物業服務收費標準哪些由政府制定、哪些由市場形成？空置房屋物業費是否減免？機動車停放如何收費？物業服務企業提供的服務與其服務等級不相符怎么辦？

日前，為了規范物業服務收費行為，維護相關各方合法權益，我省就《山東省物業服務收費管理辦法(草案)》相關內容舉行立法論證會。

市場的歸市場 政府的歸政府

省政府法制辦副主任李春田介紹，草案提到的物業服務收費，主要包括物業公共服務費、機動車停放費及其他服務收費等費用；同時還對物業服務企業、建設單位、監督管理等部門的法律責任作了相關規定。

“能夠由市場解決的，全部交給市場；市場不能解決的或者解決的不夠好的，政府進行適度管理。”省物價局法規處工作人員告訴記者，從政府與市場關系的角度，草案將充分體現政府簡政放權、優化服務、轉變職能，對政府定價的，要管細管好；對市場形成價格的，要加強事中事后監管，著重規范收費行為。

記者在采訪中發現，在普通住宅前期物業中，由于未成立業主大會和業主委員會，前期物業服務企業及服務等級由開發商選定，業主沒有談判能力，只能被動接受。

“在這種情況下，需要政府出面站在中立的角度核算物業服務企業的一般社會成本，依法合理制定收費標準，維護業主的合法權益。而對于成立業主大會的普通住宅以及高檔住宅和其他非住宅物業，由于業主的談判能力和經濟負擔能力提高，這時充分發揮市場的作用，由業主和物業服務企業雙方協商確定收費標準，將會更好地滿足業主的不同物業服務需求。”省物價局法規處工作人員介紹。

因此，草案規定普通住宅的前期物業公共服務費、停車服務費等實行政府指導價，其他性質的物業全部實行市場調節價。

長期空置房屋物業費應當減收

空置房屋物業公共服務費的減免問題是此次立法論證會討論的焦點之一。記者了解到，在省物價局收集的征求意見中，有市民反映，“很多城市人在膠東買了房子，每年只有暑假期間去海邊居住。卻要繳納一整年的物業費，這樣兩地的房子都要交一整年的物業費。

”但物業服務公司給出的理由是，“小區公共部分是屬于全體業主共有的，即使業主長時間不在他的私有部分居住，但該業主分擔的共有部分物業公司還是需要為其提供全面的維護保養服務的。”

省住房城鄉建設廳房產處相關負責人表示，草案明確普通住宅交付后長期空置的，其前期物業公共服務費應當減收，辦理空置的程序和具體減收比例由各市規定。其他物業交付后長期空置的，其物業公共服務費收費標準由物業服務企業與業主或者物業使用人另行約定。

單獨制定停車費標準更公平合理

停車服務費同樣是社會各界反應的焦點。省物價局價格管理處工作人員認為，實際上，物業公共服務費標準的制定沒有把停車服務的成本核算進去，而是單獨再制定停車服務費標準，因為現實中有些人有車，有的人無車，有的小區車位配備不足，把停車服務費攤到沒有車位的業主身上是不公平的，單獨制定停車服務費標準更加公平合理一些。

草案規定物業管理區域內業主共有車庫（場）內的車位使用人，應當交納停車服務費。具體收費標準由業主大會或者經業主大會授權的業主委員會與物業服務企業約定；屬于普通住宅前期物業的，實行政府指導價，由各市價格主管部門制定基準價格。購買車位但未停放機動車的，將減收停車服務費。

另外，對于利用業主共有的道路、場地等劃出的停車位，業主或者物業使用人長期停放車輛的，應當交納車位場地使用費，收入歸全體業主所有。屬于普通住宅前期物業的，其收費標準實行政府指導價，其他的實行市場調節價。

省住房城鄉建設廳法規處工作人員表示，草案規定的停車服務費是合理的，“一方面，物業公司為車輛提供了照明、通風、排水及秩序維護，發生了服務成本；另一方面，如果不收費，將造成停車秩序混亂，甚至車輛的損失，不利于保護業主的利益。”

收費標準調整須半數業主書面同意

在實際生活中,不少市民擔心支付的物業公共服務費與享受的服務水平不符。此次草案特別從三個方面作了規定：一是建立物業服務質量動態監管機制和物業服務收費信用管理體系。對投訴率高、問題反映集中和達不到服務標準的物業服務企業進行重點監督檢查，達不到服務等級的將被限期整改或者降低收費標準等；對存在超標準收費、強制或者變相強制收費、低于服務等級提供服務等行為的物業服務企業，將納入失信企業名單予以曝光。二是建立完善價格爭議調處和舉報投訴機制。業主和物業服務企業之間對物業服務收費有爭議的，可以向價格主管部門申請調解處理；業主認為物業服務企業亂收費的，可以向價格主管部門和其他有關部門舉報投訴。三是規定了物業服務企業相應的法律責任。

針對物業服務企業反映的物業公共服務費無法調整的問題，草案規定，對普通住宅前期物業公共服務費，政府指導價調整的，物業服務企業可以據此直接調整物業公共服務費標準；但因服務成本變化需要調整物業公共服務費標準的,物業服務企業應當將真實、完整的物業服務成本向業主公開,并經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意；物業服務企業違反上述規定的，將會受到一萬元以上三萬元以下的罰款。