前兩天小編的同學打算入手公寓產品

發來微信咨詢

“現在公寓市場咋樣？”

“適不適合出手？”

“我是外地人，買的話合適嗎？”

........

還沒給她做個詳細的解答

一個不經意，政府發布了一項政策

？？？

？？？

？？？

到底是啥子情況？

這是要廢止什么規定？

讓我們來看一下被廢止的原文件先~

實在不想看的，看不懂的

我來給大家畫個重點 禁止在商業金融用地中設計所謂“商務公寓”房屋類型

難道這就意味著，以后不會再有公寓產品了？？

據山東省房地產業發展研究中心特約評論員許珊介紹， 政策出臺的背景主要是近幾年濟南公寓市場發展較快，項目品質和管理參差不齊，許多商務公寓被當做小戶型住宅銷售和使用，對商業項目的商務氛圍和商業環境造成了一定的影響， 原通知廢止后的商辦類項目，開發企業對項目的規劃設計要進行相應的調整，不再設計“商務公寓”這種產品，但具體的執行細則目前尚未出臺。

雖然目前具體細則尚未明確

但大家還是有必要對

當前公寓市場來個深入了解

做了辣么多期住宅的話題

今天就來探討一下【公寓】吧

專家說

今日專家

許 珊

山東省房地產業發展研究中心特約評論員

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關于市場

2016年以來，濟南商務公寓市場進入規模擴張和快速發展階段，之前供應的商業商服用地開始大規模的推出市場，年度供應量相當于之前的三倍。在調控政策的影響下，住宅類的投資投機需求被抑制、投資信心不足，大量的需求轉向商業地產，而商務公寓產品作為“小戶型、低總價”的代表，無疑更受到投資者的認可，成交量也開始大幅增加，2017年的商務公寓成交量達到了110.2萬㎡，較之前翻了兩番。2018年，商務公寓市場均價達到歷史最高，同比上漲9.6%。

從區域分布來看，濟南公寓存在區域供求不均衡的情況：

歷下區是公寓供應和成交的主力區域， 能夠占到全市總量的30% 左右，成交價格也比全市公寓的成交均價高出30% 左右。 這也與歷下區是濟南市傳統的、發展成熟的商務區有關系，商業商務氛圍濃厚，交通通達性高，配套齊全能級也比較高。未來歷下區的CBD區域還會有不少大型開發企業、比較優質的公寓項目入市。

槐蔭區和歷城區的公寓市場規模增速較快，尤其是槐蔭區的西客站區域和歷城區唐冶、工業北和未來的新東站、雪山片區。 但這兩個區域目前用于供大于求的趨勢比較明顯，公寓成交的基礎和支撐不足。

從供應端來看，商辦用地逐步入市造成的階段性供應過量是其中一個原因，但更重要的是這兩個區域目前的產業結構和布局以及區域的商業商務氛圍還不能對公寓市場的快速發展形成有效支撐。此外，產品的同質化嚴重，開發企業缺乏對于公寓項目運營的投入和引導，公寓經營和租賃模式單一、租賃市場不規范等也是造成這兩個區域公寓供求比失衡且市場魚龍混雜的一個重要原因。

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關于未來

未來公寓市場會怎樣，價格的走勢如何？

濟南市自2012年左右，有大量的商辦用地出讓，公寓市場開始起步并發展，但總體來看，供應量和成交量的規模普遍較小，價格也比較平穩。

2016年以來，濟南公寓市場進入了規模快速擴張的階段，年均成交量較之前翻了2-3倍，價格也有呈上行趨勢，尤其是奧體、西客站和CBD片區，成為公寓產品比較集中的區域。

未來像唐冶、新東站等區域也會有比較多的商辦項目入市，屆時市場競爭會日趨激烈，也不排除有價格戰的可能，因此未來公寓的成交價格不會有明顯的波動或大幅上行。

奧體片區公寓規劃圖

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關于建議

通常我們所說的商務公寓屬于商辦類產品，與住宅最大的區別就是不限購不限貸，因此受政策，尤其是限購政策的影響較小，而且通常住宅產品的調控期，會是公寓發展的一個重要節點和契機。 今年下半年和明年上半年很多企業面臨業績和回款壓力，開發企業會通過增加精裝、分期付首付等政策和促銷來提高產品的附加值和性價比，價格下調的幅度比較大，從購房者角度來說，是一個可以出手的時間點。

公寓的面積小、總價低是吸引購房者的重要特征。此外，雖然公寓產品的貸款利率目前是上浮40%左右，但自2015年基準利率下降以來，投資成本較前幾年相比還是可以接受的。而且從優良資產的持有和升級角度來說，購買品質較高， 投資收益較好的公寓也不失為一個適合中小投資者的投資渠道。

萬科大都會公寓產品

針對不同需求的購房者，有哪些入手建議呢？ 主要購買群體大概可以分為以下幾類：

投資者：

對投資群體來講，購買公寓的目的不是自住而在于預期的投資回報，因此在進行選擇的時候需對所購企業和項目的品牌、產品、區位，周邊的租金情況、交通配套、商務氛圍和環境以及未來的政策風險、交易過程中可能產生的稅費等成本有足夠的了解和關注，要算清楚自己的投資收益帳，能不能實現以租抵貸。對此類群體來說，市中心、成熟的商務區或CBD等未來規劃的商務辦公集聚區域是比較好的選擇。

自用群體：自用群體又分為自住和自己用作辦公或工作室

公寓因為面積小、總價低，購買成本相比住宅來說比較小，通常受到初入職場、外地留濟的畢業生、新婚無孩的年輕群體以及幫助子女照看孩子的外地老年群體所青睞，作為小戶型住宅、過渡性住房和分巢居住的功能比較明顯。

另外一類就是中小企業尤其是初創的公司作為辦公室和工作室使用。自住和自用的購房者更多可以關注并考察所購項目的產品、戶型、價格、通勤距離以及周邊的交通和生活配套等，比如LOFT公寓通過上下兩層的空間分離可以實現功能和空間的擴展，對于很多創客和小公司來說，是可以優先考慮的。

當前有哪些值得 推薦 的公寓產品？

目前在售公寓項目比較多，規模比較大，開發企業品質比較高的區域主要還是集中在東部的CBD和唐冶區域，未來可能在漢峪、新東站和雪山片區也會有不少的公寓項目入市。對于購買公寓的購房者有這樣18個字的建議， 即：買區域、買產品、買品牌，用杠桿，比收益、重運營。

簡單解釋一下也就是說，建議買商業發展成熟、商務氛圍濃厚或者政府規劃和打造的商務區，買大型企業、品牌企業的產品、買功能性、增值性和稀缺的產品。在購買前和理財產品的收益對比、和區域內其他投資產品的收益對比 ，利用杠桿，合理負債，同時有條件的話也要嘗試轉變思維，從單純的資產投資轉向資產的多角度運營 ，從而實現資產的保值增值。

小編說

看了新發布的政策，難道公寓產品要唱“絕版”？如果真的是這樣，未來的公寓可就變成稀缺產品了，這難免又要引起一陣“熱銷”。越到這種時候，大家才更要擦亮眼，首先不要被開發商、置業顧問的說辭沖昏了頭，即使未來不再推出公寓產品，也不能草率入手，選好區域、配套，考量未來發展，記得選擇可信賴的大型開發企業；其次，精裝修產品要明確產品細節，確認交付時的裝修標準，有必要時可留下證據以備不時之需；最后，根據自身需求、收入水平入手公寓產品，不要盲目跟風，算清楚投資收入賬，以免造成不必要的壓力。

（齊魯晚報齊魯樓市）

[責任編輯：楊凡、楊本敬]

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