原標(biāo)題：山東國有建設(shè)用地彈性出讓實施辦法公開征求意見

來源：中國網(wǎng)地產(chǎn)

5月24日，山東省自然資源廳發(fā)布《山東省國有建設(shè)用地彈性出讓實施辦法(征求意見稿)》意見的公告。 全文如下：

第一章　總　則

第一條　為深入貫徹落實黨中央、國務(wù)院和省委、省政府關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場化配置體制機制改革的決策部署,進(jìn)一步完善差別化土地供應(yīng)制度,促進(jìn)土地節(jié)約集約利用,降低企業(yè)用地成本,根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國務(wù)院令第55號)、《國土資源部 發(fā)展改革委 財政部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 農(nóng)業(yè)部 中國人民銀行 林業(yè)局銀監(jiān)委關(guān)于擴(kuò)大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規(guī)〔2016〕20號)、《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引(2019年版)》(自然資辦發(fā)〔2019〕31號)等規(guī)定,結(jié)合我省實際,制定本實施辦法。

第二條　在我省行政區(qū)域內(nèi)的國有建設(shè)用地采取彈性年期出讓、先租后讓、租讓結(jié)合、長期租賃方式供應(yīng)工業(yè)、旅游及公共服務(wù)項目用地，適用本實施辦法。

混合用地(不含商業(yè)、娛樂、商品住宅用地)采取彈性年期出讓、先租后讓、租讓結(jié)合、長期租賃方式供應(yīng)的，可參照本實施辦法執(zhí)行。

本實施辦法中公共服務(wù)項目用地包括能源、環(huán)境保護(hù)、養(yǎng)老、教育、文化、體育、供水、燃?xì)夤?yīng)、供熱設(shè)施等。

第三條　本實施辦法中的彈性年期出讓是指市、縣人民政府綜合國家產(chǎn)業(yè)政策、國土空間規(guī)劃、企業(yè)生命周期及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢,合理確定建設(shè)用地的出讓年限,并將國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓給土地使用者的供應(yīng)方式。

長期租賃是指市、縣人民政府將國有建設(shè)用地使用權(quán)出租給使用者(簡稱承租人)使用，由承租人與市、縣自然資源主管部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為。

先租后讓是指市、縣人民政府供應(yīng)國有建設(shè)用地時設(shè)定一定的條件，先行以租賃方式向承租人供應(yīng)土地，承租人在租賃期間開發(fā)、利用、經(jīng)營土地達(dá)到約定條件后，可申請將租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地的供應(yīng)方式。

租讓結(jié)合是指市、縣人民政府供應(yīng)土地時設(shè)定一定的條件，先行以租賃方式向承租人供應(yīng)土地，承租人在租賃期間開發(fā)、利用、經(jīng)營土地達(dá)到約定條件后，可將部分租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地、部分土地仍保留租賃性質(zhì)的供應(yīng)方式。

第二章　基本原則

第四條　以彈性年期出讓、長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合(以下簡稱彈性出讓)方式供應(yīng)的土地，應(yīng)當(dāng)為經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有建設(shè)用地。

第五條 彈性年期出讓原則上不超過20年。對于縣級以上重大產(chǎn)業(yè)項目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目等,經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)后,可合理提高彈性出讓年期,但不得超過法定最高年限。

國有建設(shè)用地長期租賃最高年限為20年，期滿可續(xù)期。

國有建設(shè)用地先租后讓、租讓結(jié)合的，先行租賃期限由雙方合同約定，但不得超過20年，轉(zhuǎn)為出讓時，租讓年限合計不得超過同類用地法定出讓最高年限。

第六條　采取彈性出讓方式供應(yīng)建設(shè)用地,必須嚴(yán)格執(zhí)行《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》規(guī)定的程序和方法，進(jìn)行公開出讓(租賃)。

采取先租后讓、租讓結(jié)合方式供應(yīng)的，土地使用者在租賃期滿達(dá)到合同約定轉(zhuǎn)為出讓土地的條件后，符合國土空間規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的，可按協(xié)議方式辦理土地出讓手續(xù)。

在公平、公正、不排除多個市場主體競爭的前提下,可將投資主管、產(chǎn)業(yè)主管等部門提出的產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品品質(zhì)要求作為土地供應(yīng)前置條件。

第七條　采取彈性年期出讓方式供應(yīng)的建設(shè)用地起始價或底價由市、縣自然資源主管部門委托土地評估機構(gòu)按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)評估后,根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策，經(jīng)集體決策綜合確定。

租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與當(dāng)?shù)貒泄I(yè)用地使用權(quán)出讓平均價格相銜接，不得低于按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。

第三章　辦理程序

第八條　市、縣級自然資源主管部門會同有關(guān)部門擬定建設(shè)用地供地方案,明確供應(yīng)方式、產(chǎn)業(yè)供應(yīng)前置條件、開發(fā)建設(shè)條件、規(guī)劃條件、租賃轉(zhuǎn)出讓條件、達(dá)到約定條件期限、供應(yīng)期限、出讓(租)金、繳款時間和方式等內(nèi)容。供地方案報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣自然資源主管部門實施。

第九條 采取彈性方式出讓、先租后讓、租讓結(jié)合和長期租賃方式供應(yīng)的,成交后土地使用者與自然資源主管部門簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或租賃合同。并將規(guī)劃條件作為出讓合同或租賃合同的組成部分。

土地成交后,由縣(市、區(qū))政府或各類園區(qū)管委會與土地使用者簽訂履約監(jiān)管協(xié)議。

第十條　租賃土地使用者應(yīng)當(dāng)持國有土地使用權(quán)租賃合同、土地租金繳納憑證、土地租賃稅費憑證等相關(guān)材料依法申請辦理不動產(chǎn)首次登記。持國有土地使用權(quán)租賃合同和《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律規(guī)定的其他必要材料,依法申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

第十一條　租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的,土地使用者應(yīng)當(dāng)持原不動產(chǎn)權(quán)證書、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等材料,繳納相關(guān)稅費后申請辦理不動產(chǎn)權(quán)變更登記。

第十二條　采取先租后讓、租讓結(jié)合方式供應(yīng)的,土地使用者應(yīng)當(dāng)在合同約定的租賃期滿前1年提出考核評價申請。考核評價工作由土地使用者提出書面申請,縣(市、區(qū))政府或各類園區(qū)管委會負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門共同考核評價。經(jīng)考核評價合格后,先租后讓的簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同,繼續(xù)租賃的重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同。考核評價不合格的,允許用地單位限期整改,整改期最長不超過1年。

采取長期租賃方式供應(yīng)的,租賃期限屆滿,土地使用者需繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)在期滿前6個月向出租人申請續(xù)期。除因社會公共利益需要或合同約定應(yīng)當(dāng)收回的,應(yīng)準(zhǔn)予續(xù)期。

第十三條　采取彈性出讓方式供應(yīng)的,土地使用者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定的規(guī)劃條件利用土地，不得擅自改變。如申請改變土地用途的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后辦理相關(guān)手續(xù)。法律法規(guī)明確規(guī)定應(yīng)依法收回的除外。

采取先租后讓、租讓結(jié)合和長期租賃方式供應(yīng)的,土地使用者在合同約定的租賃期間,支付租金并領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書后,按照合同約定完成投資開發(fā),可以申請辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押，但土地使用者與縣(市、區(qū))政府或各類園區(qū)管委會在履約監(jiān)管協(xié)議中另有約定的除外。

租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押的,須依法辦理不動產(chǎn)登記。租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押的,其地上附屬物隨之轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。

地上附屬物轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押的,經(jīng)出租人同意，并依法辦理不動產(chǎn)登記后，其使用范圍內(nèi)的租賃土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。

第四章　履約監(jiān)管

第十四條　按照“誰提出、誰監(jiān)管”的原則,由縣(市、區(qū))政府或各類園區(qū)管委會負(fù)責(zé)組織各相關(guān)部門對履約情況進(jìn)行登記、統(tǒng)計,跟蹤問效,并將相關(guān)情況納入誠信體系。

第十五條　以先租后讓、租讓結(jié)合方式取得租賃土地使用權(quán)的,土地使用者由租賃轉(zhuǎn)為出讓時應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合考核評價。

經(jīng)整改后考核評價仍不合格或土地使用者不申請考核評價、不配合考核評價的,由市、縣級政府無償收回土地使用權(quán),依照合同約定處置地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬設(shè)施。

第十六條　因不可抗力或政府原因?qū)е峦恋厥褂谜卟荒馨春贤s定期限開竣工或達(dá)到租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地條件的，可提前30日向出讓(租)方提出延期申請，經(jīng)出讓(租)方同意后相關(guān)期限可以順延，但順延期限不得超過1年。

第十七條　土地使用者應(yīng)當(dāng)按合同約定的金額、期限和方式支付土地價款(租金),出讓人(出租人)按照合同約定按時交付土地。未按時支付土地價款(租金)和交付土地的,違約責(zé)任按合同約定執(zhí)行。

第十八條　違反相關(guān)規(guī)定轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押租賃土地使用權(quán)的,出租人有權(quán)責(zé)令土地使用者限期改正。逾期不改正的,出租人有權(quán)解除租賃合同,依法收回租賃土地使用權(quán)注銷不動產(chǎn)登記。

第十九條　長期租賃土地期限屆滿,土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的,租賃土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)由出租人無償收回,地上建筑物、構(gòu)筑物按合同約定處置。

第二十條　各市、縣可結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H,根據(jù)本實施辦法制定具體實施細(xì)則。

[責(zé)任編輯：楊凡、崔中連]

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