美國是一個移民國家，海外人士可以來美國投資或購置房產。雖然美國政府對外國人購買房產幾乎沒有任何法律上的限制，但在稅收和貸款方面卻執行著比對待美國人更苛刻的標準，并且某些高檔公寓在購房資格審查上也令不少外國購房者望而卻步。

“合作公寓”不“合作”

“一流的曼哈頓合作公寓”——這是一句在房產廣告中的常見用語，總會令人聯想起某個堡壘般的高檔住宅區形象，要想順利攻克那種地方不僅需要具備“不差錢”的經濟實力，更要通過堆積如山的資料和令人膽怯的面試的兩面夾擊，才可將其納入名下。

在紐約的房地產市場，國際買家幾乎占了全部購房者的三分之一。從房屋類型來說，無論是商業樓宇、土地還是住宅，都是開放的市場，美國人和外國人買房基本沒有太大的區別，但卻有一種房屋類型對國外投資人限制較多，也就是上文廣告中提到的合作公寓，由于審查嚴苛，一般外國人不會購買。

近一個世紀以來，購買合作公寓一直是在曼哈頓擁有高檔公寓的傳統方式，占據所有可供購買公寓數的三分之二。合作公寓由公寓公司擁有，購買合作公寓，其實是購買該公司的股份，以股東身份享有“產權租賃權”，并且購買合作公寓單位沒有屋契，只有一份股票證書。通常購買的公寓越大，則表明購房者在該公司擁有的股份越多。

很多合作公寓不賣給外國人，購買者需要有美國居民卡或美國公民才行。而且大多數合作公寓要求股份持有人把公寓作為他們的主要居所，雖然也允許一到兩年的轉租，但是承租人必須提交正式申請，并且通過合作公寓的董事會(類似業主委員會)的面試和資格審查。購買合作公寓必須得到董事會批準。所有的潛在買房者都必須提交“董事會審批文件組合”，其中包括購房申請、個人推薦函和專業推薦函，以及詳細的收入和資產信息等。

在購買合作公寓之前，投資者都要進行一個“購房申請”程序，主要目的是讓合作公寓的管理委員會對潛在購房者做一個背景調查，包括資信證明、工作背景等。這一程序主要保障現有單位住戶的利益，為整個居住環境和鄰里之間做好信用防線。合作公寓的購房申請一般包括面試環節，以便詢問與購房者提供的信息有關的問題。董事會在面試時可依據其公司的管理理念，甚至是董事會成員對個人生活環境的喜好而拒絕申請者。董事會可批準或拒絕任何申請人，而不必說明理由。比較極端的案例包括搖滾樂隊成員被拒因為會吵到鄰居；有三名幼齡兒童的家庭被大多是老年空巢家庭的大樓拒絕；甚至有律師被拒因為擔心其動輒起訴等。

紐約最大房地產公司霍爾斯特德的從業人士肖紅告訴記者，從法律層面討論，“購房申請”是這類合作公寓買賣的必經程序之一，一旦被董事會拒絕則交易不成。投資者對購房申請難易程度的考量，不應僅限于自己購買時通過董事會審核的幾率，也應考慮到未來出售時該審查程序過于繁瑣困難而對潛在買家的影響。而且合作公寓不僅購買手續復雜，而且還有轉租限制(也就是說不能隨意出租給其他人)。

據美國《華爾街日報》報道，法國政府兩年前為其常駐聯合國大使德拉特在紐約市購買官邸時遭到拒絕。報道稱，德拉特相中一套市場價720萬美元的曼哈頓豪華公寓，卻遭到鄰居業主反對，理由是這處公寓可能被用于舉辦喧鬧的名流社交活動。根據公寓所屬大樓的業主委員會要求，德拉特如果入住公寓，必須確保在住所舉辦的聚會、接待等社交活動低于一定數量。這項交易最終由于業主委員會的反對而沒能成功。

賣房繳稅可不只是段子

從購房手續來講，所有流程和提供的材料都是一樣的，外國人也可以申請美國的貸款。許多銀行和貸款機構有提供給外國人的貸款計劃，但利率和貸款金額以及提供的材料有些不同。外國買家想要取得購房貸款，條件比美國人更加苛刻。一般來講，貸款機構要求外國買主繳納的首付為房價的50%，大大高于美國人的20%，而且貸款利率也會比較高?，F在美國購房貸款利率低于4%，但是外國買家通常以投資為目的，所以他們拿到的利率會在5%甚至更高。

從稅務的角度來看，外國人買房同樣可以享受許多稅務減免政策。只要這些外國人在美國報稅，比如買房自住，申請了貸款，那么年終可以申請地稅和貸款利息的抵扣；還有買房投資的外國人，有出租收入，年終報稅時也可以將一些費用進行稅務抵扣。

外國人出售美國房產與美國人一樣，同樣需要繳納“資本利得稅”。美國人自己出售房產時，獲利的部分是要納稅的，盡管有一定的免稅額度，稅率可能高達25%，外國人在美國購置房地產之后出售獲利的部分也要納稅。但與本地人不同的是，外國人出售房產時需要“預扣”資本利得稅。

由于擔心外國人在美國房地產市場上買進賣出，賺了差價后沒交稅就走人了，而美國稅務局無法跨國追討，美國國會早在1980年便制定了“外國人房地產投資稅收法”，規定“外國個人或公司在出售位于美國房地產時，需要繳納房款10%作為所得稅預扣款”。據肖紅介紹，近些年為打擊“炒房團”，美國政府還大幅上調外國人在美出售房產時的預扣稅。根據全美房地產協會報告，外國人在美出售30萬美元以上房產，需繳納的預扣稅去年2月起從10%漲至15%，并且預扣稅是指賣房成交價的百分比，而非所賺的差額部分。

因此，在美國出售房地產不管是否盈利，都將被扣留成交價的10%-15%。這筆錢由買方截下，在成交后的20天內上交國稅局。買方如果沒有依法預扣這筆稅款，房屋全額成交，會面臨1萬美元的罰款。如果外國賣主以后據實報稅(這種情況大部分是因為賣主發現預扣款多于應繳納的稅款)，國稅局扣除稅款后再退還剩余部分；如果賣主沒有報稅(這種情況大部分是因為賣主發現預扣款還不夠繳稅)，國稅局就沒收這筆預扣款。

另外，外國人在美國的房產在轉讓時需要交贈與稅或遺產稅。美國身份的居民也有這兩個稅，但每個人一生有543萬的免稅額度，夫婦的免稅額高達1086萬美元。但是外國人將美國財產進行贈與或繼承時，免稅額只有6萬，6萬以上要繳納40%的贈與稅或遺產稅。

對于金額巨大的投資型房產，贈與稅和遺產稅的涉及數額可謂驚人。曾有一位投資者在曼哈頓購置了一套價值千萬美元的房產，不料兩年后這位房主因車禍去世，房產由其子繼承。根據美國法律規定，聯邦稅局需要征收40%的遺產稅，紐約州也要征收10%的遺產稅，其子無奈只好賣掉房產來繳稅。(駐聯合國記者 袁博)

[責任編輯：楊凡、蘇琛]

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