作為實施分戶驗收的第一責任人，對分戶驗收的組織、實施、驗收、成果以及維保承擔全面責任。新《辦法》還創新了管理模式，將分戶驗收工作計劃納入施工組織設計、監理規劃管理。

《辦法》規定分戶驗收合格后方能組織單位（子單位）工程質量竣工驗收。未進行分戶驗收或分戶驗收不合格的，不得進行主體結構分部工程質量驗收，不得組織單位工程竣工驗收。

全裝修、精裝房也要分戶驗收 首次明確了驗收內容

新《辦法》的第二大變化則是首次明確了一次裝修到位的全裝修工程和全裝修基礎上由建設單位統一組織的精裝修住宅工程，應進行分戶驗收。

近些年除了毛坯房外，全裝修房、精裝房有所增加，但修訂前的《辦法》并沒有針對全裝修或精裝修房的分戶驗收內容，而新《辦法》則首次進行了明確。

新《辦法》還明確了實施一次裝修到位（不含家庭自裝）的全裝修住宅工程除了要完成9項住宅室內和6項公共部分的驗收內容外，還需要對工程所涉及的吊頂工程、輕質隔墻工程、墻飾面工程、樓地面飾面工程、涂飾工程、細部工程、廚房工程、衛浴工程、智能化工程、室內環境污染物控制等內容進行驗收。在全裝修基礎上由建設單位統一組織的精裝修住宅工程進行分戶驗收時，具體檢查表格經建設、監理和施工單位協商，可自行確定。

常見質量問題納入驗收內容 墻體返潮起皮、門窗密實都得驗

記者對比修訂前后的《住宅工程質量分戶驗收表》發現，新《辦法》的分戶驗收更加細化，針對市民們反映較集中的房屋常見質量問題增加了主要驗收內容。如，在樓地面、墻面和頂棚驗收項目中，增加了對返潮、起皮的驗收；在門窗驗收項目上，增加了發泡密實的驗收；在防水工程上，增加了對門窗有無滲漏的驗收；在給排水工程項上，增加了對排水口位置的驗收；電氣工程項增加了防濺驗收內容；還增加了通風和空調安裝工程的驗收項。

此外，還增加了公共部分驗收，包括外墻、屋面、樓（電）梯和通道、地下室、消防設施和其他驗收項。

新《辦法》分戶驗收表部分截圖

頂層和底層將成監督抽查重點 復核不合格需重新分戶驗收的提級進行

新《辦法》明確省住房城鄉建設廳負責指導和監督全省分戶驗收管理工作，縣級以上住房城鄉建設主管部門對本行政區域內分戶驗收工作實施監督管理，其所屬的建設工程質量監督機構（以下簡稱監督機構）負責具體監督管理工作。

新《辦法》提出，監督機構應加強對分戶驗收工作的監督抽查，對分戶驗收結果進行比對性復核。如發現不符合要求的，應及時督促有關單位整改。發現未進行分戶驗收或分戶驗收不合格就進行主體結構和單位工程竣工驗收的；未按照規定的組織形式、驗收程序、驗收項目進行分戶驗收的；在分戶驗收中弄虛作假、降低標準或將不合格工程按合格工程驗收的；分戶驗收結果與比對性復核不一致的；存在工程質量方面其他嚴重違法違規與失信行為的責令重新進行分戶驗收。

《辦法》明確了抽查抽測總量：200戶以下，按5％抽取且不少于10戶；200－500戶，按3％抽取且不少于15戶；500－1000戶，按2％抽取且不少于20戶；1000戶以上，按1％抽取且不少于25戶。

同時明確了抽查抽測原則，主體結構和工程竣工階段抽查抽測戶數比例按1：3確定，兩個階段總數不低于抽查抽測總量規定。每個住宅單體抽查不少于2戶，不同單體、不同單元中頂層和底層應作為抽查重點。

在監管模式上，新《辦法》創新性實施差異化管理、比對性復核，比對性復核采用“2＋1”形式，分兩個階段進行，共用一個抽查抽測比例標準，并對在復核過程中不合格需重新組織分戶驗收的，實施提級驗收，由項目建設、施工、監理等單位上一級分管技術質量的負責人參加分戶驗收或現場駐點督導。

鼓勵定期開展業主開放日活動 逐戶逐間存留整改前后照片

新《辦法》積極推廣住宅工程質量信息公示，鼓勵建設單位采用定期開展業主開放日活動或在交付時向業主推送分戶驗收影像資料、二維碼等方式，告知分戶驗收實施過程和結果。

《辦法》規定，分戶驗收以實體測量、觀感目測方式為主，輔以功能性檢測手段，應逐戶、逐間進行記錄并存留影像資料。影像資料每戶存留5至10張照片，影像資料應清晰體現驗收時間、樓號、戶號、成員等內容和問題整改前后對比照片。

每戶住宅和規定的公共部位驗收完畢，應填寫《住宅工程質量分戶驗收表》，由建設單位和施工單位項目負責人、監理單位項目總監理工程師等分別簽字確認，并加蓋公章后，張貼于戶內醒目位置。

《辦法》還鼓勵推廣新做法，對（已）投保工程質量潛在缺陷保險的，鼓勵受委托的TIS機構提出整改意見，應一并納入分戶驗收整改。

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