原標(biāo)題：青島樓市：春節(jié)假期后樓市成交逐漸恢復(fù) “價(jià)格王牌”持續(xù)撬動(dòng)市場(chǎng)成交

來源：呂蕾

原標(biāo)題：青島樓市：春節(jié)假期后樓市成交逐漸恢復(fù) “價(jià)格王牌”持續(xù)撬動(dòng)市場(chǎng)成交

來源：呂蕾

樓市觀察

房?jī)r(jià)起伏是牽動(dòng)樓市脈搏的關(guān)鍵變量。節(jié)后上班第一周，島城樓市最火爆的新聞莫過于某央企精裝房“大降價(jià)”。樓市的價(jià)格走勢(shì)和區(qū)域性密切相關(guān)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下青島樓市仍然存在“有需求、無信心、等等看”的情況。中長(zhǎng)期來看，青島樓市今年將會(huì)加劇分化，開發(fā)商深度洗牌，價(jià)格博弈仍會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)周期。

以價(jià)換量樓市春意濃

降價(jià)樓盤位于市北區(qū)歡樂濱海城，不到1．7萬元／平方米的起價(jià)再加上精裝房的配置和央企的開發(fā)，直接顛覆了購(gòu)房者對(duì)該板塊的價(jià)格印象。就樓盤配套而言，核心城區(qū)、濱海景觀、計(jì)劃開通的地鐵5號(hào)線，性價(jià)比較為明顯。

這樣的價(jià)格到底在主城區(qū)樓市是什么“段位”？可以橫向比較一下：新都心某高層精裝修項(xiàng)目，開盤售價(jià)是3萬元／平方米左右，現(xiàn)在起價(jià)也要兩萬五六。李滄北某高層產(chǎn)品89平方米的小套三戶型，也要賣到150萬元左右。這樣的價(jià)位和配套打動(dòng)了不少潛在購(gòu)房者，家住李滄北的陳女士表示，如果真能以這樣的價(jià)格買到合適的樓層，就去現(xiàn)場(chǎng)看看。

客觀來說，該項(xiàng)目這次拿出的定向優(yōu)惠房源和戶型，總價(jià)優(yōu)惠力度在三四十萬元左右，開發(fā)商確實(shí)拿出了誠(chéng)意。與此同時(shí)，也有看過房的業(yè)內(nèi)人士表示，這次拿出的部分房源并非整個(gè)項(xiàng)目中的中上位置，雖然遠(yuǎn)期有地鐵5號(hào)線的計(jì)劃，但目前交通配套較為滯后。這些都是價(jià)格之外需要考量的因素。對(duì)部分剛需改善購(gòu)房者來說，這些所謂的“短板”在合適的價(jià)格面前或許都不是問題，因?yàn)樾詢r(jià)比始終是購(gòu)房者考慮的關(guān)鍵因素。

某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前青島樓市的抗跌性和區(qū)域性密切相關(guān)，以價(jià)換量能否觸及“靈魂”，將影響張村河兩岸及以南的區(qū)域。集中了海信、魯信等青島本土有能力的開發(fā)商，最強(qiáng)的產(chǎn)品配備、較好的地段，有望成為青島改善性住房新高地，因此，房?jī)r(jià)也相對(duì)抗跌。隨著張村河兩岸開發(fā)的推進(jìn)，更多項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)入駐，卷產(chǎn)品力、卷配套，也就是說，地段產(chǎn)品沒問題，關(guān)鍵就看后期價(jià)格走勢(shì)。

這位人士還認(rèn)為，實(shí)際上青島還有第二條置業(yè)改善的主線，“新都心北－閆家山－歡樂濱海城－東李”，這條主線較張村河千萬級(jí)別的改善產(chǎn)品而言相對(duì)“親民”，適合300－500萬元預(yù)算的改善人群，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)改善的安全區(qū)。這一條置業(yè)線的房?jī)r(jià)，主要受交通、產(chǎn)品力和城市界面更新三大因素的影響。但就產(chǎn)品力來說，這一主線上有不少樓盤具有較高的性價(jià)比。一些目前在售單價(jià)兩萬多元的房子，在地鐵、商業(yè)落地之后，后期有一定的漲價(jià)預(yù)期。

以價(jià)換量，是目前樓市的主調(diào)。性價(jià)比突出、品質(zhì)好的樓盤在哪座城市都不缺少擁躉。不只新房，二手房也是如此。

市民徐女士的一套市北區(qū)二手房在經(jīng)歷5次調(diào)價(jià)后終于順利出手。“本來想賣了這套房換更大的新房，但一開始沒有結(jié)合市場(chǎng)報(bào)價(jià)，去年接連降了5次價(jià)格，終于把房子順利賣掉。”

劉女士的經(jīng)歷是近期青島樓市的一個(gè)縮影。今年以來，青島多個(gè)區(qū)域二手房?jī)r(jià)格頻頻下探，不少二手房成交價(jià)格已回落至幾年前。“優(yōu)質(zhì)的次新房仍然比較抗跌。近期市場(chǎng)上愿意做出價(jià)格讓步的業(yè)主比例、讓價(jià)力度均有所增大，市場(chǎng)可以給購(gòu)房者充足的挑選時(shí)間。”青島鏈家遠(yuǎn)洋風(fēng)景店商圈經(jīng)理孫鵬在回顧去年青島二手房后預(yù)測(cè)，總體看來，今年市場(chǎng)波動(dòng)會(huì)比較大。“去年12月和今年1月成交有增長(zhǎng)，經(jīng)過一年多的沉淀，客業(yè)雙方都想在‘小陽春’前完成買賣，一定程度上提振了成交數(shù)據(jù)。”孫鵬表示，希望今年市場(chǎng)成交量能夠更好一些，給從業(yè)人員更多信心。

市場(chǎng)成交逐漸修復(fù)

春節(jié)后，居民工作、購(gòu)房置業(yè)逐漸進(jìn)入正軌，政策效果有望進(jìn)一步顯現(xiàn)。目前，青島樓市的價(jià)格趨勢(shì)如何？一份來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以看出端倪。

2月23日，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2024年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況來看，70城中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)減少，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅整體收窄、同比整體延續(xù)降勢(shì)。其中，1月青島新建商品住宅、二手住宅售價(jià)同環(huán)比均降。具體來看，1月青島新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0．7％，同比下降1．3％；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0．8％，同比下降5．4％。

受春節(jié)假期及簽約延后影響，據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)，上周（2月19日－2月25日）青島新房住宅成交約388套，環(huán)比增長(zhǎng)385％，成交面積約4．74萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)364．71％。區(qū)域方面，上周黃島區(qū)以101套成交量居首，其次平度市成交57套、城陽區(qū)成交54套，李滄區(qū)、膠州市各成交22套、嶗山區(qū)成交16套。二手房住宅成交約708套，環(huán)比增長(zhǎng)342．5％，成交面積約6．91萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)346．22％。截至目前二手房住宅最新掛牌量11．9萬多套，較節(jié)前略有增高。

節(jié)后首周樓市成交開始恢復(fù)。對(duì)比來看，二手房勢(shì)頭更為兇猛。據(jù)市場(chǎng)反饋，節(jié)后二手房市場(chǎng)咨詢量明顯增多。新房單盤銷售面積前十分別為平度南波灣小區(qū)，高新區(qū)國(guó)信溪地美岸，黃島區(qū)龍湖億聯(lián)春江天璽、金地格林瀾山、保利錦上，即墨首創(chuàng)禧悅學(xué)府，市北中海寰宇時(shí)代雲(yún)境，李滄森林公園，城陽保利大國(guó)璟未來之城、越秀星匯城等。

新年不乏新盤上市

2024年樓市已經(jīng)漸漸進(jìn)入狀態(tài)，在降息等政策拉動(dòng)下，很多人又開始期待“小陽春”的到來。來自房天下青島站的數(shù)據(jù)，2024年青島待售新盤約30個(gè)，其中西海岸新區(qū)、市北濱海新城、青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)、城陽中心城區(qū)等板塊都有多個(gè)新盤處于開放或規(guī)劃階段。

來自房天下青島站的消息，在2024年的新盤中，西海岸新區(qū)約11盤待售，高居數(shù)量榜首。其中，目前已開放營(yíng)銷中心的海誼墨香居、金地華悅等均預(yù)期推盤較早。珠山韻海于2023年末剛發(fā)布規(guī)劃。金地華悅位于西海岸新區(qū)區(qū)政府北側(cè)，優(yōu)質(zhì)醫(yī)院、市民文化中心、西海岸實(shí)驗(yàn)高級(jí)中學(xué)等環(huán)繞。地段優(yōu)越、成熟完善，備受關(guān)注。而在城陽區(qū)，鑫江除了2023年已拿下公布案名的鑫江·新城外，還有另外三個(gè)地塊。據(jù)了解，鑫江在2023年拿下的四個(gè)地塊均計(jì)劃在2024年推出，預(yù)計(jì)三四季度入市。銀豐御璽項(xiàng)目已開放城市臨時(shí)展廳，預(yù)計(jì)在年后一二季度入市，目前項(xiàng)目已開工建設(shè)。城陽區(qū)金鼎云臺(tái)府位于城陽白云山板塊，主打低密度洋房。目前項(xiàng)目已開放正式營(yíng)銷中心，預(yù)計(jì)2024年上半年入市，主打建筑面積119平方米、136平方米、143平方米的戶型。紅投悅海首府目前處于規(guī)劃前期籌備階段，預(yù)計(jì)2024年入市。

進(jìn)入2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“暖意”不斷釋放。2月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）：1年期LPR為3．45％，保持不變，5年期以上LPR為3．95％，下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年8月以來，5年期及以上LPR總計(jì)調(diào)整過8次，在此之前最大降幅為15BP，發(fā)生在2022年5月和8月，剩余5次降幅在5－10BP，因此，本次25BP降幅創(chuàng)LPR機(jī)制設(shè)立以來之最。本月LPR調(diào)整之后，我市個(gè)人首套商業(yè)住房貸款利率降至3．75％，二套利率降至4．15％。對(duì)購(gòu)房者而言，降利息降月供是實(shí)實(shí)在在的“省小錢”，而背后傳遞出的，是對(duì)2024年積極出手的表態(tài)。

本報(bào)樓市觀察員李鵬飛認(rèn)為，年后青島樓市壓力依然無法忽視，目前仍存在潛在需求得不到有效釋放的問題。即使有真實(shí)需求、有購(gòu)房能力，開發(fā)商提供了更有誠(chéng)意的產(chǎn)品力和價(jià)格力，而購(gòu)房者仍然選擇持幣觀望，這本質(zhì)是對(duì)樓市尤其是對(duì)新房市場(chǎng)信心不足。對(duì)開發(fā)商來說，競(jìng)爭(zhēng)已近白熱化。在這種背景下，品質(zhì)好盤將更受青睞，在高性價(jià)比、強(qiáng)產(chǎn)品力、好口碑、優(yōu)營(yíng)銷“高、強(qiáng)、好、優(yōu)”等因素的疊加作用下，一些項(xiàng)目會(huì)逐漸脫穎而出。

呂蕾

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