原標(biāo)題：濟(jì)南二手房流動性正被激活

來源：經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報

原標(biāo)題：濟(jì)南二手房流動性正被激活

來源：經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報

目前,濟(jì)南的二手房市場還是以買方市場為主,看房者的觀望心態(tài)普遍較重。降價是促進(jìn)二手房成交的手段,現(xiàn)在不降很難賣

◆導(dǎo)報記者 劉勇 濟(jì)南報道

近日,有媒體報道稱,杭州“有二手房跌了200萬”,降價房源數(shù)量是漲價房源的10倍。濟(jì)南什么情況?

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),雖然濟(jì)南的二手房沒有杭州跌得這么厲害,但同樣出現(xiàn)了下跌,與年初相比,濟(jì)南部分地區(qū)二手房價格均價下跌了10%左右。在成交價下跌的同時,二手房的掛牌量和成交量均出現(xiàn)了上漲。數(shù)據(jù)顯示,目前濟(jì)南的二手房掛牌量已經(jīng)達(dá)到了近8萬套。濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年前9個月,二手住宅交易4.73萬套、成交面積493.03萬平方米、同比上漲55.99%。

接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示,隨著多項政策出臺,濟(jì)南的二手房市場出現(xiàn)了好的轉(zhuǎn)變。在合理的購房需求被支持的基調(diào)下,二手房的流動性被激活。

掛牌量增長

“又一套新房源,房東很實(shí)在,我錄入系統(tǒng)后,大家?guī)兔Χ⒅c(diǎn)。”10月30日,濟(jì)南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)員宋波邊操作電腦,邊向同事說道。

宋波告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者,最近2個月新房源特別多,甚至不少是剛拿到不動產(chǎn)權(quán)證書的房源。

“最近2個月掛牌量確實(shí)增加了不少,主要是9月11日濟(jì)南出臺的新政為二手房‘松了綁’。”濟(jì)南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人初鑫解釋說,“根據(jù)新政內(nèi)容,商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易,這意味著濟(jì)南二手房市場售賣將不再受限制。”

初鑫告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者,目前,濟(jì)南市場上的二手房供應(yīng)確實(shí)比較充足。其中一個重要原因是,過去兩年濟(jì)南有大量的新建社區(qū)陸續(xù)迎來交房,二手房也在陸續(xù)入市,這使二手房供應(yīng)量有明顯增加。“現(xiàn)在掛牌的二手房差不多有近8萬套,估計年底會超8萬套。”

在初鑫看來,雖然數(shù)字很高,但不少房源都是一年前掛牌甚至兩年前掛牌的。“這種房子根本賣不動,甚至一連幾個月都沒有一個看房的客戶。”初鑫解釋道,“主要是價格太高,房東也不主動降價,就算是掛著玩吧。”

在另外一家二手房中介公司,負(fù)責(zé)人徐鵬在幫助賣房的市民許勇錄入房屋資料。“國慶節(jié)前下的產(chǎn)權(quán)證,現(xiàn)在終于可以賣出去了。”許勇向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者說道。

許勇告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者,他原來的工作地點(diǎn)在奧體附近,于是買了一套該片區(qū)的房子準(zhǔn)備自住。但隨著工作調(diào)整,他現(xiàn)在的工作地點(diǎn)調(diào)至長清大學(xué)城附近,若住在新房,每天上下班的通勤時間就需要好幾個小時,為此他只能被迫選擇在工作地點(diǎn)另租一套房子。“既還著房貸又付著房租,壓力很大,想著趕快換一套離單位近的房子。”

據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者了解,許勇的這套房子是去年6月份買的,按照此前兩年限售政策規(guī)定,他的房子需到明年6月才能掛牌交易,隨著當(dāng)下限售政策放開,他立刻委托中介機(jī)構(gòu)將房子掛上了網(wǎng)。

“這一個多月來誠意賣房的次新房房主挺多的,一些賣房意愿不強(qiáng)烈的房主也會把房子掛上網(wǎng)‘試水’。”徐鵬介紹說,“目前市場上這批次新房掛牌價總體偏高,主要還是因為新掛牌房主對于市場期待值較高。”

在他看來,近期掛牌的次新房房主大致分為兩類,一類屬于個人原因著急賣房的“誠意”賣家,另一類則屬于“既想賣卻不著急”的房主。對于“真心實(shí)意”想賣房子的房主而言,他們掛牌急,報價更趨于市場行情,個別房源甚至?xí)缘陀谑袌鰞r。而另一部分“試水”的房主掛牌價偏高,售賣誠意不足,大部分為嘗試觀察自家房子的價值。

據(jù)濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理助理柳廉恒介紹,當(dāng)下二手房市場掛牌量有所提升,但是并不能單純地理解為是新政導(dǎo)致市場掛牌量“激增”。“以前處于限售狀態(tài)的房主也可以把房子委托給中介機(jī)構(gòu),只是這部分房子無法上市交易。”柳廉恒表示,隨著限售政策徹底放開后,這部分房源會隨即上市,而這可能會表現(xiàn)為房源量“激增”,“未來二手房市場仍需具體分析,優(yōu)質(zhì)房源片區(qū)后期價格依舊有上漲的可能性。”

價跌量漲

在掛牌量增長的同時,濟(jì)南二手房市場也迎來了回暖。

濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的今年前9個月濟(jì)南房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示,前9個月濟(jì)南二手房網(wǎng)簽7.29萬套、網(wǎng)簽面積566.27萬平方米、同比上漲56.69%。其中二手住宅交易4.73萬套、成交面積493.03萬平方米、同比上漲55.99%。

外地人購房占比有所提升。2022年9月限購政策調(diào)整后,外地購房者占比明顯提升,新建、二手住宅外地購房者占比均超過30%,尤其購買二手住宅比例較高,10-20年房齡的二手次新房套數(shù)占比接近70%。

“確實(shí)有不少外地人來看二手房,有些客戶都看了快一年了。這不,10月29日就成交了一套,客戶是臨沂人,一會兒就過來提交補(bǔ)充材料。”初鑫說道。

就在初鑫說完這句話,客戶張先生走進(jìn)了店里。張先生告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者,他的孩子大學(xué)畢業(yè)后就留在了濟(jì)南,他準(zhǔn)備給孩子在單位附近買套房子。“孩子單位周邊二手房行情,我早就了然于胸。”張先生說,去年和今年差了不少,很多房源都出現(xiàn)了降價情況。

張先生告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者,去年看中的一套房子,當(dāng)時要價185萬元,今年再看同一個小區(qū)的相同房型,要價165萬,便宜了20萬元。“同樣,我買的這套房子也便宜了22萬元。”

初鑫告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者,二手房掛牌價和成交價之間的價格差此前在5%-10%左右,現(xiàn)在擴(kuò)大到15%-20%左右,也就是說,一套掛牌價200萬元的二手房平均降20萬元以上,才有望達(dá)成交易。

徐鵬告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者,目前改善性的房源價格一直比較平穩(wěn),但是剛需性質(zhì)的小戶型房源,降價幅度稍微高一些。有些位置不好的房源以及一些老舊房源,降價的幅度會更大,大概在20%左右。“但是那些次新小區(qū),還有位置好一些的小區(qū),就沒有這么高的降幅,大概在10%左右。”

正如徐鵬所說,經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者在某二手房App上看到,一套今年4月份掛牌的房源,最初掛牌價為137萬元,經(jīng)過多輪調(diào)價后,該房源最新的掛牌價為120萬元,降價幅度為12%左右；一套去年6月份掛牌的房源,最初掛牌價為220萬元,經(jīng)過7輪調(diào)價后,現(xiàn)在的價格為185萬元,降價幅度達(dá)到了35萬元；全運(yùn)村一套2022年掛牌的房源最初掛牌價799萬元,隨后又調(diào)整到了810萬元,但在今年8月份,掛牌價變成了700萬元,直接降價105萬元；在全運(yùn)村的另外一套8月份掛牌的房源,最初掛牌價為335萬元,經(jīng)過多輪調(diào)價后,最新的掛牌價為249萬元,降價幅度達(dá)到了86萬元。

“像那套185萬元的成交價應(yīng)該會在182萬元左右,120萬元的應(yīng)該會在117萬元左右成交,249萬元的成交價應(yīng)該會在243萬元左右。如果房東急用錢的話,成交價可能會更低。”初鑫說,“這只是我的個人看法,最終成交價還需要看買賣雙方是如何談的。”

觀望心態(tài)較重

“以前掛高價的房子,降價幅度可以大一些,現(xiàn)在已經(jīng)到了心理預(yù)期低點(diǎn),實(shí)在降不動了。”采訪中,二手房房主崔立標(biāo)向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者表示,賣房子讓人很糾結(jié),價格低了感覺自己吃虧,賣得高了又很難吸引買家的眼球。

目前,濟(jì)南的二手房市場還是以買方市場為主,看房者的觀望心態(tài)普遍較重。“房源開始增多,存量房多了,客戶開始有選擇余地了。因為可選擇房源多了,就不是那么著急了,客戶就占主導(dǎo)地位了。”初鑫說道。

這也反映在了客戶的看房周期上。“之前市場較好的時候,差不多15天到一個月左右,一套房子就能定下來。但現(xiàn)在,好多客戶基本上兩到三個月,甚至半年才會定下來。甚至我兩三年前的客戶,現(xiàn)在還在找我看房子。”宋波說道,他手里的客戶,有超過五分之一看房周期在大半年以上。

“降價是促進(jìn)二手房成交的手段,現(xiàn)在不降很難賣。”濟(jì)南天橋區(qū)一中介機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露,在二手房交易過程中,買賣雙方博弈的核心點(diǎn)就是“降價”,其中買方的態(tài)度是“誠意降點(diǎn)就能買”,而賣房的態(tài)度是“有誠意就不要壓價”。“我認(rèn)為,賣方大可不必過于倔強(qiáng)。”該負(fù)責(zé)人稱,如今市場整體掛牌房源較多,且不少房源掛牌價偏虛高,對于賣方而言,即便降價也不會有太大的虧損,而倘若長時間無法成交,考慮空置期等其他因素,虧損則更為嚴(yán)重,“若急于成交,建議賣方最好不要過于高估市場,適時而賣。”

“這種情況的出現(xiàn),意味著市場環(huán)境再次改變,這也說明人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生了改變。”初鑫表示,在新房降價的帶動下,二手房價格或?qū)⒂瓉砀蟮淖兓ｋS著開發(fā)商資金緊張程度及對銷售回款的預(yù)期更高,通過降價回籠資金將成為越來越多開發(fā)商的選擇,而新房價格的下跌將對周邊二手房價格形成引領(lǐng)作用。與新房市場的企業(yè)行為占主體相比,一旦二手房價格出現(xiàn)松動,將迅速呈現(xiàn)燎原之勢。

初鑫表示,隨著多項政策的出臺,濟(jì)南的二手房市場也出現(xiàn)了好的轉(zhuǎn)變,下一步就是如何引導(dǎo)買賣雙方回歸理性,最終使得二手房市場成交保持平穩(wěn)健康發(fā)展。在合理的購房需求被支持的基調(diào)下,二手房的流動性也亟待被激活。“二手房流動性率先修復(fù),置換新房等需求才能充分釋放。隨著二手房市場流動性、活躍度提升,也將對新房市場信心產(chǎn)生正面和積極的作用。”

濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的分析認(rèn)為,二手住宅若保持當(dāng)前趨勢,全年有望突破600萬平方米的交易量,較往年增加50%左右規(guī)模(往年保持在約400萬平方米左右),將繼續(xù)分化新房市場份額。

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