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近期，西安等城市部分市民反映在房地產交易過程中頻頻遭遇賣方違約。

記者調查發現，房價波動大和違約成本低是造成這一現象的主要原因。

專家建議，相關部門加大市場調控力度的同時，更應加強防范和管理因房價波動而產生的“次生災害”。

“房東覺得賣虧了”

熱門地段新建商品房供不應求，搖號“屢搖不中”，一些消費者不得已把目光轉向了二手房市場。但二手房交易中頻發的賣方單方面違約成了糾紛的“火藥桶”。

2017年6月，家住西安市經開區的李女士看上了位于鳳城八路的一套建筑面積為188.24平方米的二手房，經由中介公司與賣方簽訂了房屋買賣居間合同，當日即支付賣方26.9萬元定金。但隨后到房管局辦理網簽時，賣方突然告知李女士房子不賣了。

“簽合同時單價大約在1.2萬元/平方米，但房價不停上漲，房東覺得賣虧了。”

李女士說，無奈之下，她選擇起訴對方。

一波未平一波又起。讓李女士沒想到的是，今年她第二次購買二手房時再次遭遇賣方違約。

“4月，我通過中介公司和西安市高新楓林綠洲一賣方簽訂居間合同。”

李女士說，當她向對方支付定金5萬元，向中介公司支付居間服務費、貸款服務費、權證服務費等共計8萬余元后，賣方故意提出再交50萬元定金等無理條件，試圖通過這種方式逼迫她放棄購買。

李女士的遭遇并非個別現象。記者從多名律師、房地產中介了解到，近期房地產市場因毀約引起的糾紛增多。一位律師說，她目前手上就同時在處理多個涉及二手房違約的案件，因違約相關事宜前來登門咨詢的客戶絡繹不絕。

“就算賠了違約金還能多賺幾十萬”

采訪中一些受訪者表示，房價波動大給賣方造成心理暗示，加之違約成本低，是造成賣方毀約的主要原因。

中國社科院財經戰略研究院發布的《中國住房市場發展月度分析報告》指出，2018年上半年，西安等部分熱點城市仍處于房價快速上漲區間。

一些房地產中介表示，往往從買賣雙方前期溝通好到辦理按揭過戶手續的一個月內就會產生價差，有的房主自別家中介公司得知漲價后，就反悔不賣了，還有的在與甲簽約后轉身又跟乙簽約，一房多賣。

市民湯女士說，此前她看中碑林區東關正街一套二手房，簽訂購房協議一個月后準備過戶，賣方卻要求加價20萬元，她查詢網簽系統發現，房東早已跟另一買方達成交易。

怪象不止于此，還有開發商“自己舉報自己”，試圖毀約。最近，西安一開發商就以自己兩年前一樓盤項目沒有預售許可證為由，將12名購房者起訴至法院，要求確認其內部認購合同無效。細究這一怪象，不少市民和專家認為，根源還是房價上漲。

此外，違約成本低是賣方毀約的另一原因。購買二手房遭遇毀約的西安市民朱先生指出，賣方賠了他違約金還能穩賺一筆。

“我4月份簽訂購房協議時房子賣85萬元，現在銷售標價已經達到125萬元左右，就算賣方雙倍賠償我違約金10萬元，他還能多賺30萬元左右。”

朱先生說，賣方失信不但沒有利益損失，反而能夠獲得高額利潤，讓人很無奈。

采訪中一些購房者還表示，因為各種原因，他們有時候還不得不被迫接受低價賠償。一名購房者說，盡管賠償金額通常明顯低于合同約定的金額，但因為耗不起打官司的精力，只能忍氣吞聲。

不能讓違約者因違約而獲益

如何遏制賣方毀約風？陜西浩公律師事務所律師王浩公表示，目前，在追究違約一方責任時，多數合同約定違約一方需雙倍返還定金，但事實上，當賠償的定金不足以補償受害方損失時，賣方還必須承擔買方因房價上漲等因素產生的其他損失。

“也就是說，現在那個位置的房價上漲了多少，賣方就必須賠償多少，交易中這一法律常識應被明確告知。”

針對近期西安房屋買賣合同違約糾紛明顯增多、買賣雙方矛盾突出這一趨勢，西安中院近期召開了全市法院房地產案件審理工作專項會議，表態將加大對社會關注度高、影響大、群體性強的房地產案件的審理力度，依法保護當事人的合法權益，同時將進一步加強與房地產管理相關部門溝通，及時全面掌握當前房屋交易政策，為正確裁判提供依據。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進建議，在購房過程中，各方也應提高風險意識，敦促中介公司在制定交易合同時進一步細化合同明細，明確并強調違約一方所應承擔的賠償責任。

對于短期內頻頻違約漲價的二手房房東，中介公司應采取撤銷掛牌或向房管部門舉報的做法，甚至將其列入失信黑名單。

[責任編輯：楊凡、梁延菊]

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