CBD的景觀方案、“五指山”設計方案等重磅消息的出爐，讓濟南CBD得到了越來越多的關注，“身價”也在不斷上漲。

目前，CBD已經吸引中石油、中煙集團等眾多實力企業入駐，企業總部中心已具規模。小編探訪了中潤世紀廣場、魯商國奧城、黃金時代廣場、銀豐財富廣場等寫字樓的銷售和租賃情況，目前大部分已建成寫字樓銷售殆盡，亟需CBD高端寫字樓入市增加供應量。

多為整層或者整棟銷售高端寫字樓實現“個性定制”

隨著濟南東部新中心的發展以及金融圈的打造，CBD的商務氛圍日漸濃厚。很多東部的寫字樓都在爭搶CBD概念，但是否能夠從眾多的寫字樓中脫穎而出，還需要依靠特色。不少寫字樓都采用“定制”模式，有的寫字樓利用文化和互聯網概念，有的寫字樓打造金融中心和創業孵化器等。

小編調查發現，大部分甲級寫字樓，“整層或者整棟銷售”已經成為一條定律，針對大客戶的定向開發是普遍現象，某些高端寫字樓群成為世界500強企業的“俱樂部”，而散戶的購買大多起“填空”的作用。相關專家透露，有資金實力的大企業考慮將資金變成資產，購買寫字樓是實現資產保值的重要途徑，位置絕佳、配置較高的寫字樓更受青睞，因此東部許多寫字樓出現大單頻繁上演的“神話”。

小編走訪的寫字樓中，目前在售的有中潤世紀財富中心、黃金時代廣場、魯商國奧城和銀豐財富廣場，雖然它們對外銷售的時間不同，但所剩房源均寥寥無幾。

目前，黃金時代廣場E座寫字樓在售，僅余22層和23層，每層面積1200㎡，價格16800元/㎡，項目已有中石油、中海油、農業銀行、新華保險等500強企業，以及山東大型國有公司等進駐。正在建設的A座，計劃在2018年面世，高度218米，將集甲級寫字樓和精品酒店于一體，屆時CBD又多了一座超甲級寫字樓。

位于黃金時代廣場東側的魯商國奧城，目前4號和5號樓有現房，共剩余20多層。5號樓為魯商集團總部所在，在售的樓層為20樓以上。一整層1500㎡，按半層或整層出售，均價約16000-17000元/㎡。入駐企業以萬達、萬科等房企，以及渤海銀行等金融類企業為主。

位于燕山立交的中潤四期——中潤世紀財富廣場，兩棟寫字樓也幾乎售完，僅余兩個高層，其一整層面積為1300㎡，價格18000-20000元/㎡。而距離龍奧大廈最近的銀豐財富廣場，更是早早地銷售一空，目前僅剩的兩層已經被預定，其整層面積約1800㎡，銷售均價在20000元/㎡。

CBD寫字樓入駐率超70% 最高租金接近每天4元/㎡

租金水平能在一定程度上反映出區域位置的價值。在東部寫字樓發展進入快速通道的當下，已經銷售完畢進入租賃市場的諸多寫字樓租金如何?12月初，小編進行多地走訪。

位于經十東路與二環東路交叉口的中潤世紀廣場是很多企業在東部夢想起步的地方，也是早期CBD周邊稀有的純正寫字樓。從2009年開盤至今歷經8年的發展，中潤世紀廣場逐漸成為主城區通往CBD新城區的地標建筑，它集結太平洋保險、中石化、中石油、平安銀行等世界500強企業以及保監局、海爾、銀座、新之航等知名企業。

小編通過房產中介聯系上一位房東陳先生，他擁有的一套1100㎡的大房子是這棟寫字樓為數不多的空余房源，陳先生出價每天3元/㎡，因上家公司剛剛搬離不久，房子面積太大，一些中小公司租不起。最后，在中介的撮合下，陳先生以每天2.5元/㎡的價格出租。中介告訴小編，這個價格處于東部寫字樓平均水平，如果不是面積過大，能租到每天2.8元/平方米/天㎡。

再往東到了奧體周邊，位于龍奧大廈和轉山之間的銀豐財富廣場，租金陡然升到每天3元-4元/㎡。由于是近幾年新建的寫字樓，因此里面有更多的“現代元素”，選層智能電梯、超高挑空大堂、三層中空LOW-E玻璃為寫字樓加分不少，再加上政治和交通優勢，以及背靠轉山的生態辦公環境，銀豐財富廣場人氣很旺。在屈指可數的剩余房源中，雖然有議價空間，但這個租金水平已經“物有所值”。

和銀豐財富廣場相比，奧體中心北側的魯商國奧城和黃金時代廣場同樣擁有不錯的政治和交通優勢，但是租金相對較低。記者走訪得知，這里的租金也已達到了每天1.5元-3元/㎡。據姚家街道和龍洞街道相關負責人介紹，經十東路沿線寫字樓租金水平大概是每天1.5元-4元/㎡，多數寫字樓企業入駐率都超過了70%。

需求結構多元化甲級辦公樓市場將“發力”

今年11月，第二屆濟南CBD高峰論壇舉行，仲量聯行山東區域公司總經理白路發布的《濟南CBD樓宇經濟及產業發展》中指出，濟南辦公樓市場規模發展迅速，從2007年的40萬㎡到2017年400萬㎡，10年間迅速增長了10倍的供應量。其中，甲級寫字樓存量16.9萬㎡，租金每月118元/㎡。乙級寫字樓存量439.2㎡，租金每月65元/㎡。甲級辦公樓租戶多為金融服務業、房地產、建筑業、健康醫療以及高科技產業，空置率相比乙級寫字樓較低。

近幾年，濟南正從“生產型”向“服務型”城市轉變，CBD將承載重要商務功能。小編調查發現，金融、服務、科技新媒體對于甲級寫字樓需求較大，CBD周邊寫字樓已初步實現了專業集聚、投資集聚、資源集聚，日漸成為高端服務業的“高地”。白路表示，濟南是中國北部沿海經濟大省的中心城市，濟南CBD產業規劃以“優勢產業升級，新興產業興起”為導向，即“6+4”產業模式，優勢金融、商務服務、商貿服務、文化、旅游、科技信息服務業這6類產業升級，助力總部經濟、互聯網、平臺經濟、生活性服務這4類新興服務業的興起，在未來將“推動互聯網創新融合，向樓宇經濟強市邁進”。

原標題：濟南CBD寫字樓調查：多數樓宇銷售殆盡 入駐率超7成

[責任編輯：楊凡、徐紅梅]

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