原標題：歲末年初濟南土拍烽煙四起

來源：山東商報

原標題：歲末年初濟南土拍烽煙四起

來源：山東商報

歲末年初之際，濟南土拍市場泛起了陣陣漣漪。前有海信“鏖戰”242輪競得長嶺山片區土地，后有中央商務區（CBD）西片區樓面起拍價最高地塊終止交易；前有華潤時隔六年再入興隆連拿兩地，后有工業北路沿線城市更新項目首宗出讓地塊中止出讓……在供應81塊城鎮住宅用地，成交總建筑面積約342.9萬平方米后，2024年濟南土拍落下帷幕。伴隨積極政策的引導和市場需求的雙重推動，預計2025年濟南的土地拍賣市場將為房地產市場的發展注入新的活力。

◎山東商報·速豹新聞網記者 夏子繁

長嶺山“鏖戰”242輪

濟南2024年溢價率最高地塊成交

長嶺山片區，近年來由于其地理位置原因，一直屬于濟南土地市場的兵家“必拍之地”，2024年歲末一場土拍罕見的激烈大戰就在長嶺山片區拉開了序幕。2024年12月16日，濟南長嶺山片區興港路以南、鳳歧路以西的一宗住宅用地和社區服務設施用地捆綁出售，經過242輪的反復“拉扯”，最終該地塊以成交價15.38億元，成交樓面價10077元/平方米被海信地產摘得。

根據公開資料顯示，上述拍出的長嶺山組團地塊中的住宅地塊總面積為63921平方米，地上容積率為2.3，規劃建筑面積約為147018.3平方米。起始樓面價6919元/平方米，總起拍價為10.17億元。土地競得人需配建包括社區服務站、托兒所、老年日間照料中心、菜市場及社區養老機構在內的多種公共服務設施，并承擔8000萬元的教育配套設施費用。

該地塊一出，即刻引起了不少企業開啟了“群雄逐鹿”模式，以至于整個競拍過程中出現了“分秒必爭”的激烈場景。12月16日上午9:14，編號2437123的第一位競買人開始出價，隨后編號74707927競買人、編號46337262競買人分別在6分鐘、9分鐘后依次加價200萬元。開拍后僅僅24分鐘，競拍正式進入“激戰”狀態，46337262出價107206萬元；僅4秒后，74707927出價107406萬元；4分多鐘后，在確認出價倒計時前，32437123出價，僅僅5秒后，74707927出價；臨近中午，11:15左右，兩家企業的出價間隔僅有2秒。

在第147輪競價中，46337262以134806萬元的價格做出了其最后一次出價，隨后便退出了這場曠日持久的競價戰。然而，競買人32437123與74707927之間的較量卻遠未結束。他們持續競價，直至下午15:21。最終，競買人74707927以153806萬元的價格成功拍下這塊土地，此時距離此次土拍的首次出價已經過去了整整6個多小時。據業內人士透露，三家競拍的企業包括海信、中海和華潤，最終海信以鏖戰242輪的戰績，分別“戰勝”中海、華潤等央企，將長嶺山片區土地收入囊中。

在2024年濟南土地市場多數地塊基本都以底價成交的大環境下，年末長嶺山的土拍“大戰”引起了行業內的關注。作為一舉奪魁的海信地產，實際上在近幾年的市場上一直處于“韜光養晦”的狀態。通過梳理發現，海信地產濟南在售樓盤主要為西部王府莊海信觀悅、海信時代城，小清河兩岸海信觀瀾，而花園路海信君和為尾盤，總體來看，海信在濟南土地儲備量較低。“海信研究土地供應計劃良久，在房地產進入深度改革期的大背景下，海信此舉旨在長嶺山片區打造高端住宅項目。”有業內人士說。

CBD西區樓面價最高地塊終止出讓

時隔六年華潤再入興隆

所謂有人歡喜有人愁，歲末年初的濟南土拍市場亦是如此。正當長嶺山土拍大戰激戰正酣之時，一份補充公告讓有望被視為2024年新“地王”的地塊終止出讓。此前，CBD西片區A1地塊樓面起拍價約1.5萬元/平方米，高出2024年5月保利山東置業所拿地塊成交價近1000元，曾被視為新“地王”。

作為業內關注的新“地王”，CBD西片區城市更新項目（一期）A1地塊原計劃于2024年12月18日上午競拍，但隨后發布補充公告稱這該地塊因故終止出讓，與之同時終止的地塊還有B3地塊。公開資料顯示，CBD西片區A1地塊位于歷下區政府東北側，屬于濟南中央商務區（CBD）西片區，該地塊曾推遲競拍至2024年12月16日，后于12月18日終止出讓。而B3地塊則是一個大型辦公樓、商業及零售項目，其建設周期較長，投資金額較大，或對開發商的資金實力和開發經驗有較高要求。伴隨上述A1地塊終止出讓，該片區樓面價也止步約1.4萬元/平方米。

即便是樓面價最高地塊遭遇了終止出讓，但這并未影響濟南土拍市場的“腳步”。2024年12月27日濟南成交三宗住宅用地，其中兩宗位于興隆片區，一宗位于和諧片區，合計成交價約19.5億元，三宗地塊將為濟南新增約17.3萬平方米的優質居住空間。值得一提的是，時隔六年，華潤再拿市中區興隆片區F-3b、F-5b優質地塊，最終實現了對興隆片區的無死角“包場”。

公開資料顯示，此次出讓的興隆片區F-3b、F-5b兩宗地位于公元九里小區以南、現狀山體以北，緊鄰砧子山。其中柏石峪片區11街區BSY1101-1地塊須配建1處不小于200平方米的托兒所、1處不小于450平方米的社區養老服務設施、1處不小于1000平方米的社區服務站。而柏石峪片區12街區BSY1201-1地塊，在華潤與能建競拍8輪后，最終溢價1.8%，由華潤拿下。據悉，這兩宗地塊配套的教育設施由市中區政府統籌解決，保證教育設施與該項目內首期住宅同步開工、同步建成交付使用。興隆片區作為華潤的大本營，該片區有華潤中央公園、云棲徑、仰山、紫云府、公元九里眾多項目，改善需求旺盛，此次成交的兩地塊容積率僅為1.3，業內認為后期華潤有望在該地塊打造多層洋房和別墅類產品。

開年首宗出讓地塊遭中止

2025年濟南土拍市場往哪走？

所謂一波未平，一波又起，濟南土拍市場的歲末年初冷熱不均。年初剛至，工業北路沿線城市更新項目首宗出讓地塊，就于元旦后中止出讓。該宗地塊名稱為王舍人片區16街區小漢峪溝以東、張馬屯街以南用地DWS1603，位于歷城區張馬屯街以南、新源路以西。

此前，除CBD西片區城市更新項目（一期）A1地塊、B3地塊終止出讓外，推遲到2024年12月16日出讓的王舍人片區01街區奧體中路以東用地DWS0101-2也已經終止，同期掛牌的科技城片區12街區、CBD西區、王舍人片區01街區4宗地，僅有1宗面積僅6923平方米的商務金融用地成功出讓。縱觀2024年年末至2025年年初，中止抑或是終止的背后預示著房企謹慎拿地。當然，濟南土拍市場不僅有房企謹慎拿地這個關鍵詞，2024年的濟南土拍市場更明顯的關鍵詞則是“底價成交”。

根據統計數據顯示，2024年全年，濟南共成交76塊住宅用地，總建筑面積342.9萬平方米。其中平臺公司底價拿地53宗，占比最高達到69.7%；其次為國央企，共拿地15宗，占比19.7%；民營房企只拿下8宗土地，占比僅10.5%。從成交價格的角度來看，全年僅有7宗地塊溢價成交，僅占9%，這7宗地塊分別為海信長嶺山地塊、張馬屯的瑞馬、濟南建工地塊、和諧片區的中海天空之鏡地塊、蓮花山的綠城鳳棲和鳴地塊、CBD西區的保利金茂瑯譽地塊，以及興隆山的華潤地塊。其中海信長嶺山地塊溢價超45%，為2024年土拍市場唯一高光時刻。

伴隨2025年的開啟，未來土地市場又將走向何方？業內觀點認為，當下政策層面濟南房地產市場基本完成筑底，在政策傳導效應的逐步影響下，濟南市場在蓄力反彈。在銷售端尚未明顯轉暖背景下，政府推地、房企拿地仍偏謹慎，未來土拍市場分化現象或將進一步加劇。從2024年土拍拿地可以推斷，2025年或將有大批城市更新項目相繼落地，未來土地市場或將會有新的變化。

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