原標題：青島版“限墅令”要來了 買別墅可能越來越難

來源：觀海新聞／青島早報

住別墅是很多人對于居住的夢想，相比公寓，別墅不僅僅是面積大，獨門獨院的別墅有著更好的私密性和空間利用率，居住體驗當然更好。隨著經濟發展和個人財富的增長，城市人地矛盾日益突出。限制別墅類產品，成為國家提高土地利用率的手段之一。5月25日，青島市自然資源和規劃局起草了 《關于規范低多層建設項目管理的通知》，擬對變相建設別墅亂象進行遏制，建立規劃編制、土地供應、規劃審批和不動產登記管理長效機制，保障房地產市場公平和可持續發展。法規進一步限制別墅產品，特別是一些打擦邊球的別墅項目。

青島版“限墅令”擬出臺

對于別墅的種種開發限制，最早可以追溯到從上世紀90年代。1994年，為提高土地利用率，國家出臺規定，限制別墅用地；接下來自2003年起，幾乎每隔一年都對別墅項目供地進行限制，尤其是2016年，國土資源部出臺最嚴“禁墅令”，限墅層層升級，樓市調控日趨嚴謹。 2019年，住建部發布特急通知暫停辦理別墅項目建設審批手續，對已建、在建、在批、特批的別墅項目進行梳理，直接從土地源頭上加強和收緊了別墅土地供應。

而此次 《關于規范低多層建設項目管理的通知》中明確表示，住宅用地供應，應當在土地招拍掛出讓公告以及出讓合同、劃撥決定書中明確不得建設別墅類建筑；非住宅用地供應，應當在土地招拍掛出讓公告以及出讓合同、劃撥決定書中明確，嚴禁通過分割不動產形式，將商業、旅游、養老、辦公、工業等項目變相改為別墅類項目。

另外，單戶戶型不得同時具備首層空間和頂層空間。除公益性配套公建可獨立布置以外，嚴禁設計別墅類建筑。商業、旅游、養老、辦公、工業等非居住用地項目，要嚴格按照土地供應和規劃條件確定的用途進行規劃建筑設計，并符合相應的設計規范，嚴禁按住宅平面或功能變相設計成低多層獨棟、雙拼和聯排等別墅形態建筑。事實上，自2003年開始，全國“限墅令”便已實施。而在2019年，“限墅令”再次升級，目前島城的別墅數量已在逐年減少。隨著此次青島版限墅令的公布，獨門獨院的別墅產品未來將越來越難得，最重要的是過去很多項目會用“擦邊球”的方式來規避限墅令，如今青島版限墅令也將在此設置更多限制。

疊拼產品或成最好選擇

在安居客新房搜索，輸入別墅關鍵字，你會發現青島目前依然有幾十個別墅項目。然而，仔細觀察發現，所謂的別墅多是“疊墅”，也就是所謂的疊拼項目。這是國家限墅令發布之后，很多開發商在別墅和公寓之間找到的解決方案。從字面上看，所謂“疊拼”“疊墅”就是“疊加別墅”的意思。在外形看來，別墅疊拼就類似于把兩幢獨立別墅疊加在一起，但它又不是簡單的疊拼建筑，其內部空間具有獨幢別墅的一切元素，是有天、有地、有花園的私密生活空間。一般來說，主要分為上疊和下疊兩種類型，上疊通常都有露臺及閣樓，采光性能佳；下疊會配置地下車庫、花園庭院。有些疊墅也分為上疊、中疊和下疊三層，這類疊墅價格稍低一些。

疊墅的產品面積，大多控制在150平方米以內，甚至出現了一些130平方米以下的迷你墅。而從價格上看，疊墅產品按照地段、面積，價格一般從兩百多萬至五六百萬元不等。“實際上疊拼產品重要的目標群體是‘剛改’群體，并非高端群體。”有銷售人員告訴記者，當前不少中產家庭在換房的時候不愿意再住在高層或者多層里，而愿意置換一套空間更大甚至有院子的房子，疊拼產品無疑是頗具性價比的產品。一些近郊板塊的疊拼產品和傳統主城區的高層產品價格相差無幾，這就導致部分購房者放棄主城區高層而選擇近郊疊拼。

相比平層，疊墅產品，特別是上下疊的露臺、花園、地下室等拓展空間是重要的賣點所在，更加豐富的空間形態在豐富住宅功能、實現分層而居的同時，也為家庭生活增添了更多樂趣。低密、采光好、得房率高、空間富有層次感且自成天地，是疊墅產品的優勢所在。

觀海新聞／青島早報記者 劉鵬

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