原標(biāo)題：濟南二手房市場暖意漸濃

來源：山東商報

原標(biāo)題：濟南二手房市場暖意漸濃

來源：山東商報

近日，濟南市房地產(chǎn)中介與租賃行業(yè)協(xié)會發(fā)布了《2025年3月濟南市二手房交易市場月報》，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月濟南二手房成交量環(huán)比大增，剛需與改善需求齊發(fā)力。盡管二手房市場整體成交量上升，但區(qū)域價值分化不斷加劇，“冰火兩重天”格局凸顯。“市場正從‘普漲普跌’轉(zhuǎn)向‘價值篩選’。”有業(yè)內(nèi)人士表示，這種兩極分化本質(zhì)上是購房者對居住品質(zhì)和資產(chǎn)保值能力的雙重考量。

◎文/圖 山東商報·速豹新聞網(wǎng)記者 楊千慧

成交量持續(xù)“爬坡”

區(qū)域“冰火兩重天”格局凸顯

日前，濟南市房地產(chǎn)中介與租賃行業(yè)協(xié)會發(fā)布了《2025年3月濟南市二手房交易市場月報》，根據(jù)最新月報數(shù)據(jù)，2025年3月，全市二手房市場呈現(xiàn)出顯著的環(huán)比增長態(tài)勢，共網(wǎng)簽二手房9947套，面積達782641.88㎡，環(huán)比分別大幅上漲66.37%、67.92%，同比也分別上漲15.27%、19.12%。其中，住宅網(wǎng)簽量為6172套，面積656034.77㎡，環(huán)比分別上漲63.19%、64.04%，同比上漲9.05%、13.66%。同時，記者調(diào)查了解到，相比年初，濟南二手房市場看房人數(shù)明顯增加，新增掛牌量也在持續(xù)增長。貝殼數(shù)據(jù)顯示，3月份通過貝殼報備看房人數(shù)達到36891人，環(huán)比增長75%。

“這輪增長遠超預(yù)期，客戶簽約周期從平均45天壓縮至22天。”21世紀(jì)不動產(chǎn)區(qū)域負(fù)責(zé)人趙勇展示門店數(shù)據(jù)，3月以來，店里咨詢量、帶看量、成交量都有所增加，其負(fù)責(zé)的歷下區(qū)門店3月成交環(huán)比增長2倍左右。“這波成交熱潮首先得益于季節(jié)性因素。隨著氣溫回升，人們外出活動增多，看房的積極性也大幅提高。”趙勇分析道，更重要的是，2025年以來，濟南出臺了一系列購房優(yōu)惠政策，如發(fā)放置業(yè)消費券、放寬公積金貸款條件等，這些政策直接降低了購房者的購房成本，提高了他們的購房意愿。例如，公積金貸款額度的提高以及二套房首付比例的降低，使得更多購房者能夠符合貸款要求，進一步釋放了市場購房需求。

較為關(guān)注的是，盡管二手房市場整體成交量上升，但區(qū)域價值分化不斷加劇，“冰火兩重天”格局凸顯。從二手房成交分布區(qū)域來看，歷城區(qū)和市中區(qū)仍然是濟南二手房成交的主力城區(qū)，其次是歷下區(qū)、槐蔭區(qū)和高新區(qū)。章丘區(qū)和長清區(qū)由于距離主城區(qū)較遠，二手房成交占比一直相對較低。趙勇表示，核心區(qū)域的二手房表現(xiàn)相對堅挺，而非核心區(qū)域的二手房則面臨較大的降價壓力。例如，天橋、槐蔭片區(qū)的二手房價格大幅下調(diào)，降幅普遍達到3000—5000元每平方米。相比之下，核心區(qū)的新建改善盤和次新二手房由于其產(chǎn)品品質(zhì)和升值潛力，仍擁有相對堅挺的價格。“核心區(qū)二手房本質(zhì)是‘資源兌換券’。”工作人員補充道。

次新房成“心頭好”

有房源48 小時內(nèi)競價成交

在分析濟南二手房市場的熱門趨勢時，一個顯著的現(xiàn)象引起了記者的注意。據(jù)調(diào)查，房齡在5年左右的次新房帶看和成交的幾率較大。這些次新房不僅在設(shè)計和質(zhì)量上更具優(yōu)勢，而且由于其房齡較短，通常位于配套設(shè)施成熟的區(qū)域，能夠滿足購房者對生活便利性的需求。“優(yōu)質(zhì)的次新房成為了購房者的新熱門。”據(jù)歷下區(qū)鏈家一工作人員透露道，因其“所見即所得”的特性，為購房者提供了更高的確定性，成為不少購房者的“心頭好”。例如，濟南東部的雪山、唐冶、濟鋼等區(qū)域的次新房，因其房齡短、設(shè)計新穎、質(zhì)量有保證，且配套設(shè)施相對成熟，受到剛需購房者和改善型家庭的青睞。

除了次新房成市場“新寵”外，記者注意到，此次90—120㎡戶型表現(xiàn)尤為突出。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，3月全市90—120㎡戶型的成交量占比達到了37.15%，成為市場成交的絕對主力。“90—120㎡的戶型既能滿足家庭居住的舒適度，又不會因為面積過大而增加過多的購房成本，是很多剛需和改善型購房者的選擇。”房產(chǎn)中介工作人員于鵬(化名）表示，其負(fù)責(zé)的歷下區(qū)門店3 月該面積段房源帶看轉(zhuǎn)化率達28%，較其他戶型高出10個百分點。值得注意的是，作為主力戶型，其優(yōu)質(zhì)房源也正在上演“速度與價值”的雙重較量。記者通過鏈家中介平臺注意到，在市中區(qū)中海國際社區(qū)，一套112㎡的二手房因配備新風(fēng)系統(tǒng)、主臥套房設(shè)計，掛牌48小時內(nèi)觸發(fā)競價，最終以單價2.8 萬元成交，溢價率達12%。

在90—120㎡戶型主導(dǎo)市場的同時，記者發(fā)現(xiàn)120—144㎡中大戶型以21.22% 的成交占比展現(xiàn)出強勁增長動能，部分購房者的需求正從“功能型置換”向“品質(zhì)型進階”深度躍遷。這一趨勢不僅反映了市場結(jié)構(gòu)的變化，也體現(xiàn)了購房者對更高品質(zhì)生活的追求。“這類房源的買家多為家庭結(jié)構(gòu)升級的中高收入群體，追求‘一步到位’的改善。”于鵬說道，以歷下區(qū)海信天辰九號為例，一套136㎡四居室因配備一梯一戶獨立玄關(guān)、270°環(huán)幕陽臺，單價突破4.5萬元仍在掛牌一周內(nèi)成交，總價超600萬元。

購房者逐漸“多維考量”

市場調(diào)控或?qū)⑦~向精細(xì)化

值得一提的是，在市場調(diào)整過程中，購房者的心態(tài)也在悄然發(fā)生變化。以往購房者在購房決策時往往較為沖動，而如今則變得更加理性和謹(jǐn)慎。這種心態(tài)的轉(zhuǎn)變不僅體現(xiàn)在對房價的敏感度上，還體現(xiàn)在對房屋品質(zhì)、配套設(shè)施、區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ榷喾矫娴木C合考量上。一位購房者在接受采訪時表示，“現(xiàn)在市場環(huán)境不穩(wěn)定，我更愿意等待一個合理的價格，而不是盲目跟風(fēng)購買。”除了價格因素，購房者對房屋品質(zhì)和配套設(shè)施的重視程度也在提升。例如，一位購房者在選擇二手房時，不僅關(guān)注房屋的面積和價格，還特別考察了小區(qū)的綠化、物業(yè)管理、周邊的教育資源和醫(yī)療設(shè)施等。這種綜合考量使得購房者在選擇房源時更加謹(jǐn)慎，也推動了市場對高品質(zhì)房源的需求。

除此之外，隨著城市更新和老舊小區(qū)改造的推進，二手房市場的品質(zhì)將得到進一步提升。這不僅包括房屋本身的修繕和更新，還包括周邊基礎(chǔ)設(shè)施的改善和社區(qū)環(huán)境的優(yōu)化。例如，濟南的一些老舊小區(qū)通過改造，增加了停車位、改善了綠化、提升了物業(yè)管理水平，使得這些小區(qū)的二手房在市場上更具競爭力。品質(zhì)的提升將吸引更多購房者選擇二手房，特別是對于那些追求性價比和成熟社區(qū)環(huán)境的購房者來說，二手房將成為一個更優(yōu)的選擇。依據(jù)濟南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《關(guān)于公布2025年濟南市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃的通知》，計劃改造12個項目(含91個小區(qū)、院落)，涉及居民11431戶、樓棟數(shù)298棟、改造面積93.11萬平方米。

“未來，濟南房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策將更加精準(zhǔn)，針對不同區(qū)域、不同類型住房采取差異化措施。”有業(yè)內(nèi)人士表示，例如，針對熱點區(qū)域的房價過快上漲問題，可能會采取更加嚴(yán)格的限購、限貸措施；而對于庫存較高的區(qū)域，可能會適度放松限制，促進去化。同時，建立房地產(chǎn)市場長效機制將成為未來調(diào)控的重要方向，包括完善住房保障體系等。未來，隨著城市建設(shè)的不斷推進和人口的持續(xù)流入，濟南房地產(chǎn)市場將迎來新的發(fā)展機遇。然而，市場也面臨著諸多挑戰(zhàn)，需要各相關(guān)部門共同努力，確保市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

想爆料？請登錄《陽光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網(wǎng)官方微博（@齊魯網(wǎng)）提供新聞線索。齊魯網(wǎng)廣告熱線0531-81695052，誠邀合作伙伴。