原標(biāo)題：濟南優(yōu)質(zhì)地塊開年“第一拍”

來源：山東商報

原標(biāo)題：濟南優(yōu)質(zhì)地塊開年“第一拍”

來源：山東商報

2025年開年，濟南土地市場迎來強勁啟動，核心區(qū)高價地塊回歸與政策驅(qū)動型項目密集入市，拉開全年土拍大幕。CBD西區(qū)城市更新項目一期A-1地塊以15000元/㎡起拍單價刷新片區(qū)紀(jì)錄，開年多片區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊密集掛牌，明湖熱電廠地塊作為山東首個明確綁定“高品質(zhì)住宅”標(biāo)準(zhǔn)的項目掛牌，將層高、新風(fēng)系統(tǒng)等硬指標(biāo)寫入出讓文件，成為全省“好房子”建設(shè)的政策試驗田。在政府工作報告首次明確“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的背景下，濟南樓市正掀起“地段紅利”向“產(chǎn)品力革命”的轉(zhuǎn)型浪潮。

◎山東商報·速豹新聞網(wǎng)記者 夏子繁

CBD西區(qū)樓面價最高地塊再出讓

兩房企聯(lián)袂“底價”落定

CBD片區(qū)，作為濟南稀有的高端片區(qū)之一，近年來每一宗土地的出讓都深受業(yè)內(nèi)關(guān)注，2025年的“火熱”第一拍，就由CBD西區(qū)樓面價最高地塊再出讓拉開“序幕”。作為業(yè)內(nèi)關(guān)注的新“地王”，CBD西片區(qū)城市更新項目（一期）A1地塊經(jīng)歷了推遲、因故終止出讓到再次重新掛牌，最終于3月17日由歷下城發(fā)與保利置業(yè)底價成功摘得。

梳理上述新“地王”的成交史，該地塊曾推遲競拍至2024年12月16日，后于12月18日因故終止出讓，此后又于今年2月13日再次重新掛牌，而這也是濟南2025年迎來首次供地。公開資料顯示，濟南中央商務(wù)區(qū)西片區(qū)城市更新項目（一期）A-1地塊位于歷下區(qū)解放東路以北，茂陵山路以西，地上最大容積率2.9，土地面積37271㎡，起始樓面價15000元/㎡。該地塊周邊交通、教育、商業(yè)配套成熟，距離在建地鐵6號線茂嶺山站僅數(shù)百米，且臨近歷下區(qū)政務(wù)中心、三甲醫(yī)院及多所優(yōu)質(zhì)學(xué)校，生活便利性優(yōu)勢顯著。

上述A-1地塊起拍價較2024年保利置業(yè)競得的 A5地塊樓面價14059元/㎡高出約6.7%，刷新片區(qū)住宅用地起拍單價紀(jì)錄。最終，該地塊于3月17日由歷下城發(fā)與保利置業(yè)底價摘得，成交樓面價15000元/㎡。記者留意到，保利置業(yè)在該片區(qū)所售項目為保利金茂瑯譽，目前在售均價約為31000元/㎡左右。業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為，A—1地塊高起拍價疊加片區(qū)高密度開發(fā)，未來產(chǎn)品溢價空間或受制約。參考周邊同類項目，預(yù)計住宅售價將錨定3萬—3.5萬元/㎡區(qū)間，未來A—1地塊或主打140㎡以上改善型產(chǎn)品，而這或?qū)⑦M一步加劇CBD西片區(qū)高端市場競爭。

濟南首宗高品質(zhì)住宅用地掛牌

明湖熱電廠地塊啟動出讓

如果說CBD西區(qū)樓面價最高地塊“底價”落定打響了開年濟南土拍的“第一槍”，那么首宗高品質(zhì)住宅用地掛牌則是未來土拍市場即將“上桌”的一道“硬菜”。為大力推進“好房子”建設(shè)，山東提出2025年新出讓優(yōu)質(zhì)地塊上全部建設(shè)高品質(zhì)住宅，這一支持政策在濟南就得到開年落地。2月26日，明湖熱電廠地塊項目資產(chǎn)包掛牌，掛牌文件明確，土地競得人須按照高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)指導(dǎo)意見標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)高品質(zhì)住宅并通過相關(guān)認(rèn)定驗收。該地塊為今年濟南首個掛牌的高品質(zhì)住宅地塊。

作為山東首座熱電廠，明湖熱電廠自1983年籌建以來承擔(dān)主城區(qū)供熱任務(wù)，2024年因城市更新與環(huán)保需求關(guān)停拆除，原工業(yè)用地調(diào)整為“住宅+商業(yè)”功能，旨在提升大明湖景觀視廊與主城界面。根據(jù)公開資料顯示，明湖熱電廠地塊項目組團地塊位于天橋區(qū)北坦街道辦事處，生產(chǎn)路以東、東亞家具以南、北關(guān)北路以西、生產(chǎn)路東街以北，該地塊總用地面積約3.49萬㎡，包含2.86萬㎡住宅用地和6260㎡商務(wù)金融用地。其中，住宅用地容積率2.6，起拍樓面價6763元/㎡，商務(wù)金融用地容積率1.6，起拍價3001元/㎡。據(jù)掛牌信息顯示，住宅地塊上有安置房，須配建建筑面積不小于2000㎡的安置房，由濟南能源集團資源開發(fā)有限公司回購，回購價格不高于16658元/㎡。

值得一提的是，掛牌信息首次明確加入了競得人須按照山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《山東省高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)指導(dǎo)意見》 的通知標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)“高品質(zhì)住宅”的要求。該地塊開發(fā)須嚴(yán)格執(zhí)行“高品質(zhì)住宅”要求，配置層高≥3米、全屋新風(fēng)系統(tǒng)、非接觸式門禁等標(biāo)準(zhǔn)，并需通過省級認(rèn)定驗收。此外，競得人須在取得土地后3個月內(nèi)向天橋區(qū)教育局指定賬戶繳納2087.90萬元教育設(shè)施配建資金，專項用于提升天橋區(qū)教育辦學(xué)條件。

業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為，伴隨明湖熱電廠的拆除和新項目的建設(shè)，將進一步更新北湖片區(qū)和天橋區(qū)的城市面貌，改善大明湖風(fēng)景區(qū)北向風(fēng)景線的顏值。“從地理位置來看，明湖熱電廠地塊位置相對比較優(yōu)越。”有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，天橋區(qū)剛需盤較多，且房源均價為11000元/㎡起，倘若上述地塊做改善高品質(zhì)住宅項目，市場接受度仍有待考量。

開年優(yōu)質(zhì)地塊密集掛牌

政策引導(dǎo)市場向“好房子”轉(zhuǎn)型

事實上，開年濟南土拍市場的“熱鬧”程度遠不止于此，多個片區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊密集掛牌。繼2月26日明湖熱電廠地塊掛牌后，濟南歷城港溝、歷下盛福、高新孫村相繼掛地，此次共掛牌9宗土地，其中住宅用地5宗，住宅總土地面積約180436㎡。

港溝南區(qū)2宗地塊位于歷城區(qū)蓮花山片區(qū)港九路以東、韓倉河以西。港溝南區(qū)用地DLH13-7-3地塊，土地面積12858㎡，地上最大容積率2.2，起始樓面價約4268元/㎡。該地塊作為歷城區(qū)政府回遷安置使用，由歷城區(qū)指定的港溝街道辦事處按照地上建筑面積11300元/平方米、地下建筑面積4000元/㎡的價格全部回購。港溝南區(qū)用地DLH13-3地塊，土地面積45828㎡，地上最大容積率1.8，起始樓面價約5684元/㎡，掛牌條件暫未公布。

作為歷下稀有的片區(qū)之一，歷下盛福片區(qū)也有2宗土地掛牌，土地位于歷下區(qū)花園東路以北、穎秀路以東、輕風(fēng)路以南、開源路以西。其中，歷下盛福片區(qū)DSF-09-04地塊經(jīng)歷2024年兩次流拍后，2025年3月重新掛牌，起始樓面價從8343元/㎡降至6470元/㎡，降幅達22%。上述地塊需代建45班小學(xué)及24班高中，并配建菜市場、托兒所等設(shè)施。該片區(qū)當(dāng)前在售項目中建星光城市、大華啟宸等項目均價1.8萬-2.2萬元/㎡，降價后地塊性價比提升，或成房企補倉熱點。

除此之外，近郊改善型新熱點孫村圍子山地塊也有“動作”。高新區(qū)孫村片區(qū)圍子山東側(cè)A-1地塊（春博路以東）容積率僅1.2，為2025年稀缺低密宅地，規(guī)劃高端改善型產(chǎn)品。周邊保利、龍湖等項目已布局，濟高控股摘地后計劃打造“山景+低密”住宅，目標(biāo)售價或突破20000元/㎡，填補片區(qū)高端市場空白。

2025年全國政府工作報告中，將“穩(wěn)住樓市股市”列為經(jīng)濟工作重點，同時政府工作報告首次明確“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅層高不低于3米，推動住房向安全、舒適、綠色、智慧方向升級。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年濟南改善型住宅（總價300萬元以上）成交占比升至27%，較2020年翻倍，但庫存去化周期亦延長至18個月。業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為，開年后多宗優(yōu)質(zhì)地塊密集入市，既是對改善需求的主動承接，亦考驗房企在“高成本、高門檻、高競爭”環(huán)境下的精細(xì)化操盤能力。“隨著‘高品質(zhì)住宅’政策全面鋪開，濟南樓市或?qū)⒉饺搿焚|(zhì)定價’新時代，產(chǎn)品力取代地段紅利成為核心價值標(biāo)尺。”有業(yè)內(nèi)人士說。

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