原標題：解讀商辦市場|青島辦公樓市場頭部企業(yè)韌性突顯 餐飲業(yè)態(tài)引領零售復蘇趨勢

來源：大眾報業(yè)·半島新聞

原標題：解讀商辦市場|青島辦公樓市場頭部企業(yè)韌性突顯 餐飲業(yè)態(tài)引領零售復蘇趨勢

來源：大眾報業(yè)·半島新聞

半島全媒體記者 于紅靚

7月11日，仲量聯(lián)行對二季度青島房地產(chǎn)市場進行回顧?！吧习肽?，青島各項經(jīng)濟指標均實現(xiàn)正增長，整體經(jīng)濟有序恢復。辦公樓市場方面，頭部企業(yè)展現(xiàn)出較強的需求韌性，中小企業(yè)的需求復蘇仍有阻力?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官張瑩表示。零售地產(chǎn)方面，餐飲業(yè)態(tài)強勢復蘇，租金降幅在分化的市場表現(xiàn)中有所收斂。

辦公樓市場

新增供應55,630平方米，租金環(huán)比下跌1.4%

復蘇動力不及預期，頭部企業(yè)穩(wěn)定續(xù)航。一季度市場活躍度短暫升溫后，辦公樓市場需求在二季度逐漸回歸基本面。上半年，青島辦公樓市場整體凈吸納量僅為6.9萬平方米，較去年同期下降約30.8%，同時略低于過去五年上半年數(shù)據(jù)的平均值，需求復蘇不及預期。整體辦公樓市場以搬遷為主，新設和升級需求在甲級辦公樓市場較為活躍。頭部企業(yè)展現(xiàn)出較強的需求韌性，在上半年貢獻了多個1,500平方米以上的大面積租賃成交。其中，來自證券、基金、保險等頭部金融企業(yè)，建筑工程和能源類的國企央企，以及語言培訓類頭部企業(yè)的需求表現(xiàn)較為突出。

上半年無甲級辦公樓入市，乙級市場迎來5.6萬平方米的新增供應。位于金家?guī)X金融區(qū)的青鐵大廈，以及位于李滄區(qū)的信聯(lián)天地1號樓于上半年投入使用，推高全市整體辦公樓市場存量至578萬平方米，并小幅推高市場整體空置率至29.9%。其中青鐵大廈作為青鐵華潤城的自持型辦公物業(yè)，與同項目的萬象匯、酒店、公寓、住宅等產(chǎn)品共同構建起完整的物業(yè)生態(tài)體系，成為所在區(qū)域內(nèi)的高端優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。甲級辦公樓市場連續(xù)四個季度無新增供應，供需關系得以改善，市場空置率環(huán)比及同比分別下降1.2和10.4個百分點，至37.4%。

中小型企業(yè)租戶預算持續(xù)收縮，擾動市場情緒。整體經(jīng)濟形式仍處于復蘇初期，大企業(yè)景氣度的恢復略好于中小企業(yè)。因此，大型企業(yè)的租賃預算較為穩(wěn)定謹慎，但中小企業(yè)的租賃預算持續(xù)收縮，給整體市場租金帶來下行壓力。截至第二季度，整體市場平均有效租金為77元/平方米/月，環(huán)比下降1.4%，同比下降4.7%。甲級市場平均有效租金為112元/平方米/月，環(huán)比下降1.0%，同比下降4.5%。

關注頭部企業(yè)的不動產(chǎn)需求，提升運營策略的競爭維度。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《從八大行業(yè)頭部企業(yè)年報看不動產(chǎn)需求沿革》，75家頭部上市企業(yè)去年租賃成本總額達607億，保持雙位數(shù)增長，對辦公樓市場影響深刻，也是經(jīng)濟復蘇早期應該關注的核心驅(qū)動力。從項目層面，運營管理及租賃策略的專業(yè)化提升將帶來更多先發(fā)優(yōu)勢。仲量聯(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示：“隨著經(jīng)濟活力持續(xù)恢復，以優(yōu)質(zhì)的頭部企業(yè)租戶構筑核心驅(qū)動，以多元化的租賃體系和平臺服務吸引中小企業(yè)聚集，將有助于打造良好的項目生態(tài)內(nèi)循環(huán)?！?/p>

零售地產(chǎn)市場

餐飲業(yè)態(tài)強勢復蘇，整體租金降幅收窄

餐飲業(yè)態(tài)引領復蘇趨勢，茶飲、黃金等細分品類表現(xiàn)活躍。上半年青島消費市場有序恢復，社會消費品零售總額在一季度實現(xiàn)同比增長4.2%，客流已基本恢復，尤其以旅游帶動的假期消費表現(xiàn)突出。但整體消費意愿及消費頻次仍有差距，因此零售地產(chǎn)市場的分化表現(xiàn)有所加劇。餐飲業(yè)態(tài)的復蘇趨勢最為強勢，占上半年新開店鋪面積的50%。以連鎖品牌為代表的正餐、休閑簡餐及咖啡茶飲等細分品類較為活躍，麻六記在華潤萬象城開出青島首店，茉酸奶自2022年底進入青島以來已迅速布局12家門店，人氣咖啡品牌MANNER的青島首店進駐海信廣場。時尚業(yè)態(tài)整體復蘇依然疲弱，但黃金珠寶品類較為突出，以周大生、潮宏基為代表的金飾品牌在上半年開出近20家門店。娛樂業(yè)態(tài)雖然明顯復蘇，但上半年整體開店和關店比例相當。兒童及生活服務類業(yè)態(tài)亦有復蘇趨勢，但均以小面積需求為主。

上半年無新項目交付，全年供應增量回落。截至二季度末，全市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場存量為562萬平方米。在無新增供應帶動下，全市凈吸納量顯著收縮。截至第二季度，整體市場空置率為9.1%，環(huán)比持平，同比仍高出1.4個百分點。

市場分化表現(xiàn)加劇，整體租金降幅收窄。截至第二季度，青島優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金為204元/平方米/月，環(huán)比下降0.3%，同比下降3.5%，整體降幅有所收窄。隨著客流反彈帶來的積極信號，表現(xiàn)穩(wěn)定的核心項目正逐漸止跌企穩(wěn)，但項目間不同的租金策略正在加劇市場的分化表現(xiàn)。

市場調(diào)整迎來緩沖期，優(yōu)質(zhì)物業(yè)更受矚目。2023年以來，整體經(jīng)濟恢復的增速不及預期，也給消費市場帶來些許不確定性。但未來供應的回落給青島零售地產(chǎn)市場帶來一定的調(diào)整和緩沖空間，預計市場租金將在優(yōu)質(zhì)項目的帶動下于明年進入上升通道。

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