原標(biāo)題：濟南青島全面取消樓市限購限售

來源：齊魯晚報

原標(biāo)題：濟南青島全面取消樓市限購限售

來源：齊魯晚報

“金九銀十”樓市政策暖風(fēng)頻吹。9月11日,濟南、青島對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策措施進行調(diào)整。濟南取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購房限制；同時,商品住房取得不動產(chǎn)權(quán)證書后即可上市交易。至此,濟南樓市限購已全面放開。青島市調(diào)整住房限購區(qū)域,將市南區(qū)、市北區(qū)(原四方區(qū)域除外)移出限購區(qū)域,全域取消限購政策；優(yōu)化住房上市交易年限。在本市范圍內(nèi),商品住房取得不動產(chǎn)權(quán)證書可上市交易。這也意味著,青島全面放開樓市限購。新政出臺后將對濟青樓市帶來哪些影響?記者進行了調(diào)查。

濟南:改善購房首付門檻降低

記者 靳文博 高茹 王皇

9月11日,濟南市對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策措施進行調(diào)整,全面取消限購限售。自2016年10月起執(zhí)行近7年的住宅商品房限購限售政策全面取消。濟南購房政策為何要進一步調(diào)整?濟南樓市將迎來哪些變化?齊魯晚報·齊魯壹點記者進行了采訪。

原限購區(qū)域“不認(rèn)房認(rèn)貸”

首套二套首付比例均下調(diào)

記者了解到,此次政策調(diào)整前,去年5月,濟南先對章丘區(qū)、長清區(qū)解除限購,當(dāng)年9月,進一步調(diào)整限購區(qū)域,除對二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)實施限購,其他區(qū)域不再限購。這一政策調(diào)整后,濟南絕大多數(shù)新建住宅商品房所在的非限購區(qū)域,較早地執(zhí)行了商業(yè)貸款購房首套房首付20%、二套房首付30%,且以家庭為單位還清名下房貸再購房即為首套的購房政策。

去年5月,濟南還將限購區(qū)域首套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”,本市無房買房視同首套房,并將限購區(qū)域二套房首付由原先的60%降至40%。

今年9月11日全面取消限購后,濟南首套房純商貸首付全面降至最低20%,二套房最低30%。比如二環(huán)內(nèi)歷下區(qū)一套400萬元的房子,按照首套房純商貸購買,9月11日前,最低需要首付30%,也就是120萬元,9月11日開始就可以首付20%,即80萬元,首付門檻可以減少40萬元。

有關(guān)人士介紹,此次政策調(diào)整后,參考此前非限購區(qū)域的落地情況,濟南原限購區(qū)域執(zhí)行的純商貸首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn),將統(tǒng)一為“不認(rèn)房認(rèn)貸”。

此前,濟南原限購區(qū)域執(zhí)行的首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策以家庭為單位,限購區(qū)域內(nèi)名下沒房產(chǎn),不論以前是否有過房子或貸過房貸,還清貸款后再買房視同首套。

此次全面取消限購后,二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)將同樣執(zhí)行“不認(rèn)房認(rèn)貸”,即首套房認(rèn)定不再看家庭名下購房套數(shù),而具體看名下是否還有未還清貸款,若還清貸款后再購房,仍享受首套房政策。

比如,一個二孩家庭在二環(huán)內(nèi)市中區(qū)已有2套房,此次調(diào)整前,還想在二環(huán)內(nèi)市中區(qū)買房需要全款購買。而此次調(diào)整后,只需還清名下所有房貸,再純商貸購房即可視同首套,房貸利率也將執(zhí)行首套房利率,濟南目前最低是4.0%。當(dāng)然,后續(xù)首套房認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)是否會進一步調(diào)整,還有待觀察。

不限制購房套數(shù)

本地外地一視同仁

此次新政最大的變化是購房套數(shù)不再受限。此前限購區(qū)域內(nèi),本地戶籍以家庭為單位最多可以買2套房,二孩及以上或父母投靠的家庭可以買3套房,或是已有3套及以上的,賣掉一套房半年內(nèi)可再買1套,外地戶籍只能買1套,此次限購取消后,在濟南購房,本地外地一視同仁,購房套數(shù)不再限制,純商貸購房首套房首付最低20%,二套房最低30%。

記者梳理發(fā)現(xiàn),目前,濟南二環(huán)內(nèi)歷下區(qū)、市中區(qū)的在售新房項目較少,且單價不低,多是改善樓盤。位于市中區(qū)雙龍片區(qū)的中博錦云原著就是其中之一,11日,中博錦云原著案場總監(jiān)張女士介紹,政策剛出來,案場還沒有明顯變化,但在線上置業(yè)顧問隨訪時,有些購房者對政策調(diào)整比較感興趣,表示近期會再來售樓處進行詳細(xì)了解。

二環(huán)內(nèi)歷下區(qū)、市中區(qū)的房產(chǎn)交易中,存量房較多,其中,部分房子劃為傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū),此次政策調(diào)整后,購房者購房門檻也將降低。

“濟南市上一次的限購調(diào)整后,二手房源得到有效釋放,目前二環(huán)內(nèi)歷下區(qū)、市中區(qū)涉及的二手房源有限,整體二手房交易趨勢還將持續(xù)。”貝殼交易中心總監(jiān)張海豹說,今年一季度,貝殼平臺二手房成交量同比上漲89.80%,二季度同比上漲55.06%,環(huán)比下跌26.50%。記者咨詢多家二手房門店了解到,二季度二手房交易量有所回落,但今年二手房整體成交量仍好于去年同期。張海豹表示,目前新的購房政策剛剛出臺,二手房掛牌量還看不出明顯變化,市場需要半個月左右的反應(yīng)時間。

全面取消限售

進一步滿足置換需求

此次新政全面取消限售。此前,濟南限購區(qū)域內(nèi),住房網(wǎng)簽滿2年可持證交易,此次變?yōu)樯唐纷》咳〉貌粍赢a(chǎn)權(quán)證書后即可交易。

鏈家燕山門店經(jīng)理李士君介紹,濟南限購政策調(diào)整后,對購房者的信心有很大提升。“今天上午就有客戶過來掛牌了,他之前買了一個小戶型二手房,一直想出售,但還在限售期,新政出臺后,就直接來掛牌了。”李士君說。

“之前很多購房者舊房賣不了,新房沒法買,現(xiàn)在拿到舊房房產(chǎn)證就能交易,解決了很多改善型購房者資金不足的問題。”合富輝煌山東公司副總經(jīng)理、壹合產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院院長許傳明表示。

新政出臺

激活二手房市場

記者了解到,濟南的限購政策經(jīng)歷了1年多的逐步調(diào)整,至今全面落地,對樓市恢復(fù)也起到了積極作用。據(jù)濟南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù),2022年濟南新建商品住宅銷售7.31萬套,面積977.92萬平米,其中,144平米以上改善產(chǎn)品的銷售套數(shù)占比較2021年顯著提升。今年政策調(diào)整后的效果更加明顯,在2月份政府發(fā)放5000萬消費券、舉辦房展會等舉措后,今年上半年,濟南新建住宅銷售4.11萬套,面積544.72萬平米、同比增長17.88%。

進入7月,成交量出現(xiàn)下降,當(dāng)月新建商品住宅網(wǎng)簽量為4369套,面積59.98萬平米,環(huán)比6月網(wǎng)簽下降795套,面積下降9.47萬平米。

不過,濟南目前新房供應(yīng)量也存在分化,東部和南部等部分熱點區(qū)域新房銷售較好,西部、北部的部分區(qū)域,新房銷售較慢。

去年至今的限購政策調(diào)整,激活了存量房市場,從近5年的二手住宅成交量來看,今年上半年二手住宅交易量已基本接近往年全年的銷售量(2018年—2022年二手住宅年平均交易量約390萬平米)。

在濟南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長李剛看來,濟南的樓市政策依然是為了支持剛性和改善性購房需求,對原限購區(qū)域樓市將有一定帶動作用。

在許傳明看來,濟南市場需求還是旺盛的,新政的出臺,不僅鼓舞了供需雙方信心,對盤活市場、保障市場持續(xù)穩(wěn)定,也將起到積極作用。

青島:二手房掛牌量9小時增加3000多套

記者 趙波 實習(xí)生 王瑞祥

9月11日,青島樓市重磅發(fā)布全域取消限購和限售政策,新政首日,不少次新房開始上市,青島二手房掛牌量大幅增加。

9月11日上午,青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方微信公眾號發(fā)布:為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署,因城施策用好政策工具箱,促進全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,更好滿足居民剛性和改善性住房需求:一、調(diào)整住房限購區(qū)域。將市南區(qū)、市北區(qū)(原四方區(qū)域除外)移出限購區(qū)域,全域取消限購政策。二、優(yōu)化住房上市交易年限。在本市范圍內(nèi),商品住房取得不動產(chǎn)權(quán)證書可上市交易。

新政意味著,青島不僅全域解除限購,限售也取消,消息一出,引起市場不小反應(yīng)。

11日上午,鏈家魯信長春花園店的店長趙加強格外忙碌,“今天新政才出來,我們店已經(jīng)接到了2套次新房新登記,后面應(yīng)該會有更多。”趙加強說,新登記的房源是遠(yuǎn)洋萬和公館,該小區(qū)2022年剛剛交付,新政沒實施前是不符合交易條件的,新政出來后,房主就考慮出售這套多余的房產(chǎn)了。貝殼APP顯示,目前遠(yuǎn)洋萬和公館已經(jīng)有8套二手房掛牌。

限售新政出臺后,隨著不少次新房開始上市,二手房掛牌量也將出現(xiàn)猛漲。青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,青島二手房掛牌量8月份持續(xù)攀升。8月28日,在貝殼青島官方網(wǎng)站,青島掛牌的二手房數(shù)量為104540套,9月11日10時左右,顯示為105813套,9月11日19時,掛牌量則達(dá)到了109012套,9個小時增加3200套房源,預(yù)計全天增加4000多套。

根據(jù)貝殼APP顯示,新政出臺前,青島每天平均增加400套左右二手房源。9月10日一天,新增二手房源402套。新政出臺首日,青島二手房掛牌量達(dá)到了平常日的10倍。

不少二手房房主在新政出臺后,緊急降價。“我們店一位二手房房主原先報價200萬,今天直接降價20萬出售。”青島一位中介人員告訴記者,新政出臺后,房主也想趁政策利好趕緊出售。

“取消房屋上市交易年限限制、全域取消限購,對于想在市南、市北這種原來的限購區(qū)域購房,但又不符合資質(zhì)的人群來說是一項利好；對原先有售房意向,但房屋不滿足出售年限的業(yè)主來說,也可以加快售房進程。”青島鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,政策落地后,相信會有一批次新房進入市場。

另外,青島樓市新政策的發(fā)布,對于改善群體的刺激更為明顯,尤其是換房人群,更容易獲得首套購房資格,進一步降低換房的首付成本、利率成本和稅費成本,加速換房進程。不過,雖然政策整體調(diào)整放寬,但目前青島仍執(zhí)行限貸政策,且不滿兩年的房屋交易時需繳納增值稅,目前不滿兩年二手房上市交易需交納5.3%的增值稅和2%的個人所得稅,建議買賣雙方在做決策前,將房產(chǎn)交易涉及的細(xì)節(jié)考慮充分。

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