原標(biāo)題：濟南取消限價后首次土拍

來源：山東商報

原標(biāo)題：濟南取消限價后首次土拍

來源：山東商報

10月30日，在濟南的土地市場注定是個重要意義的日子。時隔6年，濟南取消土拍最高限價，上演了場高潮迭起的“價高者得”土拍大戲，11宗地塊成功出讓，總成交金額42.7億元。三組地塊同時掀起激烈競價，恒大城地塊競價241輪，由中電建摘得；彩石地塊競價236輪，由保盛摘得；雪山A1地塊競價49輪，由中海摘得。這樣的場面，在過去幾年里已是很難見到。這場被稱為“新土拍”迎來開門紅，有業(yè)內(nèi)人士直呼“濟南土拍重現(xiàn)2016年盛況”。

◎山東商報·速豹新聞網(wǎng)記者 史尚靜

八家開發(fā)商競逐

“新土拍”首秀開門紅

“10.30”土拍前夕，濟南市公益性農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場F地塊和無影山西路東地塊項目兩宗住宅用地傳來因故終止的消息，讓取消土拍最高限價“首秀”平添了些緊張的氣息。

10月27日下午5點23分53秒，位于歷城區(qū)王舍人片區(qū)的鳳凰北路以西、商貿(mào)城路以南組團地塊早早迎來首位競價者出價。直至10月30日下午1點42分31秒才分出勝負(fù)。從起始價約4.2953億元（地上價格: 3.82億元,地下價格:4773萬元），一路飆升，經(jīng)過241輪競價，每輪增加幅度100萬元，最終以6.9486億元成交。

據(jù)悉，這兩宗地塊吸引了八家開發(fā)商競逐，花落中電建，樓面價9626元/㎡，溢價率達到53%。有數(shù)據(jù)顯示，241輪競價，也創(chuàng)下2018年以來濟南土地市場競價輪次最高紀(jì)錄。“殺瘋了”，有業(yè)內(nèi)人士如此評價。

之所以會有如此破紀(jì)錄的輪數(shù)，就不得不再提及這場所謂“新土拍”的規(guī)則。10月9日土拍，濟南首次試水觸發(fā)最高限價后現(xiàn)場搖號決定土地競得人。然而緊接著，濟南便調(diào)整競拍規(guī)則，土地競拍不再與最高限價掛鉤，按照“價高者得原則”確定競得人。直接受到影響的，就是兩批共計14宗土地，掛牌時間順延至10月30日，也就是本輪進行土拍的土地。也就是說，取消了最高限價后，開發(fā)商憑“實力”出價，也就造就了這場241輪的“狂飆之戰(zhàn)”。

而除去規(guī)則影響之外，此次土拍地塊的區(qū)位較好、限制條件較少，也是拍出多輪競價的原因之一。根據(jù)掛牌條件，標(biāo)的內(nèi)2個地塊須一并出讓，整體實施。競得人須無償配建、代建社區(qū)服務(wù)站（社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施）、室內(nèi)副食品市場、老年人日間照料中心（社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施）及托兒所（托育機構(gòu)）。此外，須無償代建WSR1602-4地塊內(nèi)教育設(shè)施（6班幼兒園，占地面積約0.5公頃），以及如今土拍條件中“交房即辦證”標(biāo)配。比較特別一點的是，競得人還須自行清運宗地及代建地塊內(nèi)渣土，這在開發(fā)過程中工作量并不小。

不過，地塊靠近工業(yè)北路、鳳凰北路等主干道，又臨近地鐵2號線和6號線的換乘站鳳凰路站，周邊還有比較成熟的商業(yè)配套，綜合下來，位置還是相當(dāng)不錯，吸引如此之多房企也就不意外了。

236輪競價

“低密度+旅游路”地塊受關(guān)注

同一天土拍中，同樣破200輪次的還有一場——彩石片區(qū)旅游路以北、蟠龍路以西ECS05-1地塊。這是宗土地面積56813平方米的城鎮(zhèn)住宅用地，也在10月27日下午5點24分29秒出現(xiàn)首個出價，至10月30日12點02分09秒，花落保盛，競價236輪。

雖然競價輪次不及王舍人地塊，但彩石這宗地的競拍節(jié)奏要快一些，10月30日10點18分49秒就破百輪了，比王舍人地塊要早了半個小時。從117輪開始，這場土拍就成為兩家房企的戰(zhàn)場，出價頻次按秒計算，一方出手，另一方便迅速跟上。直至235輪后，經(jīng)過近5分鐘的斟酌，保盛再次出價摘得土地。

這宗地塊容積率只有1.2，為旅游路沿線低密度地塊，樓面起始價約6900元/平方米。但經(jīng)過近3個小時的競拍后，樓面價達到10362元/㎡。業(yè)內(nèi)人士分析，此宗地是自中鐵城組團之后彩石片區(qū)供出的容積率最低的地塊，因該片區(qū)在售低密度項目表現(xiàn)不錯，也為開發(fā)商拿地注入了更多信心。

根據(jù)資料顯示，山東保盛置業(yè)隸屬山東保盛集團，山東保盛集團為山東省濟南市高新區(qū)本土企業(yè)，下設(shè)房地產(chǎn)、酒店、物業(yè)、資產(chǎn)運營、產(chǎn)業(yè)園等多家公司，業(yè)務(wù)布局多元化。目前在高新區(qū)開發(fā)有商業(yè)項目保盛財富中心。

從掛牌條件來看，除了社區(qū)服務(wù)設(shè)施等標(biāo)配外，該項目居民的就學(xué)需求在周邊已建教育設(shè)施統(tǒng)籌解決，經(jīng)測算，該項目應(yīng)分?jǐn)偨逃龑W(xué)校建設(shè)成本約2683萬元，競得人需在簽訂土地出讓合同后30日內(nèi)將教育建設(shè)資金繳納歷城區(qū)政府指定賬戶。此外，宗地內(nèi)現(xiàn)存彩石山莊現(xiàn)有配套設(shè)施（包括高壓線，通訊基站，燃?xì)狻⒔o水、雨污水設(shè)施，小區(qū)道路等），競得人須負(fù)責(zé)解決彩石山莊業(yè)主訴求并在周邊建成新配套設(shè)施后進行遷改拆除。競得人須優(yōu)先保障新配套設(shè)施建設(shè)施工，確保彩石山莊小區(qū)供水、供電、燃?xì)狻⑴潘仍O(shè)施的順利轉(zhuǎn)換。

華山項目進入尾聲后

中海入駐雪山片區(qū)

雪山片區(qū)作為近幾年濟南東城剛需樓盤聚集地，這次也經(jīng)歷了49輪競拍，由中海斬獲。尤其是在中海華山項目的整體開發(fā)進入尾聲后，中海進駐雪山片區(qū)，口袋里也拿到了儲備土地。在過去這段時間，雪山萬科城和綠城春風(fēng)曉園扛起了片區(qū)供給的大旗，也需要一些新鮮血液的注入。

雪山二期剩余地塊A-1，位于歷城區(qū)雪山片區(qū)鳳岐路以東，是一宗城鎮(zhèn)住宅用地，面積55080平方米，最終以7.9985億元成交，溢價率6%。競得人須無償配建社區(qū)服務(wù)站等，無償代建地塊X-1內(nèi)教育設(shè)施(15班幼兒園，占地1.09公頃)、地塊X-2內(nèi)教育設(shè)施(36班小學(xué)，占地3.99公頃)，還須自行清運出讓宗地內(nèi)及代建宗地內(nèi)渣土。

溢價成交吸引眼球之余，當(dāng)天拍賣土地還是以底價成交為主，濟南市中區(qū)白馬山片區(qū)前后魏07街區(qū)地塊、市立五院周邊片區(qū)城市更新項目一期、天橋區(qū)標(biāo)山片區(qū)二期項目地塊B-2和標(biāo)山片區(qū)二期項目地塊B-3資產(chǎn)包、濟鋼片區(qū)韓倉河以東地塊也順利成交。

比較值得一提的是，市立五院周邊片區(qū)城市更新項目一期，位于槐蔭區(qū)經(jīng)十路以南、南辛莊西路東側(cè)，東側(cè)是濟南市兒童醫(yī)院，北側(cè)一路之隔就是市立五院，緊鄰地鐵4號線市立五院站。不過由于掛牌條件要求，競得人須在本地塊內(nèi)無償向槐蔭區(qū)政府提供建筑面積約2.1萬平方米的安置房，須配建建筑面積約1.2萬平方米的軌道交通出入口、風(fēng)亭等附屬設(shè)施，也讓這宗住宅用地在本次“價高者得”的土拍中，顯得門檻有點高。

第三批次土地推介發(fā)布

土地?zé)岫饶芊駛鲗?dǎo)市場端？

這場被稱為“新土拍”的首秀落幕，一場土拍幾宗土地都拍出如此高輪次競價，也是久違了，確實起到了此前“短期內(nèi)熱點地塊熱度升高”的預(yù)判。不過，熱鬧過后，取消最高限價帶來的競爭分化，也需要后續(xù)更多政策出臺補充完善。

與此同時，濟南2023第三批次土地推介發(fā)布，重點推介地塊分布在歷下、槐蔭、歷城、萊蕪四個區(qū)和濟南高新區(qū)，總面積約407.75畝。其中，山東三塑地塊城市更新項目組團地塊，包括一宗住宅用地和一宗商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，位于古城片區(qū)濟南公交解放橋公交場站以北、青后小區(qū)現(xiàn)狀住宅以東、山大南路以南、歷山路以西，位置優(yōu)越、配套齊全。

此次拍出236輪的彩石片區(qū)，還將有2宗住宅用地供應(yīng)，位于彩石片區(qū)春暉路以西、彩龍路以東、旅游南路以北，共計126.66畝，容積率約為1.5，能否再現(xiàn)“10.30”盛況，也值得期待。

濟鋼片區(qū)A-31地塊將推出，地塊位于工業(yè)北路以北，韓倉河以西，是一宗商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，片區(qū)交通通達度高，780畝森林公園及1.6千米韓倉河生態(tài)景觀帶均已竣工對外開放，森林公園地下規(guī)劃有商業(yè)項目，建筑面積約9萬平方米，主體結(jié)構(gòu)基本完成，正在進行招商洽談。

高新區(qū)賢文片區(qū)舜泰北路南側(cè)、舜泰東路以東地塊，有一宗商業(yè)服務(wù)業(yè)用地將入市，地塊南鄰地鐵4號線舜泰路站（在建），周邊醫(yī)療資源豐富，緊鄰山東省立醫(yī)院東院、第三人民醫(yī)院；商業(yè)配套完善，擁有舜泰廣場、美聯(lián)廣場、漢峪金谷等大型購物商業(yè)中心。

調(diào)整規(guī)則后的土地市場“小火”了一把，隨著第三批次土地推介，后續(xù)能否持續(xù)熱度有待觀望。更重要的是，土地供應(yīng)端的火熱，能否傳導(dǎo)到市場端，才是大家更關(guān)注的。

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