2016年國慶長假，濟南樓市調(diào)控重啟限購，當(dāng)時最經(jīng)典的段子就是“國慶玩?zhèn)€四五天，回來少買個衛(wèi)生間”。而2年后，一樣的長假不一樣的市場，節(jié)前剛買房的孫先生赫然發(fā)現(xiàn)在這一波促銷潮中，他所買新房樓盤以“特價房”名義促銷，前后一個月同樣的樓層便宜了14萬，相當(dāng)于能多買個衛(wèi)生間，這讓他國慶假期寢食難安。

●業(yè)內(nèi)分析

供求雙方互相試探 年底可能還有促銷

市場風(fēng)向變化，房企最先感受冷暖?！邦A(yù)計這局面還會持續(xù)一段時間，因為現(xiàn)在買房人觀望情緒太重，需求下滑比較厲害。而且，現(xiàn)在還不是最難的時候，年底為完成業(yè)績可能還會有一波促銷?！庇蟹科笕耸空J(rèn)為，由于全國調(diào)控趨嚴(yán)持續(xù)，加上融資、限價等政策，導(dǎo)致市場冷卻，部分開發(fā)企業(yè)可能到年底還會有降價活動，更不排除小型開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓項目，這也是大房企在上月底土拍按兵不動的原因。

在業(yè)內(nèi)看來，上月底濟南土拍流拍現(xiàn)象是房企重質(zhì)量、穩(wěn)利潤的理性選擇結(jié)果，這將導(dǎo)致市場需求萎縮，從而限制房價的上漲空間。山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，土地市場和樓市聯(lián)動，房企謹(jǐn)慎拿地正是出于對后市不確定性的判斷，能底價拿地就不會競價，從明年看濟南房地產(chǎn)市場保持相對穩(wěn)定。

東部有樓盤國慶促銷 一套房“降”14萬

10月7日，剛從老家回到濟南的孫先生第一時間來到東部一樓盤，他從業(yè)主群里得知新房所在樓盤國慶特惠，特價房源便宜了1000-15000元不等。得知這個情況，他跟置業(yè)顧問打電話，對方說“國慶促銷是臨時的，國慶后就恢復(fù)原價”，但這個答復(fù)讓他難以心安。以他所買6層103平方米戶型為例，當(dāng)時單價14600元，現(xiàn)在低樓層最低13200元，一套房子一個月降價了14.4萬，相當(dāng)于一個半衛(wèi)生間?！白詮馁I了房就睡不好覺，就怕沒踩對點，這個國慶節(jié)都沒過好。要是退房的話光違約金就得30萬，感覺被套住了?！睂O先生說，當(dāng)時置業(yè)顧問只允許商貸，說不可以用公積金，后來他表示不在這里買了，置業(yè)顧問又找負(fù)責(zé)人請示這才同意用組合貸，沒承想特價促銷活動給他當(dāng)頭棒喝，就一個月時間便宜了14萬多。

記者在該樓盤營銷中心看到，“房源鉅惠”“成交砸金蛋”宣傳海報占據(jù)了醒目位置，不時有看房人圍攏在沙盤前聽置業(yè)顧問介紹樓盤，而現(xiàn)場回蕩著“恭喜×先生簽約成功，進入砸金蛋環(huán)節(jié)”的聲音，將促銷活動推向高潮。據(jù)現(xiàn)場置業(yè)顧問稱，國慶期間特價房源是前期開的一棟高層，主要是頂層、底層優(yōu)惠幅度較大，但當(dāng)天是活動最后一天，8日就恢復(fù)原價了。

2年前聽聞“漲”聲 如今樓盤特價潮起

2年前的國慶節(jié)，正是濟南樓市這一波行情的一個關(guān)鍵節(jié)點。由于樓市持續(xù)上行行情，在2016年10月2日，濟南市出臺新一輪樓市限購政策。接下來的半年里，限購不斷加碼，但整個2017年房價依舊緩慢上漲、盤整。在進入2018年下半年后，形勢大變，讓購房人看到房價止步的苗頭。

剛剛過去的這個國慶節(jié)，與2年前大小樓盤“漲”聲一片不同，濟南市場上以特價房、工程抵賬房等名義促銷的樓盤比比皆是。在新東站片區(qū)，工業(yè)北路沿線集中了6個在售、將開樓盤，從2萬元精裝房到1.3萬元的特價精裝、毛坯房，各開發(fā)商之間已顯現(xiàn)競爭。10月1日剛剛開盤的祥泰城三期推出的毛坯洋房不到1.4萬元，成為工業(yè)北路沿線率先下探1.3萬元心理價位的新開樓盤。同樣，東邊不遠的天鴻公園大道預(yù)計本月首開，同為毛坯房，高層和小高層定價釋放的價格信息在1.3萬—1.4萬元之間。該樓盤置業(yè)顧問稱，原計劃是新上精裝房，附近一家樓盤精裝房變相降價后不到1.5萬元，接近毛坯房的價格，他們公司不得不改回毛坯。

在新東站張馬屯片區(qū)的翡麗公館，該樓盤二期推出5套16499元的特價房，一期1號樓部分房源在17500元，一年前這里首開時單價在1800020000元，表面上看價格變化不大，但無形中“特價”拉低買房人對該樓盤房價的預(yù)期，也無形中影響著片區(qū)內(nèi)即將開盤的碧桂園公園學(xué)府、萬科正榮天宸。上述兩家新盤置業(yè)顧問均稱首開定價參考翡麗公館，不難看出在樓市下行的行情中開發(fā)商底氣也不那么足。

除了新東站片區(qū)，唐冶、長嶺山、CBD、二環(huán)南路區(qū)域在國慶期間都出現(xiàn)不同幅度的特價促銷。像定位改善需求的歷下區(qū)長嶺山片區(qū)，2萬元的定價算是域內(nèi)樓盤的“底線”，但這個長假中，旭輝銀盛泰金域藍山率先發(fā)力，推出部分毛坯特價房在18500元左右，毗鄰的金域華府推出15套特價房，精裝兩室、三室 19999元起。這樣的價格是繼南北康片區(qū)有樓盤特價下調(diào)至2萬元后又一個片區(qū)擊穿“底線”，也讓國慶剛剛首開的璟園有點難受，該樓盤開盤價21999元，國慶期間98折。

項目集中入市 去年被處罰樓盤攜現(xiàn)房回歸

國慶樓盤大力促銷，與市場供應(yīng)放量有直接關(guān)系。在剛剛過去“金九”，根據(jù)濟南市住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計，9月3日至30日，中心城區(qū)至少有30個以上樓盤獲得預(yù)(現(xiàn))售證，半數(shù)以上在9月份已開盤。其中，歷城區(qū)住宅樓批準(zhǔn)面積40萬平方米左右，占批售總面積的一半，仍是市場供應(yīng)主力。

事實上，今年下半年以來濟南樓市已出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，上半年不少樓盤為追求溢價，下半年改毛坯房為精裝修，結(jié)果在市場和監(jiān)管雙重作用下，上演“毛坯—精裝—毛坯—降價”的行情。一方面房企加快推盤，變相降價銷售，趕在本輪行情結(jié)束前收割客戶;另一方面，供大于求的熱點區(qū)域已出現(xiàn)貼身肉搏的價格戰(zhàn)。像雪山片區(qū)的中新錦繡天地、中新國際城相繼由精裝變?yōu)槊鞣?，售價回調(diào)至 1.3 萬—1.45萬元，同時兩個體量較大的樓盤在9月份總計有800多套房源拿證，近期記者頻頻接到這兩家樓盤開盤的促銷電話，基本上保持一兩周一推盤的頻率。

在30多個新上項目多以期房為主打產(chǎn)品的同時，記者注意到一個“例外”——和潤幸?；▓@10-12號樓162套住宅拿到現(xiàn)房銷售許可證，上述3棟樓因開發(fā)商捂盤惜售，去年5月被濟南市城鄉(xiāng)建設(shè)委收回預(yù)售許可證，未售房源改為現(xiàn)售。記者從該樓盤售樓處了解到，由于是現(xiàn)房銷售，開盤時間待定，售價參考唐冶周邊樓盤，可能在1.5萬元左右。要知道，和潤幸?；▓@被查處時樓盤房價尚在1.4萬元左右，當(dāng)時有觀點認(rèn)為應(yīng)以備案價格銷售囤積的房源，且不能漲價，以此加大對捂盤惜售的打擊力度。(首席記者羅曉飛)

原標(biāo)題：限購2周年濟南樓市唱“降調(diào)”：樓盤特價潮起，年底或有促銷

[責(zé)任編輯：楊凡、梁延菊]

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