一個(gè)樓市大年過(guò)去了。過(guò)去的2017年,樓市已經(jīng)成了一個(gè)繞不開(kāi)的話題,每次風(fēng)吹草動(dòng)都牽動(dòng)著人們的神經(jīng)。新的2018年已經(jīng)到來(lái),濟(jì)南樓市將會(huì)發(fā)生什么變化?為此,記者提出了幾個(gè)購(gòu)房者最為關(guān)心的問(wèn)題,并采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士,他們給出了自己的見(jiàn)解。不過(guò),樓市最終會(huì)走向何方,還需要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。

1、樓市調(diào)控會(huì)放松嗎？

房?jī)r(jià)上漲壓力沒(méi)有降低

從全國(guó)層面來(lái)看,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了如下要求:“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。”

住建部也在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出:“2018年將對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。”

其實(shí)這些論調(diào)都在強(qiáng)調(diào)一點(diǎn):“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”。2018年,“房住不炒”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào),將在政策層面繼續(xù)推進(jìn)落實(shí)。

目前濟(jì)南的庫(kù)存仍較為緊張,2018年大概率會(huì)持續(xù)調(diào)控。住建部已經(jīng)喊話,堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施。

新年伊始,蘭州發(fā)布加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)通知,取消部分區(qū)域限購(gòu),而一些限購(gòu)區(qū)域也不用再提供納稅證明。雖然與此同時(shí),蘭州也在一些區(qū)域?qū)嵤?年限售,但“取消限購(gòu)”的字眼迅速吸引了各方眼球。對(duì)此,很多人解讀為:松綁。

那么,濟(jì)南會(huì)不會(huì)也跟進(jìn)?其實(shí),濟(jì)南跟蘭州不一樣。蘭州本身就不是熱點(diǎn)城市,起碼未進(jìn)入15個(gè)房?jī)r(jià)重點(diǎn)監(jiān)控的城市,GDP、人口流入等也不在一個(gè)水平,根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整,算是因城施策。

經(jīng)過(guò)這么多輪的樓市調(diào)控,濟(jì)南樓市已趨平穩(wěn)。隨著地鐵、CBD、新東站等城市規(guī)劃不斷升級(jí),城市更新和舊城改造規(guī)模持續(xù),濟(jì)南房?jī)r(jià)上漲的壓力并沒(méi)有降低,調(diào)控政策自然也不會(huì)輕易放松。業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)行業(yè)目前是地方政府重要的稅收來(lái)源和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),所以調(diào)控政策也難以過(guò)分加壓。照目前態(tài)勢(shì)來(lái)看,如果沒(méi)有特殊情況,2018年樓市政策不會(huì)有方向性的重大變化,但不排除局部微調(diào)、完善。

2、土地市場(chǎng)會(huì)降溫嗎？

有房企還在四處“重金求地”

濟(jì)南最近的幾場(chǎng)土地拍賣(mài),表面上看,房企拿地的積極性大減,與此前“搶破頭”相比,明顯降溫:住宅用地底價(jià)成交甚至流拍的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。摘地謹(jǐn)慎,莫非房企不看好后市?

2017年最后一天,市中區(qū)興隆片區(qū)優(yōu)質(zhì)土地因沒(méi)有房企報(bào)名,流拍；槐蔭段店片區(qū)改造項(xiàng)目二期,三宗地底價(jià)成交。2018年首場(chǎng)土拍,長(zhǎng)清區(qū)黃金板塊長(zhǎng)清一中東臨的居住用地,流拍。土地市場(chǎng)變天了?

眾所周知,這兩年濟(jì)南的居住用地“一地難求”極少流拍。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,興隆、長(zhǎng)清的流拍土地有共同的特點(diǎn):附加條件較高。興隆出讓的這一批土地為例,拿地企業(yè)需要投資16億元建設(shè)運(yùn)營(yíng)文化旅游項(xiàng)目,同時(shí)出資3.5億元無(wú)償代建多所學(xué)校、幼兒園,商業(yè)地塊自持面積不低于50%。住宅地塊本身的樓面地價(jià)起拍價(jià)在1.3萬(wàn)元/平方米左右。而目前該區(qū)域的新建住宅單價(jià)2萬(wàn)多元。長(zhǎng)清的土地同樣要求額外出資2.9億元代建學(xué)校、公園,算下來(lái)樓面地價(jià)起拍價(jià)就在5965元/平方米,目前周邊的新建住宅單價(jià)不過(guò)1萬(wàn)元左右。

“除了附加條件高,市場(chǎng)前景不明朗應(yīng)該也是開(kāi)發(fā)商放棄的因素之一。”駐濟(jì)一家知名房企的投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,去年唐冶、漢峪的拿地條件也不低,算上各種隱形成本,真正的樓面地價(jià)高的幾乎逼近2萬(wàn)元/平方米,但各家房企還是不惜砸重金瘋搶。

此外,經(jīng)過(guò)一年的拼搶,濟(jì)南各大房企多數(shù)完成了囤地任務(wù),萬(wàn)達(dá)、碧桂園在濟(jì)南的新增土地儲(chǔ)備量過(guò)千畝,萬(wàn)科、龍湖、中建、華潤(rùn)等也都斬獲頗豐,儲(chǔ)備面積從700多畝到400多畝不等,而且有的仍在積極進(jìn)行土地熟化。暫時(shí)沒(méi)了“斷糧”的危機(jī),也沒(méi)必要繼續(xù)下血本拿高價(jià)地。

作為樓市的前端,土地市場(chǎng)會(huì)不會(huì)率先降溫?業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè):應(yīng)該不會(huì)。相當(dāng)一批房企沒(méi)拍到幾塊像樣的土地,仍在四處“重金求地”,伺機(jī)補(bǔ)倉(cāng)。除非實(shí)際地價(jià)超出了房企的承受能力,今年的土地拍賣(mài)仍然會(huì)保持一定的熱度。

3、高價(jià)地會(huì)虧損賣(mài)嗎？

有開(kāi)發(fā)商稱(chēng)不會(huì)虧著賣(mài)

毫無(wú)疑問(wèn),今年將有大批高端樓盤(pán)入市。2017年唐冶、漢峪等片區(qū)拍出的高價(jià)土地,陸續(xù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)上市周期。萬(wàn)科在唐冶的新項(xiàng)目確定落地旗下高端的翡翠系產(chǎn)品；以院子系列高端住宅著稱(chēng)的泰和,在漢峪拿到的土地?fù)?jù)悉也將打造豪宅；金科地產(chǎn)在漢峪的新項(xiàng)目則引入全新高端產(chǎn)品博翠系。龍湖在唐冶圍子山下取得的低密度住宅項(xiàng)目,算上配建的安置房面積,實(shí)際樓面地價(jià)估計(jì)在1.7萬(wàn)元/平方米左右,這也決定了其產(chǎn)品定位低不了。

有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),這些高價(jià)土地進(jìn)入市場(chǎng)后,均價(jià)將超過(guò)3萬(wàn)元/平方米,否則開(kāi)發(fā)商難有利潤(rùn)空間。

目前,濟(jì)南對(duì)新房實(shí)行限價(jià),最為核心的CBD板塊還沒(méi)有單價(jià)逾3萬(wàn)元的新建住宅,唐冶、雪山片區(qū)普遍在1.2萬(wàn)-1.5萬(wàn)元之間,東部即便建豪宅,能賣(mài)上這個(gè)價(jià)嗎?

南方一些熱點(diǎn)城市,地王遇到調(diào)控政策,最終平價(jià)甚至虧損賣(mài)的屢見(jiàn)不鮮。那么,濟(jì)南呢?在一些出讓地塊較集中、地價(jià)又明顯過(guò)高的板塊,特別是樓面價(jià)高過(guò)周邊樓盤(pán)在售價(jià)的,開(kāi)發(fā)出來(lái)的房子會(huì)不會(huì)也有賠錢(qián)賣(mài)的可能?

濟(jì)南一家大型房企的負(fù)責(zé)人表示,雖然面粉貴過(guò)面包,但肯定不會(huì)虧損賣(mài)房。首先,政府限價(jià)是防止開(kāi)發(fā)商暴利,但也不能讓項(xiàng)目賠錢(qián),要留給房企合理的利潤(rùn)。其次,高價(jià)地塊容積率普遍不高,可以通過(guò)“高低配”的方法尋求利潤(rùn)空間。比如工業(yè)北路上的萬(wàn)科海右府,樓面地價(jià)在1萬(wàn)元/平方米左右,規(guī)劃了兩棟沒(méi)多少利潤(rùn)的高層住宅,其余的全部建多層住宅甚至別墅,主要靠這些高端產(chǎn)品來(lái)盈利。另外,這些優(yōu)質(zhì)地塊,開(kāi)發(fā)商往往會(huì)增加精裝、智能化等,來(lái)獲取更高的溢價(jià)。毫無(wú)疑問(wèn),這些豪宅項(xiàng)目將是考驗(yàn)品牌和操盤(pán)能力的檢閱場(chǎng)。

4、房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)分化？

樓市將進(jìn)入平穩(wěn)的盤(pán)整期

根據(jù)濟(jì)南市建委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù),2016年新建住宅銷(xiāo)售了13萬(wàn)多套,面積突破1500萬(wàn)平方米(2015年首次突破1000萬(wàn)平方米)。今年1月初,濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)最新發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),2017年一手住宅的成交量為66896套,面積820萬(wàn)平方米。

過(guò)去三年,濟(jì)南的新建住宅市場(chǎng)增速迅猛,曾有分析人士擔(dān)憂整體購(gòu)買(mǎi)力透支,人口基數(shù)不足以支撐這么大的需求。但從2017年的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,如果不是出臺(tái)了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施,濟(jì)南的成交數(shù)據(jù)應(yīng)該會(huì)繼續(xù)上漲。

那么,2018年市場(chǎng)預(yù)期究竟是升還是降?

濟(jì)南作為熱點(diǎn)二線城市,地鐵建設(shè)等利好都有明確的時(shí)間表,棚改、舊改規(guī)模不減,人口凈流入排名比較靠前,房地產(chǎn)界人士據(jù)此認(rèn)為,房?jī)r(jià)有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),濟(jì)南和青島市是省內(nèi)房?jī)r(jià)最為安全的兩個(gè)城市。一線房企大多繼續(xù)對(duì)濟(jì)南的房?jī)r(jià)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。

隨著調(diào)控的持續(xù),市場(chǎng)繼續(xù)去杠桿,購(gòu)房者逐漸趨于理性,市場(chǎng)博弈進(jìn)入下半場(chǎng)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,濟(jì)南樓市將進(jìn)入盤(pán)整期,平穩(wěn)是大概率事件。有些區(qū)域會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)分化,特別是二手房市場(chǎng),成交量持續(xù)下降,配套不完善的將率先出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)。

5、全款買(mǎi)房還會(huì)繼續(xù)嗎？

購(gòu)買(mǎi)力不可能是無(wú)限的

在去年樓市最火爆的時(shí)候,無(wú)論是剛需樓盤(pán),還是豪宅項(xiàng)目,大量開(kāi)發(fā)商都或明或暗地要求:一次性全款,起碼全款優(yōu)先選房,按照首付比例高低來(lái)排序。“全款”成了去年樓市的一大熱詞,也不知“扎”了多少人的心。今年,還將是全款買(mǎi)房的市場(chǎng)嗎?

業(yè)內(nèi)人士分析,大批有購(gòu)房資格并且有資金實(shí)力的,在過(guò)去一年中多數(shù)已經(jīng)被市場(chǎng)收割了一輪。但是,購(gòu)買(mǎi)力不可能是無(wú)限的,加上金融監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)打消費(fèi)貸流入樓市,2018年的市場(chǎng)預(yù)期又更謹(jǐn)慎,樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制呼之欲出,再孤注一擲籌全款買(mǎi)房,風(fēng)險(xiǎn)和收益可能真的難成比例。

另外,拆遷補(bǔ)償是催生出大量全款買(mǎi)房群體的重要因素,2016年CBD拆遷對(duì)東部房?jī)r(jià)有著重要影響,前不久吳家堡片區(qū)的整體拆遷也在一定程度上催熱了西城的樓市。今年濟(jì)南的棚改、舊改規(guī)模仍然不小。考慮到拆遷戶的購(gòu)買(mǎi)力,全款買(mǎi)房的客戶群仍然會(huì)有。但數(shù)量上不會(huì)那么多了,除了熱門(mén)板塊的熱門(mén)樓盤(pán),全款將不會(huì)再成為主流。

（生活日?qǐng)?bào)）

[責(zé)任編輯：楊凡、賈曉宇]

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