住房租賃接棒成為房地產(chǎn)市場(chǎng)下一個(gè)轉(zhuǎn)型方向,近兩年來似乎已經(jīng)是共識(shí)。政府出臺(tái)政策建立購(gòu)租并舉住房制度,鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。最近,長(zhǎng)租公寓被推上了風(fēng)口浪尖,爆倉(cāng)、資本推動(dòng)房租上漲成為關(guān)注焦點(diǎn),而在濟(jì)南,剛剛開始發(fā)展的長(zhǎng)租公寓一房難求,有的品牌入住率高達(dá)99%。

房租月均2239元，同比漲13.95%

盡管長(zhǎng)租公寓推高房租價(jià)格成為爭(zhēng)議焦點(diǎn),但在業(yè)內(nèi)看來,目前,濟(jì)南的住房租賃市場(chǎng),長(zhǎng)租公寓大約也就有1萬套左右,九成以上的租賃房源還是掌握在散戶手中。這些體量還不足以推高房租。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)起建立的“中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),濟(jì)南的租房?jī)r(jià)格是28.76元/月/㎡,同比增長(zhǎng)了13.95%,平均總價(jià)是2239元/月。

今年26歲的朱先生,在濟(jì)南工作有六年時(shí)間了。六年里,搬家6次,房租雖然漲了,但是房間也變大了。2012年,朱先生在濟(jì)南租一間面積只有十來平米的小臥室,當(dāng)時(shí)每個(gè)月只要400元,還沒有暖氣。到2016年10月,朱先生在濟(jì)南山大南路上租了一間20平米左右的房間,月租750元,加上水電費(fèi)和寬帶費(fèi),差不多也要840元。今年初,朱先生住房升級(jí),在青后小區(qū)租了一間帶陽臺(tái)的主臥,每個(gè)月850元的租金。

“雖然我的房租都在漲,但是房子也不一樣,對(duì)于我來說,沒有感覺到房租的明顯上漲。”朱先生說。

而對(duì)于中介,房租上漲的感覺也并不是十分明顯。一家房產(chǎn)中介相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,濟(jì)南的房租一直以來都是不溫不火。拿魯能領(lǐng)秀城來說,房租沒有房?jī)r(jià)那么瘋狂。一套90平方米兩室兩廳的房子,兩年前以2300元的價(jià)格租給了一家小飯桌,這兩年間并沒有漲過房租。如今房主想要用2700元的價(jià)格再往外出租,最終卻以2500元的價(jià)格成交。

“高房租現(xiàn)在是有價(jià)無市,房租高了只能空置,最后的成交價(jià)格并沒有漲多少。”該負(fù)責(zé)人介紹。

在濟(jì)南剛剛起步，出租率已高達(dá)99%

與普通住宅租賃市場(chǎng)有價(jià)無市相反,在濟(jì)南剛剛起步長(zhǎng)租公寓,有效入住率甚至達(dá)到了99%。

24日,在濟(jì)南槐新街老機(jī)車廠附近的一家長(zhǎng)租公寓7月15日剛剛開業(yè),6月2日就開始對(duì)外開放并接受預(yù)約。開業(yè)之后,33天就實(shí)現(xiàn)滿房。這家店158個(gè)房間都是23到35平米左右的小房間,按照房間面積和朝向的不同,月租金大概在1200元到1900元之間。店里還有兩個(gè)保潔,兩個(gè)管家。

店長(zhǎng)介紹,租戶年齡要求在18歲-35歲之間,大部分都是白領(lǐng)或者學(xué)生。有在和諧廣場(chǎng)等附近寫字樓的白領(lǐng),甚至有在大觀園、萬達(dá)上班的。租戶李女士在銀行工作,入住泊寓機(jī)車廠店大概有半個(gè)月,房租1500元。

2015年,萬科旗下的長(zhǎng)租公寓品牌泊寓在濟(jì)南啟動(dòng),2016年第一家泊寓開店。去年10月的數(shù)據(jù)還是有6個(gè)投入運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目,4個(gè)正在籌備,而現(xiàn)在,濟(jì)南萬科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人孫漠林介紹,萬科已經(jīng)有9家門店投入使用,另外還有9家店正在籌備當(dāng)中。有效出租率達(dá)到了98%到99%。

另外,龍湖的冠寓也已經(jīng)進(jìn)軍濟(jì)南租賃市場(chǎng),代理公司世聯(lián)行所持的紅璞公寓,也是濟(jì)南長(zhǎng)租市場(chǎng)的一個(gè)成型品牌。

尚無標(biāo)準(zhǔn)參考，以集中式為主

說到底,長(zhǎng)租公寓只是住房租賃市場(chǎng)的一部分,住房租賃市場(chǎng)上占到大多數(shù)的依然是中介和散戶。濟(jì)南市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓,占大頭的還是開發(fā)商對(duì)現(xiàn)有的企業(yè)或個(gè)人房源進(jìn)行租賃,然后改造成集中式公寓,再對(duì)外出租。

據(jù)介紹,目前萬科租賃項(xiàng)目的房源有酒店、廠房、商場(chǎng)、辦公樓等。機(jī)車廠店的就是原機(jī)車廠的辦公樓改造,一共5層。改造主要涉及改建筑結(jié)構(gòu)、水電、消防等。目前,在濟(jì)南長(zhǎng)租市場(chǎng)中,大多數(shù)都是改造自多種業(yè)態(tài)的集中式公寓。類似自如這樣分散式的公寓,還尚未有大的開發(fā)商或者機(jī)構(gòu)進(jìn)行改造。

孫漠林介紹,實(shí)際上,在長(zhǎng)租公寓改造上,無論是集中式還是分散式,目前國(guó)家都沒有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)。“萬科目前也沒有計(jì)劃做分散式的公寓。”孫漠林說。目前,集中式公寓的改造,在消防、安全等方面的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)尚且可以參照酒店的標(biāo)準(zhǔn),但是分散式公寓沒有可以參照的范本。做分散式公寓,管理難度也更大。

而集中式公寓,就需要大空間開發(fā),以便形成規(guī)模,因此房源的尋找比較困難。找房源的過程中,不僅要考慮到房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì),還要考慮到地段,輻射范圍。

前期改造成本高，毛利潤(rùn)很低

“其實(shí),長(zhǎng)租公寓是個(gè)薄利行業(yè),并不怎么賺錢。”孫漠林說。從入駐濟(jì)南到現(xiàn)在,泊寓的租金漲幅每年不會(huì)超過5%,在有些區(qū)域,甚至低于周邊租金漲幅的平均水平。

世聯(lián)行山東區(qū)域董事副總經(jīng)理聶非介紹,濟(jì)南的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展比較緩慢。一方面租金并不是很高；另一方面,濟(jì)南的流動(dòng)人口不算大。從市場(chǎng)供應(yīng)來看,濟(jì)南缺乏物業(yè)供應(yīng),而市場(chǎng)上所供應(yīng)的物業(yè)也大多是老舊物業(yè),租金差還不足以覆蓋改造成本。

孫漠林也表示,萬科目前所改造的物業(yè)大多是老舊物業(yè),前期的改造成本較高,毛利潤(rùn)很低,差不多需要七八年才能收回成本。

盡管利潤(rùn)薄,但是不少開發(fā)商已經(jīng)開始布局租賃市場(chǎng)。

目前,山東省已經(jīng)出臺(tái)了意見鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展,鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)收購(gòu)、長(zhǎng)期租用、受托經(jīng)營(yíng)閑置住房、庫(kù)存商品住房、公寓等用作租賃房源。允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造、審批合格后出租。但是具體到各個(gè)城市,仍還沒有出臺(tái)相應(yīng)的政策給予補(bǔ)貼或者補(bǔ)助。（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn) 記者張玉巖）

[責(zé)任編輯：楊凡、彭芳]

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